聊聊“新房改”——大城市的工薪階層有福了_風聞
岂曰分享社-10-30 18:59
自98年房改以來，絕大多數機關企事業單位的工薪階層們就逐漸失去了分房這一福利，居民住宅貨幣化、私有化成為大趨勢。現在，這一情況可能要變了，保障性住房將會成為大城市的工薪階層們新的福利分房。
10月23日，我的文章《即將到來的二十屆三中全會——新時代的改革》在關於經濟改革的展望裏提到：
2. 房地產新發展模式：保障房時代全面開啓，關鍵是保障性住房的用地、資金、優惠政策的體系建設。
巧得很，10月26日，經濟觀察網就發表了一篇重磅文章——《中國將推動新一輪“房改”》，重點介紹了規劃建設保障性住房的情況，並且喊出了新的提法——“新房改”，一石激起千層浪。
這可是了不得啊，要知道，在官方沒有定性之前，“新房改”這種自帶敏感屬性的提法媒體可不敢亂説。經濟觀察網雖然不是官媒，但有國資背景，並且頗具影響力，能喊出“新房改”的口號，有點得到授意，對輿論“打草驚蛇”的意思。
我們就來看看，什麼是“新房改”。
“14號文”此前並沒有公開，因此這篇報道是第一次披露“14號文”的細節。
“14號文”明確了建設保障性住房的兩大目標：
一是加大保障性住房建設和供給，讓工薪收入羣體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮鬥。
二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房迴歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。
從以上表述來看，保障性住房的地位空前提升，將和商品房劃分楚河漢界，新的住房制度也現出了雛形，也就是——住房雙軌制。
一條軌，是保障房體系。由政府主導，滿足社會保障和基本福利。屬於民生的部分，價格和銷售渠道都有管制。
一條軌，是商品房體系。由市場決定，主要滿足改善需求。屬於純粹的商品，只要符合市場規律，供應和價格都可以放開。
保障房和商品房涇渭分明，彼此獨立，不能互相流通，這就是“新房改”的四梁八柱。
文件中還透露了其他細節：
1.保障房的目標人羣：“14號文”提出住房有困難且收入不高的工薪收入羣體，以及城市需要的引進人才等羣體。各地須按照“保基本”原則，合理確定城鎮户籍家庭、機關事業單位人員、企業引進人才等不同羣體的保障面積標準。
也就是説，本次重點建設的保障房，主要服務於高不成低不就的工薪階層，有點經濟實力，但不多。將有別於為較低收入羣體建設，採用配租形式提供的公租房、保障性租賃住房。
2.運作方式及價格：“14號文”要求市場化方式運作，按保本微利原則，公平公正配售。配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定。
也就是説，買保障房，基本就是成本價。根據多個渠道瞭解估計，像北京、深圳這樣的超大城市，價格大概是市場價的一半以內。
3.能否交易：“14號文”強調嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規將保障房變更為商品房流入市場。工薪收入羣體購買的保障房不得長期閒置。如長期閒置、確需轉讓、因辭職等原因離開機關事業單位或企業的，由各地政府按規定予以回購。
也就是説，徹底阻斷上市交易的路徑，房住不炒。保障房流轉只有回購這一個路徑，根據現行的政策，回購時會有價格測算，按測算價回購。
4.哪些城市建保障房：“14號文”強調穩慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行。支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐。
也就是説，三四線城市的商品房都已經跌得很便宜了，保障房沒有存在的必要。大城市的商品房仍然高高在上，保障房很有必要。
按照國務院《2020中國人口普查分縣資料》，城區人口超過300萬的城市共35個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。
有你所在的城市嗎？
5.建房的地哪兒來：“14號文”提出保障房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本。同時，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產企業破產處置商品住房和土地、閒置住房等建設籌集保障房。並提出有條件支持利用閒置低效工業、商業、辦公等非住宅用地建設保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的士地繼續保留劃撥方式。
也就是説，土地來源，一切好説，除了拍賣出讓，其他能用的都可以用上，甚至變更土地用途也未嘗不可。這可是大開方便之門啊，保障房的供應量很快就能上來。同時，這也極大地減少了開發的成本。
6.還可以改建商品房：“14號文”對商品住房庫存大的城市，可按市場化、法治化原則，適當改建或收購存量商品房用作保障房，積極盤活利用閒置土地和房屋，避免重複建設造成浪費。
也就是説，低價值的商品房會通過這種渠道出清，進一步改善商品房市場，也會大大增加保障房供應量。那些商品房快砸手裏的房企，可以通過被政府收購為保障房的形式，回籠一部分資金。
7.蓋房錢從哪兒來：“14號文”明確要加強在建設資金、住房公積金、開發貸和個人住房貸款、税費等方面對保障房的政策支持。
也就是説，上邊這幾項裏邊，有可以支持保障性住房開發的重點資金。前三項針對開發建設，後兩項針對個人買房。
8.會讓地方債台高築嗎：“14號文”除了要求按保本微利原則配售外，還要求各地做好項目風險評估，凡是因之新增地方政府隱性債務的，一律不得實施。
也就是説，地方債的問題優先級更高，如果政府沒錢，那建保障房之前就得好好掂量掂量了。
9：低收入羣體怎麼辦：“14號文”明確要求各地做好政策銜接，協調好保障性住房與公租房、保障性租賃住房和商品房之間的關係。
也就是説，公租房、保障性租賃住房（租-保障性質），保障房（買-保障性質），商品房（買-商品性質），將形成三個梯次，分隊對應不同的羣體。在具體落實上，目前每個城市都不太一樣，這裏就不詳細討論了。
上邊這9點，就是文章中透露出的“14號文”細節。其實還有很重要的第10點，文章中沒有明確提及。
10.產權：“14號文”中明確了“配售”二字，説明新的保障性住房屬於配售型的住房，這就有別於配租的公租房、保障性租賃住房，新的保障房很可能是共有產權房。
這幾年很多城市都有共有產權房，其中有的可以在市場上出售，比如上海，有的不可以在市場上出售，比如北京、深圳。
從“14號文”的要求來看，更類似北京或是深圳的模式，共有的產權能夠解決户口、上學等，但不能在市場上流通，有效杜絕了投機。
也有人説，價格這麼高，也不能在市場流轉，這哪裏算是分房？
每個人的需求不一樣，保障性住房解決的本來就是剛需的問題，剛需者的困難是買不起屬於自己的房，關鍵問題在於，什麼樣的價格，能讓工薪階層的錢花得值。
現在中央出台了指導意見，讓各個地方結合實際制定實施辦法，就是要八仙過海，各顯神通，哪個地方能運用創新手段把保障房建好，把成本控制住，把價格打下來，哪個地方就贏得了“擇人力權”，有人口，才有紅利。
相信最終的價格是可以接受的。
最後寫兩個展望吧。
展望一：大城市的機關企事業單位會是試驗田，也是第一批受眾，優先享受到保障房的福利。
展望二：核心城市、核心地段的優質商品房會維持身價，長遠看，老破小等劣質商品房將會逐漸恢復其本來的價值。
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