在舊金山買一棟樓要多少錢？_風聞

來源：微博@印生奧拓

Ep152: 在舊金山買一棟樓要多少錢？

近期，舊金山一棟正在出售的辦公樓上了X的熱搜。這棟樓位於115 SANSOME街。樓的主人在2016年以8300萬美金的價格購入，並在購買時向美國銀行借貸5364萬。

現在，這棟使用面積12.5萬平方英尺，承租率不到60%，並會在接下來的一兩年內成為鬼樓的地產，被以2500萬（單價$199）的三折底價公開拍賣。

據估計，這棟樓最後會在3800萬美元（單價$300）左右成交。這意味着除去賣家本身的虧損，美國銀行將計入近1565萬的壞賬。

以下是舊金山地產大佬，Paypal“黑幫”，馬斯克好基友大衞·薩克斯(David Sachs)對此問題的看法：

這棟樓只是全美很多商業地產商目前債務問題的一個縮影。這幾年很多地產商都在垂死掙扎。除了這家，舊金山一半以上的商業地產甩賣都發生在過去幾個月。大部分都以單價$200~300成交。而在疫情前幾年，這些地產的單價平均可以接近$1000。

別以為這就結束了。買下後，這些地產的翻新費單價大約在$1200~1300。 換句話説，這些地產的翻新價是資產本身價格的10倍。

通常而言，美國商業地產的資產本金和債務比大約為1:2。比如一棟樓單價$1000，$333是本金，$666是銀行借貸。如果現在成交價為$250，那$750的虧損裏，銀行要計入近$500。銀行也不想背這口虧損的鍋，因為大部分商業銀行上市公司的財報會非常難看。

舊金山老鄉，馬斯克另一個好基友大衞·弗裏德伯格(David Friedberg)提供了另一個很有意思的數據：

 2006年底，他以$22的單價（是的，你沒看錯）租下了舊金山市中心的一間辦公室。算上裝修和翻新成本，2010年搬進去的時候單價大約在$35~40。 期間經歷了08年的金融危機，貸款利率趨近於零。此後十年裏，舊金山的商業地產這個泡沫漲了近十倍。

這還只是紙面上的數字。更勝層次的問題在於，統統搞定之後誰來承租？

疫情之後，加州很多公司的在家辦公政策讓四散各地的硅谷員工習慣了在生活成本較低的地區遠程辦公。回到舊金山後高昂的生活成本和城裏不斷惡化的治安和流浪漢問題不僅嚇走了員工，辦公室的租金和加州以及舊金山市額外的税收更勸退了意圖“進城”的企業。

所以舊金山的一棟樓現在到底值多少錢？馬斯克還有一個好基友查馬斯·帕裏哈皮蒂亞(Chamath Palihapitiya)説：零！都給我零元購！

而另一邊，因為人口流失，舊金山市政府已經通過法案，將從明年一月起向所有空置地產徵收每棟$2500~3000的空置税，且税率逐年提高。

那現實到底是什麼？據包租公大衞·薩克斯本人推算，舊金山商業地產的大甩賣才剛剛開始。目前全美商業地產總債務近三萬億，而這些債務實際價值很可能對摺都不到。

要怎麼解舊金山這個局，他提了幾個微小的建議：

1. 舊金山政府大規模裁員降本。但在警力和公務員嚴重短缺的舊金山，這幾乎不可能實現。實現了我就罷個工給你看看。

2. 市政府減税收吸引人才和企業迴流。但這又會導致本就入不敷出的市政府赤字暴漲。（接下來四個財年的財政赤字預估分別為：0，7億，10億，13億）

3. 政府救市！拜登政府也是這麼做的。上月底，拜登宣佈了一項行政命令，開始要求政府提供資金，將這些空置的商業住宅改造成廉租房。

給多少錢？450億！

最終效果如何？據包租公本人説，最近已經有很多土豪們去舊金山的地產市抄底了！Good luck! God Bless 阿美里卡! ！！