踩盤直拍科學城集團魚珠舊改,一片村景,安置房還“有排等”_風聞
易简财经-易简财经官方账号-易简财经是大湾区领先的财经新媒体。11-01 11:43
作為廣州“東進”的重要體現,魚珠舊改,沉寂好久,終於有點水花。
最近,項目舉辦了宣講會,主要圍繞舊城改造政策、工程計劃、回遷户型等內容。另外,回遷安置房搖珠分房活動也在準備中。
聽到這個消息,察叔和村民一樣,非常激動!
到現場跑了一圈,到底建得怎麼樣,街坊們啥時候能享受舊改紅利,這就給大家道來!

圖源:魚珠新活力
魚珠舊改:等待12年的天選之子
説起魚珠,很多人對這個名字都並不陌生。
但要説到魚珠的重要性,居然很多老廣是不清楚的。
有句話説:魚珠生,則見金融城和廣州東進生。
魚珠究竟有多重要?
首先,一手天河,一手黃埔,享兩地紅利。
不僅就在金融城旁邊,而且魚珠也被寄予厚望“下一個金融城”,也將與琶洲總部經濟集羣形成黃金三角,未來甚至有可能超越珠江新城。

其次,魚珠的產業定位也相當硬核,作為廣州人工智能與數字經濟試驗區的重要組成部分,魚珠被規劃為國家級數字經濟示範區,相當於廣州的第二個CBD。
再次,舊改片區內多個地鐵線路交匯,坐擁地鐵5號線和13號線,還有正在規劃中的25號線和30號線也將在此經過。

所以,魚珠毫不誇張,就是未來將成為老黃埔的價值標杆,也是廣州的名片和地標。
在這個意義上,魚珠舊改就是天選之子。

當年,魚珠舊改是廣州首個公開招商的舊城改造項目,是廣州舊改史上的“第一”,重要性更為顯著。
項目改造範圍北至黃埔大道東、南至規劃路、西至魚珠河涌中線、東至廣州港物資倉。
從面積來看,用地面積76801㎡,總計算容積率建築面積30.23萬㎡。
其中,安置區面積為115566㎡,融資區面積為186686㎡,融資住宅15023㎡。
然而,舊改項目從啓動到如今的施工,已經過去了12年時間。
換句話來説,魚珠舊改如此長時間的停滯,一定程度上為這個片區的確定性,也帶來了信心和景觀上的直接衝擊。
一片村景,遙遙無期
魚珠舊改從2011年啓動以來,就受到各界關注。
基於樓房安全、生活環境等因素,魚珠舊改早期獲得了居民們的大力支持。
2011年5月,首輪居民同意徵詢率就已達98.35%。
2013年,明確黃埔區政府作為改造主體。
不同於黃埔區的其他舊村改造,魚珠舊舊改早年並沒有引入房地產開發商,彼時,項目改造經費均來自財政預算。
直到2020年12月,才正式公開招商,招標文件顯示項目最低限價14.83億。
整整十年過去,2021年,改造主體才終於落實——區屬國企科學城集團,成立全資公司廣州科城魚珠投資有限公司具體實施。
目前,科投集團已在魚珠舊城入口處設立魚珠舊城展示中心。

另外,從現場展示的項目規劃圖來看,整個舊改的藍圖很美好:2025年交付3棟安置房。

然而,今天察叔特地到村裏逛逛,卻發現,12年過去了,雖然身處金融城核心地段,但這個舊改片區,卻好像被時間“封印”了一樣,到處還是“老老舊舊”的。
魚珠舊城內大多數平房建於上1960年——1970年間,黃黃舊舊的土樓,灰灰的石米牆,再到晃晃的瓷磚牆,記載了上個世紀,老廠工、老村民的點滴回憶。

在回遷安置首開區,到處都是未拆遷的居民房。

地塊旁邊,也還有不少樓棟沒有拆除,一樓的便利店還在營業,門口坐着三三兩兩的老人,一邊納涼一邊聊天。

部分要拆遷的居民房還有明顯的生活痕跡,空調機、窗簾、晾曬的衣服……樣樣都不少。


已簽約的户主們苦等回遷,直到今年3月,科學城集團才取得了基坑支護和土方開挖階段的施工許可證。
目前,現場可以看到,回遷安置房首開區正在施工。

項目規劃3棟安置房,規劃建築高度為150米,為46層的超高層建築,將提供853套回遷房,13款户型可供選擇。
但是,安置房預計2025年12月31日交付,離現在還有整整兩年多的時間。
村內很多老人,對未來能不能迴歸,還是感到擔憂。
據魚珠舊改負責人透露,整個項目今年年底要衝擊“正負零”,從上週的宣講會上,這個進度得到證實。
但從目前連拆遷都沒完成的進度看,但距離46層高層的目標,還是有很長一段時間要走。
那天宣講會上,很多都是白髮蒼蒼的老人。2年多,對他們來説,甚至算是“有排等”(粵語,還要等上一陣子)。
其中的心酸,悲喜交加,可想而知。
另外,也有疑似村民反饋,整個魚珠舊改項目建面30.23萬㎡,但是實際給村民居住面積,才三棟樓。
有網民唏噓:“一條村換三棟樓。”

而且46層高樓,據網民反饋,30%的公攤面積,是村民現在內心特別焦慮的一點。

黃埔“操盤手”科學城集團,
200多億的受限資金
魚珠舊改的操盤手科學城集團成立於1984年,前身是廣州開發區建設開發總公司。

集團主要負責廣州開發區(第一批成立的國家級開發區)的道路、橋樑、公共設施、樓宇、商業配套、標準廠房等城市基礎設施建設。
2017年重組後,廣州開發區建設發展集團正式更名為科學城(廣州)投資集團有限公司,以城市建設開發、新一代信息產業為主營業務。
企業預警通信息顯示,目前,科學城集團的董事長為洪漢松。

隨着近年來民企的流動性危機,央國企逐漸成為其原本舊改項目的接盤手。
而在廣州,科學城集團就是接盤的主力之一。
比如今年4月,科學城集團接盤黃埔區“巨無霸”項目——楓下村舊改。
又比如此前奧園出現資金危機,科學城集團接盤其股份,順帶接手了其黃埔旺村舊改。
作為國企,接受舊改其實有不少便利之處,比如資金條件更有優勢,融資和審批也更便利。
但是,即使再強的開發商,舊改位置再好,也禁不住大量的兜底。
去年,科學城集團已經砸了226.55個億進地產業了,幾乎是大半個家底,也不免令人擔憂。

科學城集團有限公司公司債券年度報告(2022年)
國企也並非萬能,無論是改造經驗還是運營效率,可能都一定程度上有所限制。
隨着舊改再次燃起復蘇的火苗,科學城集團能否在魚珠這片村景地上力挽狂瀾,還有待時間的檢驗。
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