中海地產業績承壓仍在大肆買地_風聞

2023年下半年的中國海外發展有限公司（以下簡稱“中海地產”）動作頻頻。

10月31日，中海企業發展集團有限公司發佈了《2023年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）發行公告》。公告稱，中海企業發展集團發行面值不超過150億元的公司債券；本期債券募集資金扣除發行費用後，擬用於置換償還到期公司債券的償債資金。

而就在同一天，北京豐台出讓郭公莊“雙子地塊“，中海地產經過15輪的競價，最終以54.4億拿下豐台郭公莊614、L08地塊。其中，住宅樓面價約6.25萬/平方米，溢價率6.67%。算上10月23日中海地產以底價33.8億元底價拿下北京市豐台區北宮鎮地塊，中海地產一個月內就在北京拿了近90億的地塊。

而在10月24日，上海第三批第二輪供地中，中海地產聯合徐匯國資企業以約240億元的價格拿下徐匯龍華地塊，一躍成為本年度上海的“地王”。

值得一提的是，這是中海地產時隔三年重返上海。

2020年初，上海推出首個無自持比例要求的純住宅地塊，一宗位於內環內虹口北外灘的宅地，起拍價為34.3億元。由於該地塊區位好，吸引眾多房企競爭，最終中海、萬科和華潤成功入圍。

但在接下來的競價招標中，這三家房企不僅都按起拍價34.3億元報價，在拍賣過程中，萬科、華潤為中海讓路，最終使得中海以底價成交，溢價率為0。這一現象引起上海監管部門懷疑，並展開調查，中標結果也沒有公佈。

隨後網絡上傳言，中海與華潤結盟共同開發此地塊，萬科也以財務投資身份在其中分一杯羹。當時網絡上還有傳言稱三家公司的高管也因此收到調查。

儘管這些都是傳言，但是中海地產的人員任免似乎作證了這些猜想。2022年4月，中海地產上海公司總經理崔帥被採取強制措施，並暫停人大代表職務。同年9月，崔帥和中海地產華東區域總經理齊大鵬被免職。次月，齊大鵬調任中海地產的集團擔任投資總，崔帥調任華南區域擔任設計總監。

此次競拍自然隨之流產，中海地產等三家公司據傳也被禁止進入上海市場三年。

如今，“三年之期已到”，中海地產又能夠在上海“開疆拓土”。除了在上海和北京，今年下半年，中海地產在深圳和杭州也收購了不少地塊。據統計，截至目前，中海地產拿地金額已經超過800億元。

中海地產在發佈半年報時就表達了對中國房地產的樂觀預期。在半年報中，中海地產透露：上半年，中海地產新增土地儲備16宗，總購地金額414.3億元，新增總貨值717.0億元，其中，集團新增土地儲備13宗，購地金額378.8億元，新增貨值641.8億元。北上廣深四個一線城市的新增貨值在集團新增貨值中佔比44.7%。中海地產在還表示，集團密切追蹤相關併購機會。

中海地產基於對中國房地產的信心大幅度擴張和併購，其第三季度業績也有所回暖。

中海地產的《2023年三季度業務回顧、經營情況及財務表現公告》顯示，第三季度集團實現營收282.5億元，同比增長61.2%，實現經營溢利35.3億元，同比增長漲96.1%。

但是由於上半年營收利潤雙降，使得中海地產整體業績表現並沒有完全回暖。前三季度中海地產實現營收1174.1億元，較去年同期的1213.1億元有所下滑；實現經營溢利226.0億元，較去年同期不包含收購股權所產生收益的經營溢利，同比上升僅5.9%。

另一方面，中海地產的毛利率和淨利率近年來也在持續下滑。2020年以前，中海地產的毛利率尚能維持在30%上下，淨利率也能維持在25%左右。但是到了2023年上半年，中海地產的毛利率和淨利率僅為21.29%和13.62%。

中海地產在房企中屬於較為穩健的類型，但是同樣也能感受到房地產下行期的“寒意”。(內容來源|華博商業評論）