瑞信退出，萬達商管衝擊港股IPO，此前已與投資人接觸_風聞

11月10日，港交所公告顯示，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（“萬達商管”） 對上市整體協調人作出調整。

據瞭解，珠海萬達商管與瑞士信貸（香港）有限公司（“瑞信”）已同意終止委任瑞士信貸為其中一名整體協調人，自2023年11月9日起生效。

綜合 | 公司公告 招股書  編輯 | Echo

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10月25日，據澎湃新聞，近期珠海萬達商管在與投資者進行一項商討，商討的主要內容包括若在2023年底之前珠海萬達商管無法在港交所上市的話，珠海萬達商管試圖避免向上市前的投資者償還約300億元的股權回購款。

對此，接近萬達集團的人士表示，“目前上市工作正常推進中，無論是和投資人接觸還是正常申請IPO，都是日常工作，沒有什麼新的變化。”

此前，萬達集團在中國香港進行了一次詢價路演，有多家投資機構參與並對此前萬達的一些擔憂也已解除。

據瞭解，路演的主要目的是為上市詢價和投資機構進行商談，目前的關鍵在於珠海萬達商管上市的定價，有兩家外資機構已表示如果價格足夠合適的話，這兩家願意做基石投資者。

有投資人表示，在翻閲了萬達商管上半年的財報之後認為公司的業績整體不錯，現金流也可以，債券的兑付直到現在都在正常兑付，此前對萬達的一些擔憂也已解除，現在問題的關鍵所在就是上市定價的問題。

為保障萬達有更加充足的資金在手，此前大連萬達集團和旗下的瑞士盈方體育傳媒集團正在進行戰略資產評估尋找合適的戰略投資者，目前已有公司表示對此感興趣，但還需要進一步的接觸討論，目前並未有實質性的進展。

今年6月28日，珠海萬達商業管理集團股份有限公司向港交所主板遞交上市申請，中信證券、摩根大通及瑞信為其聯席保薦人。

招股書顯示，按截至2022年12月31日的總在管建築面積及儲備項目建築面積計算，珠海萬達商管是中國最大的商業運營服務提供商，市場份額為9.0%。公司主要專注於商業廣場，其商業運營服務包括商業管理服務、物業管理服務以及增值服務。

商業管理服務方面，主要分為開業前諮詢服務和運營管理服務兩個類別。其中，開業前諮詢服務包括選址、市場研究及項目定位服務、設計諮詢服務及建設諮詢服務；運營管理服務包括開業籌備服務、招商管理服務、租户指導服務、消費者會員服務及業主關係管理服務。物業管理服務方面主要包括安保服務、清潔及綠化服務及維修及保養服務。增值服務方面主要包括廣告空間管理服務、公用區域管理服務、停車場管理服務以及宣傳推廣服務。

截至2022年12月31日，公司管理472個商業廣場，在管建築面積達6560萬平方米，覆蓋了中國所有的省、自治區、直轄市；以及224個地級及以上的城市(覆蓋了60.0%以上的地級市)。於2020年、2021年及2022年，公司的在管商業廣場(不包括停車位)平均出租率為98.6%。於同期，公司有181個儲備項目，包括163個獨立第三方項目。

中國商業運營服務市場較為分散。截至2022年12月31日，根據弗若斯特沙利文的資料，在眾多商業運營服務提供商中，按在管建築面積計算，公司在全球以及中國均排名第一。同時，公司的在管建築面積在中國超過第二名至第十名的總和。另外，按儲備項目建築面積計算、按管理的獨立第三方商業廣場數量計算，公司在中國均排名第一。

從2015年起，公司開始以輕資產模式管理獨立第三方商業廣場。截至2022年12月31日，公司管理的商業廣場中，184個由獨立第三方擁有，佔在管商業廣場總數的39.0%。於同期，公司是中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司。

在過去近20年裏，公司積累了大量的運營數據，通過人工智能技術對於所積累的運營數據進行多維度分析，協助商業決策並指導運營。例如，智能選址系統可在60秒內提供擬選址地點的分析報告。公司也通過物聯網技術實現商業廣場的智能化管理，提高運營效率、 降低運營成本；另一方面，公司通過慧雲管理系統對商業廣場能耗智能調控，對比未應用慧雲管理系統的商業廣場並以經營面積為80.0千平方米的商業廣場計算，平均每個商業廣場每年大約可以節省人工以及能源費用超過200萬元人民幣。

財務方面，於2020年、2021年以及2022年，珠海萬達實現收入分別約為171.96億元、234.81億元以及271.20億元人民幣；淨利潤分別約為11.12億元，35.12億元以及75.34億元人民幣。

中國商業運營服務市場面臨着諸多挑戰，導致越來越多商業廣場運營不善。2017年至2022年，中國出租率低於70%的商業廣場數量由7,800家增加至10,948家，複合年增長率為7.0%。估計到2027年，中國出租率低於70%的商業廣場數量將達到13,182家，2022年至2027年的複合年增長率將達到3.8%。因此，預期業主對專業商業運營服務的需求也將增長。