萬科A升了,廣州萬科、萬溪客户還是“慌了”_風聞
易简财经-易简财经官方账号-易简财经是大湾区领先的财经新媒体。11-09 11:27
11月6日,深圳國資委發聲為萬科站台,讓萬科從“寶萬之爭”以來最難的價值保衞戰,總算穩住。
10月底,萬科遭遇密集看空,股債罕見異動。
同時,客户恐慌,甚至房價跳水。
如今國資出面,深圳地鐵出面,兩大巨頭雙雙給萬科“撐腰”。
但是,市場信心,業主信心,才是最難挽回的東西。
比如萬科近期在廣州的項目甩賣,讓購房客下手的速度,又減緩了。
萬科的境外債風波
萬科到底怎麼了?
事件起因是10月底,萬科部分境外美元債跌幅達14%-28%。
同時,其收益率大幅上升,特別是2024年到期的兩支美元債,到期收益率飆到48%、58%。
也就是説,如果現在購買這幾支債券,等幾個月後到期兑付,就能躺賺50%左右的收益。
瞭解債券市場的都知道,高收益必然伴隨着高風險,這麼高的收益率,只有在幾乎必然暴雷的“垃圾債”身上才會出現。
而萬科境外債券短時間內飆升,意味着境外市場已開始不看好萬科。
這並不是什麼好兆頭。
前車之鑑,就是暴雷的恒大、碧桂園和融創等頭部房企。
暴雷前,均出現過美元債暴跌的信號。
穩健,一直是萬科對外的品牌成色。
若是萬科暴雷,市場對房企的最後一絲信心,將消失得蕩然無存。

而且,一段時間以來,萬科股價也有一路跳水,今年以來累計下跌35.67%,創下了2014年12月以來的新低。
10月31日,萬科A盤中股價下探至11.22元/股,幾乎回到2015年12月“寶萬之爭”時的水平。
好在,萬科迎來了國資委的大力支持。
面對股債的波動,11月6日,萬科召開三季度業績説明會,境內外超過150家金融機構參會。
深圳國資委表態,如有需要或遭遇極端情況,有充分信心、足夠的資金資源和工具幫助萬科積極應對。
萬科是深圳國資體系的重要成員。深圳國資將萬科納入統計報表範圍,萬科總資產、營業收入、利潤總額在深圳國資中佔比均超三成以上。
從近幾天股價來看,萬科“闢謠”後,資本市場有所回温。

項目“驚魂未定”,
萬溪多個項目持續跌價
股價漲了些,但業主的信心卻並未恢復。
或許受市場消息影響,以廣州為例,萬科不少項目都在緊急出貨。
要知道,銷售額不振,再多的現金流都會有耗盡的一天。
於是,萬科甩出了促銷的王牌。
最勁爆的,莫過於萬科萬溪在花地灣的廣信資產包項目。
有網友在小紅書爆料,萬科金域曦府單價4.5萬/方, 樓層面積任選,95方總價425萬;
萬科朗庭單價4.8萬/方, 樓層面積任選,79方 總價376萬。

有渠道銷售介紹,金域曦府相當於調了12個點,朗庭相當於調了10個點左右。
這個價格,幾乎是近兩年曆史新低!


萬科金域曦府,説起這個盤,察叔還是感覺挺惋惜的。
這個曾經一度是荔灣芳村片區的“王炸”項目,吹風價一度去到8萬/平方米,2021年,金域曦府一鳴驚人,開盤便遭到“瘋搶”,成交量躋身當時國慶全市樓盤第一名。

萬匯天地朗庭、臻園售樓處
2022年,萬科金域曦府成交金額達到74.79億元,名列廣州當年一手住宅銷售金額排行榜的第四位,成為了荔灣區最熱銷的項目。

萬匯天地朗庭、臻園售樓處
從價格來看,去年年末價格就降到了5.5萬/平方米。
沒想到,一年過去,單價又跌一萬。
而曦府、朗庭的客户們對項目降價,反而更加不敢出手。
有網友連忙問:“萬科是不是要暴雷了,這麼急着出貨?”

也有網友表示:花地灣要卷死,這個價格買家根本不用急,萬科據説也要bao雷,到時候圖便宜樓都不知道收得順不順心。
也難怪網友擔心再跌價和交付問題,不知道大家有沒有發現,越降價,購房者就越不敢抄底,更加保守。
而項目的幕後開發商廣州萬溪,是萬科集團旗下的全新事業平台,是目前國內少有的集不良資產盤活、存量房運營、城市更新、綜合開發為一體的專業房地產公司,擁有廣州核心地段待開發土儲逾200萬㎡,摺合貨值逾2000億元人民幣。
2017年,萬科以551億元拍下廣信資產包,其中最有名的,就是萬科金域曦府的前身,廣信留下最有名的房產——玉蘭苑爛尾樓。

按照原規劃,玉蘭苑包含有會所、學校、幼兒園以及人工湖園林,該規劃在1998年的時候非常超前,在廣信破產後,玉蘭苑也成了芳村最有名的爛尾樓,並原狀保留了20年。
從整個價格走向來看,整個荔灣廣信資產包地塊貨量非常大,光是萬科就有剛需上車盤朗庭(荷花苑)、高端住宅產品線——臻園、中海浣花裏,還有附近不遠的改善住宅保利置地的錦上印,競爭非常激烈。
加上,萬溪在花地灣同一個地塊開發出剛需、改善和豪宅幾種不同的項目,而密度這麼大,感官上就比較難區分出價值,只能往性價比方向走,利潤支撐就更加難。

附近住宅太多,雖然白鵝潭板塊有規劃萬象城、太古裏等商業項目,產業方面並無太多的人口支撐,住宅項目又肉眼可見的瘋狂擴張。
僧少粥多,萬科花地灣板塊,未來很可能成為下一個廣鋼新城。
升值空間侷限,同樣的購房客户就更沒有安全感,更可能往更有產業和地段優勢的東部天河、海珠、番禺走。
當年廣信資產包在整個廣州的開發貨量還很大,市場下行,給這些存量貨值的開發投入和去化,萬溪“不成功便成仁”的壓力可想而知。
除此以外,萬科廣州位於白雲新城萬科臻山府5.8萬/㎡起,也打起了“骨折”。
為什麼萬科急於出貨?
從財報業績來看,今年萬科的銷售額度,在前三季度累計實現銷售額2806億元,同比下降10.8%;
至10月底銷售額提高至3124億元,儘管規模位居行業第二。但月均約312.4億元,距離投資者預估的350-360億元現金流平衡點仍有一定差距。
從現金角度,至9月底,萬科貨幣資金1037億元,扣除預售監管資金後只有600億元。
再看具體的項目,目前,萬科深圳共有4個在售項目,除了寶安萬科未來之光仍有貨量,其餘都在尾盤階段了。在廣州也僅有8個項目。
去化緊張,萬科也不得不緊急想辦法迴流現金。
“黎明前總是最冷的時候”
國資委站台併力挺!
地球人都在救萬科,挽回樓市最後一顆“定心丸”。
深圳地鐵、深圳國資委無疑給予市場傳言有力反擊。

但如鬱亮所説,市場的恢復需要三組力量的合力:能買、想買、需要買。
只有銷售端恢復,實現正向“造血”,萬科乃至全行業才能真正走出風暴。
目前還存在的難點是“想買”的問題,就是恢復消費者的信心。
恢復信心其次需要時間,每一輪房地產週期調整,從政策底到市場底,再逐步修復到合理水平,都需要時間。
鬱亮判斷,到明年下半年,商品住宅建設交付洪峯與銷售連續下滑的疊加過程就能基本結束。
這場“做空”的鬧劇,似乎正在收場!
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