萬科A升了，廣州萬科、萬溪客户還是“慌了”_風聞

11月6日，深圳國資委發聲為萬科站台，讓萬科從“寶萬之爭”以來最難的價值保衞戰，總算穩住。

10月底，萬科遭遇密集看空，股債罕見異動。

同時，客户恐慌，甚至房價跳水。

如今國資出面，深圳地鐵出面，兩大巨頭雙雙給萬科“撐腰”。

但是，市場信心，業主信心，才是最難挽回的東西。

比如萬科近期在廣州的項目甩賣，讓購房客下手的速度，又減緩了。

萬科的境外債風波

萬科到底怎麼了？

事件起因是10月底，萬科部分境外美元債跌幅達14%-28%。

同時，其收益率大幅上升，特別是2024年到期的兩支美元債，到期收益率飆到48%、58%。

也就是説，如果現在購買這幾支債券，等幾個月後到期兑付，就能躺賺50%左右的收益。

瞭解債券市場的都知道，高收益必然伴隨着高風險，這麼高的收益率，只有在幾乎必然暴雷的“垃圾債”身上才會出現。

而萬科境外債券短時間內飆升，意味着境外市場已開始不看好萬科。

這並不是什麼好兆頭。

前車之鑑，就是暴雷的恒大、碧桂園和融創等頭部房企。

暴雷前，均出現過美元債暴跌的信號。

穩健，一直是萬科對外的品牌成色。

若是萬科暴雷，市場對房企的最後一絲信心，將消失得蕩然無存。

而且，一段時間以來，萬科股價也有一路跳水，今年以來累計下跌35.67%，創下了2014年12月以來的新低。

10月31日，萬科A盤中股價下探至11.22元/股，幾乎回到2015年12月“寶萬之爭”時的水平。

好在，萬科迎來了國資委的大力支持。

面對股債的波動，11月6日，萬科召開三季度業績説明會，境內外超過150家金融機構參會。

深圳國資委表態，如有需要或遭遇極端情況，有充分信心、足夠的資金資源和工具幫助萬科積極應對。

萬科是深圳國資體系的重要成員。深圳國資將萬科納入統計報表範圍，萬科總資產、營業收入、利潤總額在深圳國資中佔比均超三成以上。

從近幾天股價來看，萬科“闢謠”後，資本市場有所回温。

項目“驚魂未定”，

萬溪多個項目持續跌價

股價漲了些，但業主的信心卻並未恢復。

或許受市場消息影響，以廣州為例，萬科不少項目都在緊急出貨。

要知道，銷售額不振，再多的現金流都會有耗盡的一天。

於是，萬科甩出了促銷的王牌。

最勁爆的，莫過於萬科萬溪在花地灣的廣信資產包項目。

有網友在小紅書爆料，萬科金域曦府單價4.5萬/方， 樓層面積任選，95方總價425萬；

萬科朗庭單價4.8萬/方， 樓層面積任選，79方 總價376萬。

有渠道銷售介紹，金域曦府相當於調了12個點，朗庭相當於調了10個點左右。

這個價格，幾乎是近兩年曆史新低！

萬科金域曦府，説起這個盤，察叔還是感覺挺惋惜的。

這個曾經一度是荔灣芳村片區的“王炸”項目，吹風價一度去到8萬/平方米，2021年，金域曦府一鳴驚人，開盤便遭到“瘋搶”，成交量躋身當時國慶全市樓盤第一名。

萬匯天地朗庭、臻園售樓處

2022年，萬科金域曦府成交金額達到74.79億元，名列廣州當年一手住宅銷售金額排行榜的第四位，成為了荔灣區最熱銷的項目。

萬匯天地朗庭、臻園售樓處

從價格來看，去年年末價格就降到了5.5萬/平方米。

沒想到，一年過去，單價又跌一萬。

而曦府、朗庭的客户們對項目降價，反而更加不敢出手。

有網友連忙問：“萬科是不是要暴雷了，這麼急着出貨？”

也有網友表示：花地灣要卷死，這個價格買家根本不用急，萬科據説也要bao雷，到時候圖便宜樓都不知道收得順不順心。

也難怪網友擔心再跌價和交付問題，不知道大家有沒有發現，越降價，購房者就越不敢抄底，更加保守。

而項目的幕後開發商廣州萬溪，是萬科集團旗下的全新事業平台，是目前國內少有的集不良資產盤活、存量房運營、城市更新、綜合開發為一體的專業房地產公司，擁有廣州核心地段待開發土儲逾200萬㎡，摺合貨值逾2000億元人民幣。

2017年，萬科以551億元拍下廣信資產包，其中最有名的，就是萬科金域曦府的前身，廣信留下最有名的房產——玉蘭苑爛尾樓。

按照原規劃，玉蘭苑包含有會所、學校、幼兒園以及人工湖園林，該規劃在1998年的時候非常超前，在廣信破產後，玉蘭苑也成了芳村最有名的爛尾樓，並原狀保留了20年。

從整個價格走向來看，整個荔灣廣信資產包地塊貨量非常大，光是萬科就有剛需上車盤朗庭（荷花苑）、高端住宅產品線——臻園、中海浣花裏，還有附近不遠的改善住宅保利置地的錦上印，競爭非常激烈。

加上，萬溪在花地灣同一個地塊開發出剛需、改善和豪宅幾種不同的項目，而密度這麼大，感官上就比較難區分出價值，只能往性價比方向走，利潤支撐就更加難。

附近住宅太多，雖然白鵝潭板塊有規劃萬象城、太古裏等商業項目，產業方面並無太多的人口支撐，住宅項目又肉眼可見的瘋狂擴張。

僧少粥多，萬科花地灣板塊，未來很可能成為下一個廣鋼新城。

升值空間侷限，同樣的購房客户就更沒有安全感，更可能往更有產業和地段優勢的東部天河、海珠、番禺走。

當年廣信資產包在整個廣州的開發貨量還很大，市場下行，給這些存量貨值的開發投入和去化，萬溪“不成功便成仁”的壓力可想而知。

除此以外，萬科廣州位於白雲新城萬科臻山府5.8萬/㎡起，也打起了“骨折”。

為什麼萬科急於出貨？

從財報業績來看，今年萬科的銷售額度，在前三季度累計實現銷售額2806億元，同比下降10.8%；

至10月底銷售額提高至3124億元，儘管規模位居行業第二。但月均約312.4億元，距離投資者預估的350-360億元現金流平衡點仍有一定差距。

從現金角度，至9月底，萬科貨幣資金1037億元，扣除預售監管資金後只有600億元。

再看具體的項目，目前，萬科深圳共有4個在售項目，除了寶安萬科未來之光仍有貨量，其餘都在尾盤階段了。在廣州也僅有8個項目。

去化緊張，萬科也不得不緊急想辦法迴流現金。

“黎明前總是最冷的時候”

國資委站台併力挺！

地球人都在救萬科，挽回樓市最後一顆“定心丸”。

深圳地鐵、深圳國資委無疑給予市場傳言有力反擊。

但如鬱亮所説，市場的恢復需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。

只有銷售端恢復，實現正向“造血”，萬科乃至全行業才能真正走出風暴。

目前還存在的難點是“想買”的問題，就是恢復消費者的信心。

恢復信心其次需要時間，每一輪房地產週期調整，從政策底到市場底，再逐步修復到合理水平，都需要時間。

鬱亮判斷，到明年下半年，商品住宅建設交付洪峯與銷售連續下滑的疊加過程就能基本結束。

這場“做空”的鬧劇，似乎正在收場！

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