寫字樓市場沒有“翻身仗”_風聞

2021年，潘石屹把SOHO中國賣給了黑石集團，而原本被其稱為“永遠不能銷售的兩個項目”—外灘SOHO和望京SOHO，一併被黑石集團收入囊中。當時，SOHO中國的收購價格為每股5港元，總額236.58億港元（約30.48億美元），較一年之前的價格，相當於打了8.3折。

低價出售，SOHO中國在地產商業的撤退，令外界唏噓不已，但置身於當前，“跑”得快着實是一門本事。

上海市內環內一個名為嘉寧國際廣場的甲級寫字樓，可售面積約31788平方米，2015年買入時成本單價約5.2萬元/平方米，目前該項目的擬出讓價格，僅為開價4萬元/平方米…

深圳，前海一央企開發寫字樓，原備案價約8.5萬元/平方米，一清盤房源折後單價約5.8萬元/平方米；寶安核心區域一寫字樓5折左右出售，備案價約6萬元/平方米，現售價低至3.2萬元/平方米…

賣不好賣，租也不好租，我國的寫字樓市場在結束了疫情帶來的重創後似乎並沒有恢復活力。

空置率“壓垮”業主？

對於有擴張需求的企業來講，今年落户高檔寫字樓是個不錯的選擇，可在降價、降租的趨勢下，寫字樓的業主們盡是一片哀嚎之聲。

以深圳為例，戴德梁行數據顯示，上半年，深圳全市甲級寫字樓平均租金繼續延續下行走勢，半年下降3.0%至每月每平米197.5元，對比2018年的歷史高點已然下調28.6%。而從寫字樓的價格走勢來看，深圳甲級寫字樓的平均租金已經差不多回到了2013年的水平。

其他一線城市的情況也大致如此。仲量聯行報告顯示，上海二季度中央商務區租金環比下跌1.7%，非中央商務區租金環比下跌2.0%；截至今年6月底，杭州甲級辦公樓平均淨租金為138.9元每平方米每月，環比下降了0.7%，乙級辦公樓租金為105.2元每平方米每月，環比下降0.8%。

7月份，上海延安西路太平洋企業中心一套244.7平方米的寫字樓，從4月份放租已經幾次下調租金，日租從4.5元/平方米下調至1.62元/平方米，月租金從26000元/月降至12000元/月。

一面降低租金，吸納更多的企業入駐，另一面很多業主早已在尋求低價甩賣，套現離場，一位經紀人表示，“這幾年受到大環境影響，不斷有急賣的業主放低價格出售”。而究其原因，寫字樓空置率的持續攀升，把業主們逼入險境，同時，企業擴租需求短期內看不到恢復的希望，更令他們感到悲觀。

盤點各大一線城市甲級寫字樓的空置率，據戴德梁行日前的報告顯示，截至今年上半年底，北京、上海、廣州、深圳的甲級寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。

其中上升最快的當屬深圳，截至今年第三季度末，深圳甲級寫字樓空置率環比上升1.3個百分點至28.3%，至今年年底，有分析師預測，其空置率大概率突破30%，明年繼續走高至35%。

通常來講，寫字樓的空置率在10%-20%是比較合理的範圍，高於20%等同於跨過了警戒線，而30%以上意味着城市寫字樓大幅過剩。長年以來，青島、天津、南京等城市的寫字樓空置率偏高，北上廣深及香港控制得最合理且穩定，但如今這些超一線城市的寫字樓空置率看似也正走向失控。

為了降低空置率，業主們使出渾身解數。2021年市場比較火的時候，一般的免租期限最多20天左右，現在很多業主給到免租兩個月的條件，除此之外，部分業主還用附帶裝修等方式，吸引客户入住。

但是，這些努力在企業擴租需求縮減的大環境下有多少作用恐怕存疑。

大佬和小兵，“套”在寫字樓裏

當地產行業的動盪來臨前，被困在裏面的人最羨慕的就是早一步逃離的“聰明人”，王健林、李嘉誠等都是後者。

去年，長實集團發佈一則公告，公司以12.1億英鎊出售位於英國倫敦的一座甲級寫字樓“5 Broadgate”，買方為韓國國民年金公團下屬公司。早在2021年，李嘉誠就有意售出，彼時，倫敦寫字樓物業交易市場火熱，疫情過後的市場反彈令很多投資人充滿了自信，然而，今年一場寫字樓“大衰退”席捲倫敦。

李嘉誠早在這場衰退之前賺得盆滿缽滿，及早離了場，可不是所有富豪都如此幸運。比如深圳富豪陳紅天，2017年，陳紅天以2.7億英鎊高價(約合24億人民幣)買下了位於倫敦金絲雀碼頭金融城的地標寫字樓—5 Churchill Place，同一年，還以4.1億英鎊(約36億人民幣)收購了20 Canada Square大樓。

陳紅天家裏固然有礦，可在倫敦“掃貨”，主要還是靠向銀行借取高額貸款，自信滿滿的他原以為租金收入足以覆蓋利息，誰知倫敦商業地產逐漸走下坡路。等到2023年，祥祺集團

無力償還貸款，銀行將這兩棟頂級寫字樓開價放售，價格較買入時已經大大貶值。

前些年，根據胡潤的一項新調查，中國富人將其財富的12.5%用於購買海外資產，倫敦是最受歡迎的投資目的地。如今倫敦寫字樓空置率居高不下，在對英國經濟造成進一步打擊的同時，不知多少富豪想出出不來。

其實不只是搞投資的富豪，浸淫商業地產多年的大佬對此也有心無力。

吳光正，九龍倉置業的老闆，九龍倉置業運營管理着香港多處大型甲級商場，標誌性物業海港城和時代廣場分別選址於尖沙咀和銅鑼灣，可以説在香港商用物業中佔據領先地位。而根據2022年財報，九龍倉集團2022年收入減少19%至180.64億港元，營業盈利減少23%至66.03億港元。

從贏到虧，九龍倉集團深受香港商業地產低迷的影響。以寫字樓為例，根據中原數據，2022年香港寫字樓租務同比減少約兩成，租金平均下跌約5%，成交量對比2021年更是鋭減約50%。

地產大佬或賣樓回血，或等待復甦，可商業地產中更多的小投資者已無力再戰。一位拿着拆遷款買了一層寫字樓的“包租公”稱，原本以為能安安穩穩靠收租過日子，可疫情開始到現在，租金降了好幾次還是租不出去，要把寫字樓以原價賣掉也不是件容易的事，“成了一個燙手山芋”。

南寧一位業主也表示，手頭資金充裕時自己曾購入兩套共計600平米多的寫字樓房產，疫情時期，租户退租後一直空置，每月光物業費就損失不少，現在只求能降價甩手。

互聯網經濟不“背鍋”

今年年初，騰訊計劃從朗科大廈退租的消息不脛而走，市場上引發了一陣恐慌。

據瞭解，朗科科技主要靠朗科大廈收租貢獻盈利，按照最新2021年4月29日簽訂的合同，這些物業的租賃期限為2021年5月15日至2026年5月14日，五年的租賃期限可使朗科獲得1.86億元的租金收入（含税）。

之所以恐慌，自然不單單因為騰訊，而是從去年起，互聯網巨頭們就陸續出現了撤離原所在寫字樓的例子。字節跳動集體撤離中關村，整合退租超10萬平米，愛奇藝搬出超3萬平的鴻誠拓展大廈，微軟也提前退租鼎好大廈3萬平…

我國寫字樓市場的繁榮，曾經很長一段時間是以互聯網經濟為主力推動的。尤其是在北京，2014年之後，望京「地標型」寫字樓拔地而起，望京SOHO、綠地中心、保利國際廣場、金輝大廈等陸續建成，增加了超過150萬平米的寫字樓面積，很快望京核心區就被新興互聯網企業“霸佔”。尤以望京SOHO為代表，它見證了數不清的互聯網“新星”的崛起亦或消失。

而今寫字樓空置，與互聯網經濟近些年的發展頹勢撇不清關係。先看深圳，2021年TMT行業在深圳甲級寫字樓分行業租賃成交面積的佔比為38.1%，2022年下降至23.0%，今年上半年僅剩16.7%。

北京是中國擁有最多百強互聯網企業的城市，在北京，雖然互聯網科技公司仍然是寫字樓租賃的主力，可佔比呈現下降趨勢。戴德梁行的數據顯示，2022年全年高科技業在北京甲級寫字樓市場租賃成交面積中佔比達39.3%，同比下降了16.2個百分點。很顯然，互聯網經濟從高歌猛進到原地踏步，支撐不起寫字樓龐大的市場存量了。

不過，空蕩的寫字樓背後自然不僅僅是互聯網企業的退租潮，而是整個市場擴租需求的下滑，幾乎所有企業都忙着降本增效，尋求更低的成本支出成為首要。

誠如一位打工人的吐槽，“我公司最開始在三里屯SOHO，後來到了朝陽門，再到三元橋、到四惠東…越來越遠…”這直白地説明了中心區域寫字樓空置的原因。當然，企業外遷，非中心區域的寫字樓也未達到人滿為患的程度，不少企業進行人員優化調整，所需寫字樓面積減少。

上海一家生物醫藥初創公司的負責人稱，今年5月份，公司更換了所租賃的寫字樓，新租的寫字樓面積少了大約500平方米，因為位置的原因，每平方米每天的租金也少了一塊多錢。

另外，不少企業已死在了復甦前夜。根據安聯貿易發佈的《全球破產報告》顯示，2023年全球破產率將增加21%。其中，分析師預計2023年法國的破產數量將達到5.9萬起（同比增長41%），英國將達到2.85萬起（同比增長16%），德國將達到1.78萬起（同比增長22%），意大利將達到8900起（同比增長24%），美國企業破產數量更是將增加49%。

經濟復甦緩慢，全球的寫字樓市場已進入漫長的等待，在這場等待中，能及時撤出或許算是最大的幸運。

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