因時制宜靈活變通，「減辣」房策順應民心潮流_風聞

    澳門特區政府行政會完成討論調整本澳不動產需求管理措施的政策方案及其中有關税務措施的法案，其中有關修改第2/2018號法律《取得非首個居住用途不動產的印花税》的法案將送交立法會審議。政府建議，自二零二四年一月一日起，適度放寬目前所採取適用於澳門居民的房地產需求管理措施：包括樓按措施，以按揭成數上限為百分之六十及加息兩釐計算借款人的償貸能力，並以此決定樓宇實際的按揭成數，當借款人符合最高償貸比率的要求時，普通住宅按揭成數上限為百分之七十，經濟房屋按揭成數上限則為百分之九十，不再設不同的按揭成數金額檔次上限；及税務措施：不再向取得第二個居住用途不動產的人士徵收樓價百分之五的取得印花税，但仍保留向取得第三個或以上居住用途不動產的人士徵收樓價百分之十的取得印花税。

     在行政會後的記者會上，行政會發言人、行政法務司司長張永春指出，當年由於房地產市場出現不太正常、健康的情況，所以需要特區政府出手，透過立法會修法，採取一系「需求管理措施」，這些措施都是臨時的。又稱現時，政府重新評估房地產市場狀況和經濟環境，認為具備條件收回一些措施，令到市場健康發展，令到一年之內未必有條件甚至未必有意願出售原有住宅的市民，具備條件換樓。

    而財政局局長容光亮則表示，有些市民需要改善居住條件，需要購買新的住宅。今次調整措施可以令到他們節省税務負擔，可以促進入市的步伐。當年推出「加辣」措施，主要考慮不動產供求、國際資金流動和利息；現時，上述因素出現較大變化，經過通盤考慮，政府認為有條件放寬實施「減辣」措施。

    據澳門金融管理局同日發佈的統計顯示，二零二三年九月新批核的住宅按揭貸款及商用物業貸款均按月減少。其中住宅按揭貸款按月下跌百分之十八點八至十一點七億元；新批核的商用物業貸款按月減少百分之六十七點五至十一點四億元。在未償還貸款總額方面，住宅按揭貸款按月下跌，商用物業貸款則大致持平。由此可見，雖然澳門特區的樓市並不像某些地方那樣進入「寒冬」，但畢竟也是「寒潮」初襲，因而有必要對在樓市熾熱時實施的「加辣」措施，實行「減辣」，這是因時制宜的靈活變通手法，也是推進治理能力提高的表現。

    實際上，二零一八年特區政府決定對樓市採取「加辣」措施，是因為當時樓價如同「芝麻開花」般節節提升，與包括公務員和專業人士在內的受薪階層的購買能力完全脱節，卻又助長了投機「炒樓」之風，不少中介人入手大量房產單位，等待房價「更上層樓」時大賺差價，與習近平主席提出的「房住不炒」政策相扞格。但卻令對購樓有剛需的真正自住人士造成困擾。因此，當時特區政府對樓市採取「加辣」措施，是正確的決策，也是符合當時的實際情況和民心所向。

    而現在，經過三年疫情，澳門經濟大受打擊，澳門房地產市場也是「雪上加霜」。疫情結束後，復甦只是體現在博彩業及其周邊行業，其他各業的復甦速度不如理想。因而仍然應當堅持「房住不炒」政策。但與五年前相比，時勢發生了重大變化。一方面特區政府對「居住正義」採取了較為積極的態度，提出五階梯樓策，並付諸行動，居民自住樓宇的供應量大幅增加；另一方面房地產市場除了受到周邊地方房企「爆雷」等大圍因素影響之外，還因為廉政公署公佈《貿易投資促進局審批「重大投資移民」和「技術移民」的調查報告》，指出貿易投資促進局在審批「重大投資移民」申請時，欠缺嚴謹的審批及查核機制、部分獲批項目投資金額過低或過於側重不動產投資；特區政府因而對「置業移民」的審批採取較為審慎的態度，而行政機關和司法機關也依法查處了某些「不規則」個案，取消其在澳門的居留權，再加上內地「炒家」也囊中羞澀，缺乏來澳門炒樓的動能之後，導致澳門樓市五年前過熱的因素已經基本不再存在。

     而與此同時，有部分市民需要改善居住條件，或是從唐樓搬到電梯樓，或是從細單位改住大單位。但他們並非是「炒樓客」，而是自住，因而五年前針對「投機炒樓」現象的此套單位徵收印花税的措施，對他們並不合理，也不公平，甚至是有「殺錯良民」之嫌。

     而在商業樓宇方面，一方面這幾年特區政府大力興建辦公樓宇，租用私人樓宇的需求驟減；另一方面在對博彩業進行整頓之後，貴賓廳集團也缺乏購買商業樓宇單位的需求，因而新批核的商用物業貸款呈現「懸崖式」的急降。因此，五年前對商業樓宇採取的「加辣」措施，也應當適當地「減辣」。

     因此，特區政府今次採取的「減辣」措施，是因時制宜的做法，既因應本地區及周邊地區樓市的變化，也適應本澳居民改善居住環境的需求。而且也符合內因和外因共同促進變化的辯證法規律。

     值得注意的是，行政長官賀一誠去年十一月在向立法會作《二零二三年財政年度施政報告》時，附錄而《二零二三年財政年度澳門特區政府的法律提案項目》中，是沒有今次提出的修改第2/2018號法律《取得非首個居住用途不動產的印花税》的法案內容的。因而特區政府的「加碼」，也是體現因時制宜、靈活變通的重大要素。這與「加碼」修改《行政長官選舉法》一樣，也充分體現了不斷因應時勢所需而調整完善立法計劃的科學決策態度。

     這與中央的立法計劃靈活作風，有點近似。實際上，今年九月間全國人大近日常委會公佈立法規畫，明確在財税領域，增值税法、消費税法、關税法等將在本屆人大常委會任期內提請審議，而備受關注的「房地產税」立法和「個人所得税法」修訂，幷未出現在立法規畫中。內地財税專家分析指出，暫緩「房地產税」立法，更多是考慮到內地經濟形勢，此時推出任何措施都要格外謹慎。

    這也與從中央、相關部委到內地各地近期陸續推出樓市「減辣」措施，完全相符。實際上，今年七月二十四日政治局會議，提出「適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策」；住建部、央行、金融監管等部門緊鑼密鼓，實施降低首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購税費減免、「認房不用認貸」等措施，各種限購也取消了。財政部和央行宣佈，從十一月一日起下調住房交易契税、印花税和土地增值税三項税率，幷降低首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款利率下限及首付比例。而武漢、合肥、鄭州、廈門、南京、無錫、杭州等城市都分別進行了不同程度的樓市限購政策鬆綁，包括放鬆限購和限售，降首付，實施二手房的代押過户等。

     房地產市場是一個複雜的市場，不同的城市有自己的獨特市場，更何況澳門實行「一國兩制」。但澳門特區的「減辣」措施，與內地的「鬆綁」措施是「異曲同工」的。