建議大華好好蹦躂_風聞
地产风声-地产风声官方账号-听，这风声，好像在说秘密10-27 07:29
文 | 內幕君
文/狗蛋本蛋
1
上海人民想在浦東內中環買房，繞不過的一個地方叫北蔡。而想在北蔡買房，繞不過的一個開發商：
大華。
上世紀90年代浦東大開發，先後開放開發5大園區：陸家嘴金融貿易區、金橋出口加工區、外高橋保税區、張江高科技園區及孫橋現代農業開發區。
1995年，又一個開發小區啓動，位於北蔡，項目名為「六里現代生活園區」。請了外國專家做規劃，目標是建成生活環境一流、商貿服務發達的現代社區。
2000年，“寶山地主”、當時還是集體企業的大華整體接盤，開始了超大型社區「大華錦繡華城」的打造。
有多大呢？
3.3平方公里。
換算成標準足球場的話，相當於：
462個。
目前這個超級社區共有18個街區，居住人口大概7萬人，整個北蔡鎮也才28萬常住人口。
人生路漫漫，大華長相伴。超大社區到現在還沒開發完畢。
別人是三年不開張，開張吃三年，大華一開張吃了二十三年。
經過23年歲月沉澱，這裏集合了動遷房、公寓、洋房、別墅、商業體、辦公樓，以1995年的眼光看的話，目標是達成了：生活環境一流、商貿服務發達。
但這二三十年來，中國發展很快，上海發展很快，浦東發展很快，買房人的眼光發展也很快，產品力提升不夠快的大華在北蔡造城，被嫌棄“鄉土風太濃”。
隨着大華錦宸府面市，大華的北蔡故事終於要迎來結局。
想在北蔡買新房的上海人民衷心希望，大華能珍惜在北蔡的最後一宗宅地，好好打一個收官戰：
讓錦宸府把北蔡的調性拔一拔。
2
地塊容積率只有1.51，沒有保障房，完全有條件做高品質盤。
大華也想做點調性出來，户型通通上了大面積。
除了幾套可以忽略不計的3房外，錦宸府主力4房起步，主力面積段140㎡、170㎡、195㎡不等，一期取證均價每平10.1萬，二期略高一點。
但最近買房人發現大華還是沒有心。
錦宸府鋁板外立面凹凸不平，業主多次維權，要求開發商以一棟樓為樣板，在8月底完成整改。
轉眼到了10月，他們看到了其中一棟樓整改後的實景，發現還是凹凸不平。
鋁板外立面不平的原因有很多，比如厚度較薄、運輸或安裝時有磕碰、鋁板骨架安裝平整度不好。
能導致鋁板凹凸的可能性，狗蛋能舉出20個，業主比狗蛋有才，他們想到了第21種可能性：
鋁板是大華精心用手工一片一片掰彎的，才有可能每塊鋁板凹凸位置和深淺都不一樣。
外立面是樓盤的臉，每一個活成標杆的項目都具備一張好臉。
大華可能是不想一下子進步太大，放棄成為標杆的機會。
除了外立面不平整，業主最近還忙着維權“裝修包”。
也不是什麼新花樣，錦宸府玩的還是捆綁裝修的老套路。去年一期和今年6月二期推盤，錦宸府都搭售裝修包，面積不同搭配的裝修包價格不同。
以二期房源為例，170㎡裝修包價格128萬，195㎡裝修包價格168萬。
用業主的話來説：
該價位延續大華裝修包定價風格，在上海遙遙領先。
在取證價無法突破的情況下，“網紅盤”為了攫取更多利潤，就衍生了捆綁車位、捆綁裝修。
大華曾在一期銷售時自證清白，表示業主自行和裝修公司「上海樂驤實業」協商簽約，公司不做任何捆綁銷售。
二期裝修公司是「上海樂享築」。
業主通過天眼查穿透股權，發現不管哪家裝修公司，都和大華有着千絲萬縷的關係。
大華董事長金惠明的女兒金玲曾是樂驤投資人，樂驤的總經理是樂享築的實控人。
大華旗下的家裝定製品牌叫「樂享家」，狗蛋説，從命名層面來説，大華脱鈎得不是很徹底。
明面上不做強制，事實上，大多數業主會被超高的營銷手段征服，在軟硬兼施中翻出口袋。
（截圖內容來源於業主）
業主內部自查數據顯示，一期424户有三分之二購買了裝修包，二期272户超過90%購買。
業主找外面的裝修公司測算，被告知128萬的裝修包實際價值不超過70萬。
扣除一下，相當於業主加價60~100萬不等購房。
一個願打一個願挨，如果事情這麼簡單倒也沒什麼可詬病的。
問題是，業主發現套路長得走不完。
簽約當天提供的裝修包清單披露模糊，其中有40%的產品品牌標註為「樂享家定製」，這讓業主感受到了：
極大的信息不對稱。
誰也不知道最終會定製個啥。
買房前説的廚房電器品牌僅次於嘉格納，好於美諾，裝修包披露後業主發現，最終選用的品牌叫德格。
嘉格納是全球三大奢侈廚電品牌之一，美諾差一些，但也能排在全球十大之列。相較而言，德格就小眾了，檔次也無法相提並論。
唯一的相似之處是，三個都是德國品牌。
3
這種落差讓業主很生氣，裝修包變成了受氣包。
業主嘗試多瞭解瞭解德格，於是多渠道打聽，當他們拿着裝修包選用的洗碗機系列諮詢德格門店時，被告知：
這是國產的、老款、退市了。
業主聽完更坐不住了，強烈要求“更換退市清倉電器為符合裝修包價格的電器”。
錦宸府不得不拉出德格（TEKA)擋槍。
10月12日，樂享家公眾號發了一份TEKA澄清函。
這是一封能氣死語文老師的澄清函。
這回不是甩鍋給臨時工，德格説業主諮詢的門店銷售是外聘人員，狗蛋看了這份澄清函，覺得覺寫文件的應該也是外聘的，不然就是臨時工，才敢把公文寫得如此通俗和充滿語病。
圖片中圈出來的那個品牌名「TEKA」，最開始還被寫成了「TEAK」，可能是被業主發現有誤做了修改。
業主説，一個能把自己品牌名寫錯的公司，我能信它的澄清嗎？
大華錦宸府整盤將於2025年交房，到時候業主們將尊享到2019年上市的咖啡機。
穿越週期的咖啡機做出來的咖啡，也許帶着醬香味。
截至目前，雙方還沒就裝修包爭議達成共識。
業主提出的訴求是，要麼退裝修包費用，要麼大華提供符合要求的裝修包詳細清單。
狗蛋發現，上海人民既瞭解大華又不瞭解大華，狗蛋看到一羣上海網友在討論這家房企時是這麼説的：
A:民營房企不爛尾就不錯了。
B:大華是寶山國企
C:大華是集體企業
你看，大家連大華是個什麼性質的企業都沒搞明白。
不過倒是都知道大華在滬口碑還有提升的空間。
有大華老業主告訴這些新業主：買大華就要降低預期，買前就要有心理準備，後期物業才是大華對你們最大的考驗。
錦宸府業主委屈地説，銷售表示浦東大華和寶山大華是兩個檔次的，迷惑了我們。
在錦宸府業主眼裏，大華只要把外立面提升一下，再把裝標提一提，還是有機會打造區域標杆的。
狗蛋説，現在還能蹦躂的民營房企也沒幾家了，強烈建議大華：
好好蹦躂一回，在上海打個翻身仗。