當下樓市裏幾類比較慘的購房者_風聞
北海湾拐角-10-30 07:49
這幾個月政策密集得如同家常便飯，而我身邊分為了兩種人
一種是沒買房的人，看着房價跌更加猶豫躊躇觀望着
另一種可能和巧克麗麗一樣，最近每當和她聊房子，都會發出怒吼：“我買在了房價的最高點！”
所以，今天的文章想要和大家分享的是
在這個波盪的樓市週期裏，你我身邊的那些，因為時機，因為個人決策，甚至真的是純屬命不好
一不小心，就成了當下樓市的“最慘買房人”
與其説：慘，不如説：有點可惜
他們不僅真實存在於購房羣體中，而且還不在少數
01
第一類：買在這幾年樓市的最後上漲週期
2020下半年至2021上半年
這就是上海二手最後一輪週期了
從最近三年月度的二手成交數據來看，也是如此
2020年中開始上海二手，一直保持在近3w套水平，直到2020年底12月和2021年的1月，成交量站上了最高的4.4w套
此後二手的成交從2w套，緩慢地跌落到了現在的平均1.5w套左右
那時候不只是上海樓市，全國主要城市的樓市也十分火熱
土地不斷拍出高價後全國實行了土地雙限，還有三道紅線等等都是為了抑制樓市的走勢過快
當然那個時候買房人的熱情也是高居不下，巧克麗麗就是其中一個
如果你對這件事失去了回憶，可以返回看這篇文章《我緊急買了套二手房》
在她看房的半年時間裏，市場給她的反饋是，很緊迫
1、房東掛出來的房源，出來一套賣掉一套
2、不但如此，同小區同户型的成交價還不斷上漲
3、中介跟她放風説再不買後面可能會有指導價
於是在這樣房東中介和成交價的壓力下
在2021年上車了位於浦東金橋的一套二手房，成交價546w
她剛買完之後，上海樓市變天，出台了核驗價，二手開始漲價，當時這套房最高掛牌價590w
2022年6月之後，這個小區的二手價格就開始有得談，2022年底房價開始下跌，現在上套同户型房源成交價520w
目前來看，選擇2021年中買下這套二手房
從價格來看，不是一個好時機，確實是站在了最近今年的房價最高點上
02
第二種：買在認房不認貸政策出來前
對於買房的所有人來説，除了買房資格，進入了買房階段，首付是第一門檻
對改善客户如此，對剛需也是如此
把房子買在認房不認貸前夕的客户，尤其是賣一換一的置換中產客户
改變就是，首付直接打半折
首付比例從7成變成了3.5成，也重新定義了很大一部分客户在上海買房的門檻
現在置換到1000萬的房子，只需要支付350萬首付，700萬可以夠得上近兩千萬的房子
另外一方面還有首套二套的利率差，以本金200萬為例，從二套變首套的月供直接每月可降低850元，這也是實打實的變化
所以，買在認房不認貸政策前夕的人，確實有點造化弄人
如果晚一點買，首付的變化對於一個家庭來説，可能是完全改變人生軌跡的
03
第三種：買在二手倒掛最高點
因為前幾年上海樓市火熱，一二手的倒掛，催生了很多神話板塊
現在看到二手掛牌和成交記錄，都還有點不可思議的感覺
其中最具代表性的，曾經的前灘掛牌到20萬居然還算是，高性價比房源
我們似乎在前灘也聽到了一些其他聲音，比如二手房的成交價格
也陸陸續續聽到很多小區有價無市的情況
包括一些樓盤的具體成交，到後期開始呈現乏力，在淡市期也和整個大盤一樣，整體的成交均價有所下滑
甚至臨港還出現過7萬/㎡單價的掛牌，來自滴水湖
現在貝殼網上臨港陸家嘴滴水漣岸6.53萬/㎡的成交記錄還在，也是在2021年6月份
而21年在臨港，高價掛牌、成交不是個例，保利玲蘭公館、海上風華、東宸源著等等都在不斷刷新小區最高成交價
後來樓市進入了冷靜時刻，臨港加大了土地供應，新盤一年能供應1萬多套，單價限制在3萬出頭
臨港新房市場今年也明顯降温，備受關注的105片區也沒有再現人才包場，更不用説其他新盤
新房啞火，二手房也直接被拍在沙灘上
所以，如果要説到慘這個事實
當年買了網紅板塊倒掛最高點的二手房業主，是真的成為了“接盤俠”
04
第四類：這幾年投資上海純學區老破小
作為踩盤積極小分子的我，在這兩年的踩盤經歷裏
真正讓我親眼目睹到慘的現狀，還有這種房子：上海純學區老破小
2021年底的時候，上海純學區老破小的成交價格就一直在下跌
我去過高興花園踩盤好幾次，每一次都可以説是觸目驚心
從曾經最高的時候，成交過11萬/㎡的單價
同年底同一個小區同面積，價格卻急速回落到6萬/㎡，半年內走出了誇張的降價趨勢，兩個月總價降了近100w
後來，我們團隊在2022年又去到高興花園踩盤，發現房價居然還可以再下跌
而當我現在打開鏈家網，高興花園的47平一室，總價又跌到了2字頭，最新成交的只有271w，比2022年又跌了60w
觸目驚心的不只是價格，還有房子本身
受到各種各樣學區政策影響的老破小，尤其失去了居住屬性
只擁有投資學位屬性，而政策就像是這類房子抓住的唯一浮萍，一旦政策稍微變化，比如學區的分配學區搖號等等，就會徹底失去價值
所以前幾年投資上海純學區老破小的人，幾乎都遇到了如高興花園一般的結局，很難再高興起來
05
第五類：買到暴雷房企期房的業主
或許前幾種業主，還屬於時運不濟，那麼接下來這類就真的純屬命不好
在這兩年裏的地產黑天鵝事件頻出，最大的黑天鵝就是房企暴雷
恒大開始，泰禾、融信、藍光、富力…房企債務紅線，破產重組的背後
也讓這羣最悲催的買房人浮上水面
買到暴雷房企期房的客户，他們便開啓了提心吊膽的日子
房子還在動工嗎，有些業主恨不得每天在工地上方飛無人機，實時觀測動態變化
房子一旦停工，放下工作也得跟着鄰居到售樓處拉橫幅維權討要説法，從客户變成了維權人的案例數不勝數
比如這羣恒大業主
在某恒大樓盤的建築工地上，有人在搬磚、有人運水泥、有人開挖掘機，有人給園林打營養針…硬生生把自己逼成了建築工人和開發商
最難受的是，如果接受了購買的期房成為爛尾樓的事實
那麼接下來將要面對的可能是無法交付的房子，無法結束的貸款，甚至有可能住進爛尾樓裏
在樓市眾生百態裏
我想，買到暴雷房企期房的業主，大概就是這個時代最慘的買房人了
06
第五類：老家縣城好幾套，一套都沒賣掉
在老家縣城有幾套房，現在還緊攥着不賣的人
這也是我另外一位同事可可的故事，她的家鄉在一個安徽的地級市
老家的房子的產權所有人是父母
而讓父母賣掉老家縣城的房子，大概是比老公借錢買房還難的事
對於父母輩來説，他們似乎只聽過買房賺錢的故事，卻不願接受房子也會跌價的事實，即便是現在跌了最後也會漲
於是可可老家縣城裏的**5套拆遷房，**本身就是質量平平的動遷房
且還是一個人口外流非常嚴重的地區，基本年輕人都在往外跑
這也是幾乎所有縣城的困境，沒有了流入人口的支撐
持有老家縣城的多套房產，沒有及時出手，大概率面臨的就是像可可一樣，房價不斷下跌
大部分縣城的房子，持有的越多，時間越久，跌去的總價更多
在二手市場上更賣不出價格，最後的辦法，只能選擇低價出租，一套房每年1萬出頭的租金收益
眼看着掛牌價一直在降，也只能以至少還能有穩定的租金收益，來安慰自己了
你以為只有動遷房如此嗎，即便是新建商品房，也沒有逃脱降價的命運
不説多套房產了，可可的朋友在2016年將手頭上的閒置資金投資了一套老家的新建商品房，開發商還是知名品牌，也算是小城市裏的高級改善類型房源
入手均價5900元/㎡，7年過去，2023年的今天，這個小區的掛牌均價，已經跌到了不到4000元/㎡
就這樣，手上的60w資金，如今變成了40w，只能砸在手上，也不願意虧本賣掉
這大概就是很多小城市小縣城，不論是老房子，還是商品房的命運
小縣城沒有房地產，這句話真的是真的
07
以下幾種多套房持有者，如今正受難
環一線城市的投資客們，這兩年跌慘了
城市羣都市圈的發展，不僅讓北上廣深成為年輕人的奮鬥之地，也讓房價高不可攀
於是在四座中國最大的城市周邊，出現了一些衞星城
上海-崑山、北京-燕郊、深圳-惠州 等模式
這幾個城市成為了投資客的資金聚集地
他們在賭大部分年輕人會進入這些衞星城，長期定居居住
當一波波年輕人被極端通勤的生活毒打之後
環一線衞星城的樓市的真面目，其實就是睡城，少有產業支撐
環滬不是滬，環京不是京，環深不是深
除此之外
我們也和大家分享過小城市周邊的海景房，乳山、欽州、北海，正在面臨着業主降價拋售
我們曾實地去過的海花島，自恒大暴雷房價下跌，島上的中介門店正在面臨的倒閉關門…
如此種種，我們盤點的樓市裏最慘的幾類買房人
其實也是在回顧，最近幾年全國樓市行情裏，因為炒作概念，規劃，不確定風險
下跌得比較慘，房價迴歸理性的幾類房子
當然作為個體，我們沒辦法每一次決策都踩準時機，預測週期
但從這些案例當中，依然能夠提醒我們的是
除了那些碰上了我們只能自認倒黴的外部因素
如今樓市實現一夜暴富的可能，無限接近於零
房子隨便買都能漲的觀念，也早就應該拋掉了
以上為正文，來自喬不絲