十月可能會是今年房東最後的賣房機會_風聞

其實沒誰會説某個時刻就一定適合賣房或者不適合賣房，尤其對個體房東而言，每位房東都有自己特殊情況

只是説相對而言這個十月似乎是我們明顯感受到更適合賣房的階段

尤其是相對於後面兩個月，這個10月似乎是今年最後機會

隨着跟中介互動越來越多，這種感覺越來越強烈

當然也不是説單純體感或者跟中介聊了之後的感受

而是數據，通過對過往成交量、客户量

以及專屬於這個2023年的兩個特殊情況後

更加傾向於這個論斷-如果你是真的想賣房的房東

那麼這個十月可能是你最後機會

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我去看了下過去成交，10月-12月往往是全年成交淡季

其實剛開始我也和各位一樣只是一種體感，於是我去看了一些過去數據，如果體感以偏概全，那已經發生的成交數據應該不會騙人

我首先看了成交量

拉出2016年至今7年每月的成交套數，四季度確實一直以來都是全年的成交淡季

時間緊迫表格做的有點醜，但能説明問題就行

注：這裏面2022年比較特殊，全年成交量158291套，但這只是10個月的成交，這樣四季度成交佔比會有偏差。於是我用158291套➗83%得出去年12個月都有成交情況下的數值（10/12=83%）

四季度按1/4年，也應該是25%成交量左右，實際數據可以看到

2016年來只有2020年比較特殊，其他年份都是小於25%的，尤其是2016年、2021年，四季度成交只佔全年15%-16%

而且進入10月後，11月、12月就像坐了滑滑梯一樣，逐月下滑，像2016年，還有去年

你説2023年會不會是另一個2016年或者2022年

後來我想了下這兩年跟今年有沒有什麼共性，2022年就不説了，2016年是因為政策關係影響了二手成交走勢

而2023年更多是一種成交週期的修復期，從2020年的成交高點到2021年的政策出台，此後兩年的各月我們都很少看到超過2萬套的成交

所以不用輕易類比今年可以對標過去的某年，只需要看清兩點

整體背景就是修復期，成交基調不會變

二來眼下還正在進入全年低谷

所以你説是不是要狠狠抓住這個十月，哪怕是尾巴

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不死心的我還看了更多數據，誰説成交量走低就能説明問題，市場這麼複雜，除了成交，還有房東、掛牌、客户這些線索呢

除了成交量這個維度，我能想到第二個關鍵要素不是別的

是客户

四季度的客户池子都是怎麼變化的，有什麼數據可以比這個更能説明問題的

不過客户的數據有如天書，有誰知道客户池子的變化

曾經我們説過一些關於鏈家的數據，容許我再叨逼叨幾句，防止還有沒看過的同學

全市的二手房源，鏈家的掛牌率達到70%（最近聽説這個數字已經漲到80%左右，不過佐證，還是以70%為準）

鏈家每月成交量佔比全市成交量差不多20%左右

考察上海的二手數據，除了鏈家你還能從哪裏看到覆蓋率如此之高的樣本數據

巧的是鏈家除了房源量、成交量數據，居然也有自己的客户數據

也是之前跟各位展示過的新增客户數據

當時説的這幾年新增客户數據的變化，今天我們從其中的細分角度再去看

我們的新增客户數據裏面，最後一個季度都是怎麼變化的

2020年四季度已經在醖釀2021年上半年的瘋狂，但是除此之外的

2019年、2021年、2022年，四季度新增客源多是全年低位

直白點説，年底前的客户池也是越來越少

而且****一月低過一月

這是2022年的

這是2021年的

這是2019年底的

不出意外的話，接下來今年的時間裏，客户會越來越少

同樣不驚訝，但新奇，原來不僅體感，整體面數據確實都如此

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今年還有一點比較特殊，上半年的時候我們預測過今年二手房會越來越難賣

這裏面提到過一點今年其實是新房供應的井噴年

全年供應在8-10萬套上下

我去搜下了今年目前為止這9批次一共的供應量，63600套

就拿供應底線來算，今年年底前可能還有2萬套新房在路上，這對二手而言一如既往的挑戰

就好比我最近看過的房子，一問房東為什麼賣房，都是置換，一問買什麼房子，一半都要去打新

有的今年2月就掛着，40平的面積掛390萬，而上套同户型才310萬成交，但房東不理，因為賣不到這個價格影響他打新

所以你懂麼，原本不富裕的客户池裏，在新房這還有一道截流

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抓緊這個十月吧，尤其9月開始的認房不認貸政策

雖然勁已經過去，但好歹也算是正兒八經的買房窗口期

政策有效期沒什麼好預測的，但各位要知道，能發佈出來的就能收回去，認房認貸是這樣、認房不認貸也是這樣

所以哪怕新政後的9月沒有給我們太多驚喜，但這個10月也是相隔不遠的政策月，同時也是政策窗口期的倒數第一個月

不浪費這中間的時間是每個想賣房房東應該堅持的

所以怎麼説呢，無論是數據帶來的緊迫性，還是政策帶來的窗口期，十月都值得所有房東抓緊

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之所以開啓今天的話題，也是最近身邊一位朋友正在掛牌想賣房

國慶期間就聯繫了中介，但無奈租客不讓看，那時候我就催她説趕緊趕緊，不要錯過這個10月

我心裏就一直逼逼繞繞一句話這可能是她這套房子今年出手的最後機會，尤其對那種外環小户型來説

終於上週末我和她一起去把房子收回來了，她跟我説現在掛牌的還蠻多的，聯繫中介拍VR都得等上兩三天

我回想了下數據，這個時候正是成交量下滑、房客比上升的時候，一切似乎已經有了預演…不過不管怎麼説希望她能抓住這個十月，也希望在看這篇的房東們也是

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