轉載：90 年代高位接盤的日本人，在房價崩潰後都怎麼樣了？_風聞

2023年9月28號，中秋前夜，在時代潮頭撲騰了三年的某大發布了一則公告。寥寥十數字，萬億財富湮滅，寫盡一代人的悲歡，花街遊覽，城頭聳立，彷如昨日。想起一代宗師裏趙老師所言：“人吶，此一時彼一時。過什麼河脱什麼鞋。有多大屁股就穿多大褲衩。”房產的禍是昨天惹的，只是到了今天才埋。從某大，融創，到近一些的遠洋，中植，再到我和老楊出初江湖時的海航，安邦。收益私有化，成本社會化，風險全民化，已有之事，後必再有，已行之事，後必再行。陽光底下無新事，如今的的故事不過是當年的重播罷了。

但如果我們把光陰長河再拉遠一些呢，日本作為過河中一顆被摸圓了的石頭，當年那場全民炒房的昭和幻夢是如何誕生？[/code]那些動則幾十萬一平的高樓是如何興起，那場時代大考下的人們最終又被裹挾去了何處？在具體到一個具象的問題：那些在90年代高位在東京買房的人，如今過的怎樣了？宏大敍事的背後，這些野草塵埃般的小人物究竟是如何生存？這是過去的問題，也許能給如今一些答案，那麼諸君且觀，咱們夢迴昭和。造夢1955年，日本彼時剛剛走出陰霾。從某種意義上來講，這是該國自明治維新後，整個社會第一次沒有了軍備負擔。日本開始全力發展經濟，國資化身基建狂魔並全力推行電氣化改造，工農業雙線騰飛，工業增長率超過90%，日本經濟出現了第一次大繁榮。當時媒體自豪地宣稱：“這是神武天皇開國以來，最好的時代！”史稱：神武景氣。

這場景氣持續了整整30年，直到20世紀70年代末，經濟成長持續領跑世界。材料學斬獲諾獎，醫療趕超歐洲，家電橫掃全球。而1973年的石油危機疊加《馬斯基法案》，讓大排量的美國車銷售遇冷;而以省油著稱的日本車趁機攻佔市場，打得美國本土車企節節敗退，讓曾經繁榮的“汽車城”底特律變成了一座鬼城。日本國內則是另外一幅情景：沿海城市形成了牢固產業鏈，旺盛的生產力不斷向全世界輸出產能，連老少邊窮的四國島也出現了對外貿易的城市羣。

彼時的孫正義在後來接受採訪時曾説：當年留美時，我壓根不關心成績，我只關心美國的新興產業，這些都是我回日本創業的機會。後世諸多MBA課程上的時光機理論初具雛形。70年代的日本就是這樣，社會上所有人的財富都在急劇膨脹，所有人都相信明天一定比今天更好，目之所及，皆是財富，心之所望，皆為美好。興奮的人們就這樣踏着70年代的熱烈走進了80年代。1980年-1985年，美伶宗里根就貿易問題多次與日本溝通，要求縮減貿易逆差，結果適得其反，五年期間貿易逆差從360億擴大到了1500多億。

當日本人在紐約摟着西洋歌姬，在時光廣場觥籌交錯。在香榭麗舍一擲千金，他們提着大包小裹的奢侈品看着抓狂的美國汽車工人用大錘砸毀一輛輛本田和馬自達；然後笑着説：沒關係，儘管砸，我們會生產更多的汽車來搶佔你們的市場。而身後的美國工人在呼喊：這是美國遭到的第二次珍珠港襲擊。

而喜歡中國古語的日本人不知道有沒有聽過一句老話：烈火烹油，鮮花着錦。1985年9月22日，美元因為長期升值，嚴重影響出口，並帶來極大的政府赤字。為解決該問題，美國牽頭了日本、德國、法國以及英國的財政部長和央行行長在紐約廣場飯店達成了五國政府聯合干預外匯市場的協議。因協議在廣場飯店簽署，故該協議又被稱為“廣場協議”。協議核心就一句話：讓美元貶值。

當年美國的想法是：老哥幾個，我這出口眼看就不行了，麻煩大傢伙配合我打壓美元匯率，讓我出口多少掙點錢，順帶着你們國家貨幣升值。師爺高，縣長硬，咱哥幾個又高又硬。雙贏嘛，不磕磣。結果是，日元升值116%，德國馬克升值102%，法國法郎升值76%，英國英鎊升值75%。

但後世兒的中文互聯網關於這場世紀會議各種解讀和陰謀論紛飛，彷彿這協議就幹了一件事兒，哄騙日元升值，刺破日本泡沫。更有甚者説美國靠着這協議直接幹趴了日本，那個時代的親歷者如今大多都還活着呢，人家是老了，不是死了，咋，欺負老年人不上網啊。當時這協議簽訂時，日本國內是什麼反應呢，不能説是不情不願吧，只能是舉國歡騰。打個比方，假設你的家族是日本的一個超級財團，氏前掛三的那種，擁有資產1萬億日元，對應的是50億美元；而《廣場協議》一旦簽訂，你家族的一萬億日元幾年時間原地就變成100億美元了，你樂意不？就算是工薪階層，收入是200萬日元，原本能兑換1萬美元，告訴你《廣場協議》一簽，你就能兑換2萬美元了，你開不開心？所以，《廣場協議》簽訂的時候，日本的金融界，企業界，乃至工薪階層，都是無比開心的。金融界可以去海外投資套利，企業界進口原材料加工生產更加划算，工薪階層則是可以出國買買買。

當年的索尼公司，直接買下了哥倫比亞影視，時代廣場和帝國大廈也被日本財團收購，日本民眾滿世界的旅遊購物。對這些羣體而言，除了日本本土，世界上其他地方的東西都變便宜了。NHK有個紀錄片裏採訪當時日本的一個普通小學教師，説是原本每年冬天都要去夏威夷度假，這下日元升值，暑假也可以去歐洲購物了。但貨幣升值全是好處嗎，怎麼可能。國家經濟發展通常由出口，投資和消費三駕馬車的拉動，本國貨幣的升值勢必帶來出口的承壓，道理很簡單，本國貨幣升值。對於別的國家來説，就是進口成本變高了，這種情況下必然打壓出口。但工廠主們既是實體產業的血脈，也是日本最大的地主。因為匯率的走高，日本經濟迅速的開始由實轉虛，股票、地產、娛樂取代製造業成為最火熱的投資領域。

而這羣日本的地主們發現，這年頭，還TM還幹實業啊。辛辛苦苦十幾年，還不如自家工廠地皮一年升值賺得多。就這樣，日元升值下的日本，違背常識的達成了所有人都滿意的答卷。至此，這場詭異而絢爛的昭和幻夢正式開始。注意啦，注意啦，我下面説的只是歷史，都是當年刊出過的新聞哈，和今天沒有半毛錢關係。禁止惡意遐想。1983年，日本平均股價在8000日元，6年後膨脹到39000日元。當時就算對股票毫無常識的大媽購買，都能贏取500%的利潤，日本股市的市值佔了全世界的45%！地產更加瘋狂，1987年東京地價同比上漲23%，次年繼續同比上漲65%。經濟連續51個月的高速增長，有賴於消費引擎的聲浪轟鳴作響。日本政府在1989年推出了消費税，但絲毫沒能放緩人們花錢的慾望。代表着精英生活的高爾夫球，一躍成為了全民運動。就連普通公司裏的小職員都忙着辦會員卡、練習揮杆。彼時，有廠商推出鑲鑽球杆三件套，售價1億日元，沒想到，3天內，發售的650套球杆一搶而空。

當年日本地產泡沫被吹到了2000萬億日元，一個東京市的地價就能買下整個美國。普通人瘋狂買房，生怕錯過財富快車。五六十萬一平米的樓盤鱗次櫛比，雖然中籤率僅5%，日本購房者仍揮舞着鈔票排隊連夜搖號。當時的日本，隨便拉住一個年輕人他都會告訴你：房子一定要買，沒錢就去找銀行貸款，貸款少了人家都不樂意。人家都嫌我張嘴要的少。什麼？你説我沒錢還？我怎麼會沒錢，我大學沒畢業就天天被大公司的HR拉着銀座吃飯，吉原泡澡，上班起步18薪，而且房價會漲的，一轉手就是賺。什麼？你説房產有泡沫？你是什麼居心？小夥子，大家都在掙錢的時候，不利於團結的話，少説。

全民狂歡之際，沒有人覺得有任何不妥，他們把高房價視為又一次“日本奇蹟”。直到那個摧毀大藏省的男人出現。幻滅1989年，日本央行迎來了一位新行長：三重野康，他上台後説的第一句話就石破天驚：“打工族努力一輩子也買不起一套房子的社會是有問題的。”無房族歡呼雀躍，有房族嗤之以鼻。房價嘛，年年打壓連連漲，跟着口號反着買，家裏別墅靠大海。

但這次似乎，真的不一樣了。在被媒體炮轟後，三重野康開始調整央行基準利率，從1%一路上調到6%，疊加1989年12月美軍出兵伊拉克，石油危機爆發。日本作為高度依賴進口的工業型社會，開始出現全面物價飆升，高匯率加上高利率的代價下，日本股市再也撐不住了，日經指數一個月內暴跌70%。而1991年，《土地基本法》《地價税法》相繼出台，日本開始對囤積土地的大開發商和炒房團徵重税，誰房子多，誰多交税，税款高到無法承受的地步。這下地產也撐不住了，半年內，房價崩盤。到了年末，每天都有開發商倒閉，兩年時間裏共有2300多家開發商破產。

這羣瀕臨破產的開發商衝進三重野康的辦公室，要求央行出手救市，代表哭訴説：“現在只有兩種地產公司，‘已經倒閉的’和‘將要倒閉的’。”三重野康不為所動，讓他們回去籌款自救，很多開發商囤積的土地還沒賣掉，公司就破產了。君以此興，必以此亡。這麼多年光吃肉，如今也該捱打了。結果就是，日本地價平均降了一半，東京降了67%，部分地方縣城降價9成。自此，昭和夢碎，那些被時代裹挾的人們，都很懷念那個綺麗的幻夢。那些年的他們有無數的就業機會，股票每日新高，房產年年升值，至於工資，這世上還有每年不漲薪15%，年終獎不到半年的黑心公司嗎？而這些都在房價的螺旋下降中徹底湮滅，房產無人接盤，房貸利率走高，在那幾年購買房產的人們，餘生都要為償還貸款努力，淪為銀行的人礦。更有甚者，無力償還債務，房子被銀行沒收，自身也沒有多少存款，負債累累之下走上自殺的不歸路。

1991年，日本樓市崩潰之初，有2000多人跑到富士山中的青木原樹海自殺，創下自殺人數的歷史之最。活下來堅持還房貸的人戲稱自己是“套牢族”。無論是否被這場浩劫牽連，整個90年代的日本民眾都陷入了長久的絕望之中。輿論洶洶而來，而三重野康回應：真正健康的經濟增長，應該沒有通脹的增長。但最近5年，日本的繁榮違背了這個規律，社會不再重視生產和發明；上班族購買股票和房產，企業家購買藝術品和囤積土地，就連家庭主婦都在幹投機，惡性金融案件不斷髮生。這種畸形繁榮早刺破比晚刺破要好。

1994年，三重野康卸任，面對幾百名記者，他一臉淡然地表示：“我的行長生涯，沒有任何遺憾。”而這位曾經的經濟學天才在後世被冠以平成之鬼的惡名，常駐當代日本人最討厭個人排行前三甲。倖存DNA之父詹姆斯.沃森曾説過：這個星球上的所有生物DNA裏都刻着的基準只有一個：趨利避害。這場浩劫裏當然也有幸運者，那些未購置房產並擁有大量流動資金的人獲得了極佳的投資機會。而那些早早脱手房產的人也是賺得盆滿缽滿。但是社會達爾文主義下的狂熱疊加信息繭房的包裹總是容易讓人變得盲從。1992年-1994年，樓市剛開始崩潰時，很多人不願意賣房，三十年的信仰調教之下，大家都覺得，這次也一樣。經濟學家天天在電視裏講“經濟有週期性，下跌和上漲都是暫時的。”於是他們選擇了再等等，這一等，就是二十年。

這些最後的接盤者無疑是最大的受害者。他們有人在享受過透支的未來後走了極端。有人自此頹廢，荒蕪在東京街頭巷尾的陰暗處。就像是無恥之徒中的弗蘭克老爹，但大多沒機會活的那麼戲劇性。而更多的倖存者則是重新拾起了團塊世代的遺存。認真工作，償還債務，看清生活，努力生活。收起了幻夢中的狂熱，對物質需求追逐變得冷淡。低慾望的氛圍自此開始蔓延。這裏我説一個相熟的例子。

之前我們再聊日本的醫療時，曾提到過一位相熟的居酒屋老闆，老爺子作為幻夢年代的親歷者，跟我們分享了他的倖存經歷。老爺子不是東京人，老家是在千葉。當年大學畢業來到東京闖蕩成了一名銀行職員，20多歲的年紀與昭和狂熱撞了個滿懷。老爺子回憶到，那個時候自己入社第一年就拿了20薪。入職的大廳裏掛了一個個大大的橫幅，上面鮮紅的八個大字寫到：忘記儲蓄， 全力貸款。大家為了放貸，會爭相邀請客户吃飯消費，真正的求着把錢塞到人家手上。至於壞賬，別開玩笑了。所有資產都在漲，怎麼可能有壞賬。

當時的銀行前輩們每天教自己如何花錢，要買什麼股票，假期該去什麼地方玩。房子一定要買在核心的地方。錢不夠就貸款嘛，至於審核，別鬧了，你知道當年世界首富武井保雄在街邊鋪設了多少台，只用填寫個人相關信息就能自助貸款的機器嗎。不怕你消費，就怕你心累。説實話，在這樣的職場氛圍下，一個20多歲的小夥子能有多少分辨力呢。於是便貸款買下了如今這座房子。當時想着：辛苦十年，幸福一生。是啊 ，當年所有人都是這麼想的。泡沫絢爛時有多美，破裂就有多碎。其實作為銀行職員，老爺子也曾隱隱覺得這樣的社會氛圍有些不對勁，但身邊所有人的資產都在極速膨脹。每個人都怕錯過財富快車，在狂奔的時代裏，原地踏步就是不進則退；那些曾經拼命放出去的貸款後來成了他完不成的KPI，每天都要為自己負責的一堆呆賬壞賬發愁。

往後三十年，他一直在努力還貸。17年退休開了這家居酒屋，一直到去年才完全還完餘下的債務。我曾問他，您沒想過斷供嗎？老人搖搖頭説：沒有。自己曾經也算是一名金融從業者，從業者就要有從業者的擔當。更何況，在日本，信用破產的下場可是比財務破產要更麻煩。我又問他，您前半生經歷了那個夢幻年代如今又經歷了這一生勞苦，心裏肯定有落差吧。但老人倒很豁達，他説：至少我住在東京，孩子在全日本最好的城市長大，得到了最好的條件。倒黴的又不止我一人，你看那個總來喝酒的松本，一喝多就罵我那個，他的當年的貸款就是我辦理的，我都退休了他還沒還完。東京這樣的人還有很多，他們不依然堅強的活着嗎？

我和老楊聽完，相顧無言，想説點啥，又不知道説啥，還是再續杯酒吧。重生好了，上面這些日本的苦難，失去的三十年對中文互聯網上來説，肯定是喜聞樂見的，大家看的不少了。諸位能看到這兒，大概率都是自己人，咱們再説點如今在中文互聯網上沒啥人願意説的，願意説的人也未必懂的東西。經過了三十年的擠泡沫，如今的日本地產，或者説東京地產如何了呢。直接説結論：東京整體房價已經連漲了十年，其中核心的東京23區平均年度漲幅在2.5%左右；而因為疫情放水的原因，標誌着高淨值人士的塔樓，三年漲了接近一倍。

肯定有人説了，這不泡沫再來一遍嗎？還真不是，23年日企利潤歷史新高，23年日經指數歷史新高。雖然房價有漲幅，但這十年來，日本人均薪資也在不斷上升，以中國熟知的新宿區為例，如今的房價收入比大約在8.5左右。這裏的8.5是指一個東京都30歲男性平均年薪595萬日元來算，8.5年可以買一套平均5743萬的新宿區70㎡公寓。注意，這個70㎡指的是永久產權，無公攤，通常還能白送10㎡陽台的那種。這個算泡沫嗎，留給諸位評價。

至於上面這個數據準確嗎，我留個網站，諸位自查：https://tochidai.info/cn/tokyo/至於日經指數和日企利潤，這數據太好查，諸位可以去那個不存在的網站上隨手看看。關於東京房產，中文互聯網已經很久沒有新內容了，如今看到的無非還是泡沫論那一套東西，但真相究竟如何呢？那些動則上億日元的塔樓需要排隊抽籤搶購，那些核心地段的二手公寓，可以整體帶着住户出售，年回報率做到5%以上。因為土地產權私有化的原因，在東京自己買塊兒蓋棟小樓的成本居然只要三四百萬人民幣？這些內容我看遍了中文互聯網也幾乎都未曾看到，也許是懂得不想説，也許是能説的不想懂。那麼既然如此，我接下來會開個專題，好好聊聊這十年來的東京房產實錄。尾聲世界歷史上有無數次的經濟泡沫，19世紀英國的南海金礦泡沫、荷蘭的鬱金香股票泡沫，20世紀初的美國鐵路泡沫……

讓人奇怪的是：人類怎麼一點都沒有學聰明？儘管每一次泡沫都有過去的影子，可是人類還是一次次重蹈覆轍。諾貝爾經濟學獎快有一個世紀了，那麼多聰明過人的腦袋得了這個獎；衞星在萬里的星空中，能算出你把鑰匙藏在家門口的第幾塊磚頭下，人類也能把羊變成人，怎麼人類就是不能避免這些如此相似的泡沫？總是有人説，自有國情在此，這次不一樣。而經濟學屆最著名的語錄之一就是：這次也一樣~

（東京老蕭）

PS：一家之言，轉過來主要是讓大家瞭解一下別人的説法。