不要在年底前輕易買房_風聞

兩個月前我們編輯部討論過一次要不要年底上車的話題

關於這個話題我們經常聽到兩種聲音

年底好談價格適合上車，年底無房可看還是等明年

其實這個問題每個人都有自己的答案，今天之所以拿出來討論

一來我自己今年八月進入市場，二來平時整理數據也比較多，三來進入11月有些不一樣的市場細節開始出現

所以此時此刻有些切身感受想跟各位分享

而這也是為什麼我們要重啓這個兩個月前斃掉的選題

讓我們來説清楚一些真相

01

其實，房東開始不掛牌了

最先有這個感受是我和中介的身份對調，九月到十月上旬基本都是他電話微信我約時間看房，但最近換我開始找他

不是他懶，因為我微信裏其他中介也是如此，哪怕最積極中介也發的問候信息

我是鎖定靜安寺附近的區域客，這周邊我能看的房子基本都看過

中介們不再找我的理由很簡單，就是沒什麼可以新看的房子了

可是明明市場掛牌量那麼高，一月高過一月的樣子，怎麼就沒房了

數據沒錯，但其實都是市場存量掛牌，之前沒賣掉的房子越來越多

所謂不斷增加的新增掛牌數據，也無非是鏈家將房源從內網掛到外網

真實的新增房源已經歇火了

10月30日、31日兩天的鏈家的單日新增平均750套，對比前9月就像踩了急剎車

ps.這裏使用的鏈家掛牌數據，防止新進來小夥伴沒看過過往稿件，我小字再叨叨下，鏈家掛牌率達到全市70%以上，從鏈家掛牌二手掛牌變化可以窺探全市

靜安區鏈家市佔率極高的某區域的7家門店，9月新增773套，10月新增733套

我關注的江寧路+曹家渡+靜安寺，9月單日新增四五十套，但10月單日新增差不多就十來套…房東開始不掛牌了

不只有今年這樣，從我們目前有的數據來看，2019年開始每一年的新增掛牌到年底都得下滑

那種“後面房子還多着呢”其實是錯覺，真實情況裏掛牌的房東在變少

市場確實有新增，但新增下滑，龐大掛牌市場裏都是剩下的

你在8月9月看不中的房子，你會在11月12月看上麼，不太能

而且這撥房子比你想象得****還要“剩”

如果你過去三個月連續在市場看房，尤其是鎖定好板塊甚至小區的，你會發現

九月這撥政策抬高的成交背後，基本瞄準的都是好盤好價格的筍盤

九月成交更像是掐尖式成交，能成交的房子都在這個月消失了

剩下的房子都有各自剩的理由

02

這些剩下來房源…很難談價格

我到現在都記得延平路461弄某六樓房東興高采烈跟我介紹她的六樓可以打通上到樓頂，還説小區未來要裝電梯，介紹的比中介還好，然後中介小聲問説我們價格還是6月那個價格麼

房東收起笑容斬釘截鐵説：當然，我這房子很好的，價格絕對不變

這只是我親身體驗的畫面之一，類似房子還有很多

對比七八月那會你會發現房東態度的前後差異

那時候浦東金橋板塊的二手價格已經回到2020年我第一次看房時候的價格

我看過的南翔地鐵站附近1公里範圍內的老破小，7月8月價格也是一降再降

延平路461弄一套35平8月掛牌價288萬，成交264萬，最後成交均價8萬不到，7.54萬，這附近開了13年的老中介第一反應都是真便宜

但是翻過9月、跨過10月、進入11月你再看，剩下來這波房源

這種長期掛牌房源往往心態不太一樣

延平路481弄一套40平西邊户，今年3月掛牌390萬，現在依然維持這個價格

靜安寺曹家渡某小區一套三樓33平小户型，掛牌330萬，税費接近16萬，8月我看什麼價格，現在還是什麼價格

這部分房東不着急，可賣可不賣，或者自己也在找房子，然後也沒找到中意的

還有部分房東他知道現在行情不好，寧願撤牌也不“賤賣”

而且也有底氣等不是麼，年底一過，接下來是又一個三月

所以這個月開始市場體感就是看房頻率降低，一方面少有新房上架，另一方面就是剩下這撥沒成交的房東，都是價格降不下來的

我找來鏈家一些區的成交均價，七八月基本進入全年低位，但九月開始價格又上來了，因為低價的全部在八月底九月初走掉了，剩下的都是價格難談的

數據來源©鏈家

這個市場明面上確實像個撿皮夾子的市場，但皮夾子也不是隨便撿的

03

便宜房子也有，但你敢看麼

我在8月底看中的一套35平，小區環境跟周邊小區比算很不錯、三十年老破小還能保持樓道乾淨、35平一室户加上走廊勉強可以南北通

關鍵價格便宜，曹家渡板塊7.5萬單價，結果沒過1個月就成交了

市場上最先走掉的就是這種品相好、價格好的房子，剩下的就是價格高的

以及你不敢看的

作為靜安寺小户型客羣，我看的小區基本都是靜安寺這邊老破小，這種老破小我是不會看裝修的，看小區環境、樓道走廊、還有户型

刨除那些不降價房源，我現在能看的基本都是這樣的

這種七八十年代還帶天井的老破小

走廊灰塵已經凝結成黑色塊狀，這種的就算我再勤快也打掃不乾淨，而且這類自帶天井小區環境倒沒什麼可挑剔的，因為沒環境，基本沒什麼綠化可言，哪怕是門口的一棵樹都是一種奢侈

還有各個小區的高樓層

現在各位去靜安寺各個老破小小區，現在在掛的還沒賣掉的基本都是這種高樓層房子

房源富裕的時候，那種二三層的很快被賣掉，那種一層的也還行，最後剩下的就是五樓六樓，這種情況無一例外

還有461弄兩套6樓的，掛幾個月就是幾個月，看的人都很少，別提買

長寧的西鎮小區、華秀小區、新風小區、靜安的華紡小區、法華鎮路878弄、還有延平路幾個小區…剩下的基本都是高樓層，像延平路這類老小區，樓間距過窄，以後大概率也裝不了電梯

還有些剩下的房子中是户型太過奇葩

很遺憾當時看完沒有第一時間留下圖

當時看的是一個塔樓老破小，因為是從北門進入的，所以到裏面才發現這個房子是沿着大馬路的，雙向四車道

而且户型是塔樓的拐角，正好卡着那個十字路口，對面還是個垃圾中轉站

户型因為是拐角的關係，所以是用整個樓層裏剩下的面積拼湊起來的户型

能被剩下的房子都是有理由的

所以怎麼説呢，新增掛牌走低，房東開始不掛牌了，你能看的房子越來越少，剩下的這些房子裏，一種就是前面説不降價的房子，另一種就是就算他降價你也得猶豫，因為實在太差

這也是為什麼看上去那麼多掛牌，你卻有種無房可買的感覺

04

接下來希望各位別慌

眼下市場確實有價格誘惑

抱着撿皮夾子心態進的這個樓市沒有錯，但着急上車可以，別盲目上車

便宜一定是買房首選，但不要讓便宜模糊了你的需求

幾次看房我都有趕緊下定的衝動，尤其看房腳踝都酸的時候，很想就這麼着吧

但那些雜物堆滿亂寫亂畫的樓道、那個出門就能聞到發臭海鮮味的大門口、那種三十年前還帶天井的筒子樓

還有那些奇奇怪怪的邊角料户型、那些緊挨着馬路的二樓房子…這些地段、户型等方面的瑕疵如果因為足夠便宜而被忽略

那這些因素就會在未來你生活在這裏的若干年裏一點一點跳出來折磨你

買房是一時的，但住進去的生活卻是每分每秒的

我都恨不得建議各位去自己心儀的小區租套房住段時間，看看夜晚的小區、看看鄰里街坊這種的，更何況這種肉眼可見的瑕疵

買東西這件事就很神奇，那種可買可不買的東西千萬別買

買房更是如此，性價比當然是重要因素，但排在更前面的要素一定得是

這是我要的房子

我最煩聽到中介跟我説的那句：再不買這套也沒有了

這種因為便宜、因為氣氛營造買的房子最後多半會後悔

因為匆忙是所有錯誤決策的開始，尤其是買房

05

今年似乎寫了不少這種主觀調調的市場小稿

可能跟自己也和各位一樣飄在市場上有關，當我面對眼前市場、懷揣着自己熟悉又陌生需求、又恰巧做這行的時候

有些話是説給各位聽，也是説給自己聽

如果聽着覺得不對，我們評論區討論下，如果聽着還行，那希望這篇文字能讓你的買房路沒那麼孤獨

最後想跟各位説，想買房的小夥伴，年底之前還是請瘋狂看房

今天的文字是想勸各位理性，不是讓你停下看房的腳步

一旦你規避了上面説的所有坑，我想不用我説你也會毫不猶豫下手

以上為正文，來自巧克麗麗