中建系攔不住，八局坐不住_風聞
地产风声-地产风声官方账号-听，这风声，好像在说秘密昨天 13:23
文 | 內幕君
文/狗蛋本蛋
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十月最後一天，北京豐台郭公莊出讓兩宗組團地，1518-614、L08的地塊最終溢價7%成交，621等地塊溢價15%成交。
614總成交價為54.4億元，621總成交價更高，逼近76個“小目標”。
有8家房企（包括聯合體）參與了兩宗地的競拍，包括中海、華潤、金茂、大悦城、首開等，全是郭嘉隊的。
這是因為起拍總價高、配建多，一般人也要不起。
在今年初北京公佈的宅地出讓清單中，這兩宗地本來是合體的，銷售指導價10萬+。
大概是考慮到整塊地出讓總起拍110億+太高，於是一拆為二，銷售指導價下調到9.2萬每平。
競拍結果出來，買房人感慨：南五環都要賣到9萬+了！而業內人感慨的是：
又被中建系包圓了。
中海拿了614地塊，中建八局拿了621地塊。
這讓大家又想起那個梗：
房企去參加土拍，從轎車上走下來的是普通房企的投拓人，從大巴車上下來的是中建系的。
他們可能來自中海、中建一局、二局、三局、四局、五局、六局、七局、八局的地產公司，也可能來自各大工程局的城投公司，甚至可能來自中建旗下專門的城投平台中建方程。
説起中建系，除了知名度最高的中海之外，大家很難分清中建各大局地產公司誰是誰。
中建有旗下八大工程局，人稱“中建八子”，這些工程局都有自己的地產開發平台，合在一起品牌名叫“中建地產”。
但老這樣共用一個名字也不是事，人設很難立得起來，一些有想法的工程局就率先給自己起了小名，經過一輪更名潮後，中建八子地產平台變成了：
一局：中建智地
二局：中建玖合
三局：中建壹品
五局：中建信和
八局：中建東孚
其它工程局地產公司暫時還沒有自己的小名。狗蛋説，這些小名起的也還是很為難大家。
明明是三局的卻叫壹品， 明明是二局的卻叫玖合。
2
最近幾年，其它房企時常能感受到被中建系包圍的名場面，尤其是在北京，這種兵家必爭之地。
以去年北京第四輪土拍為例。
一共推出6宗地，中建系報名其中5宗，熱門地塊甚至吸引5家中建系共同出擊。
從樂居統計的這份表單可以看到，朝陽平房鄉地塊吸引了中海、中建智地、中建城發、中建玖合、中建五局。
不過運氣差了點，最終中海收穫石景山地塊，中建五局+中建方程底價拿下門頭溝地塊，其它兄弟撲空。
但老話説了，機會留給有準備的人，只要你準備的人夠多，命運的齒輪總會轉到你。
去年，中建系在北京至少拿了14宗地，包括中海拿下的8宗。
北京去年全年成交土地總數是55宗，也就是説：
中建系包攬了四分之一以上。
進入2023年，中建系進擊勢頭不減，到目前至少斬獲了8個在京項目。
拿地猛，銷售額跟着水漲船高。
2021年北京房企銷售前十中，中建系還只有中海一家獨秀，到了2022年，已經有4家中建系擠入權益銷售額前十。
今年1-10月北京房企權益銷售榜單前十，中建系佔據三席。
中海以468億銷售額遙遙領先，比排在第二的北京城建多出了183億，比排在第三的華潤多出245億。
中建智地、中建壹品分別以124億、84億，排在榜單第六和第十。
狗蛋説，想在帝都買房越來越繞不過中建系。
全國範圍來講，中建系的進擊就更猛了。
中指院統計數據顯示，今年前10個月，中建系權益拿地金額在1400億左右：
超過保利發展和華潤拿地之和。
誰也攔不住，全球最大的建築承包商正在成為最大的開發商。
三月份大華搖中的那宗朱辛莊地塊，當時吸引42家房企報名，什麼馬甲和玄學，大家把花活都整齊了。
中建系默默出動6個公司，中海、中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建東孚紛紛現身圍獵。
不算馬甲，明面上每一家的中籤概率是2.38%，中建系6家公司加起來擁有超過14%的中籤率。
看到報名名單時同行很不爽，他們覺得中建系不講武德，同一企業及其控股的各個公司參加同一宗地的競買，屬於違規操作。
狗蛋説，最終沒有花落中建系，不然同行就更不爽了。
以前，房企在深圳怕碰見龍光，在杭州怕碰見融信。現在，大家就怕在北京碰見中建系。
在北京圍獵遭到同行抗議後，中建系進行了內部協調，比如原本是xx深耕的區域，就優先由xx去拿地，儘可能減少自家人互掐，也避免圍獵觀感。
狗蛋説，這有點像分封。
但大家都想拿到更好的封地，明爭暗鬥少不了，執行起來又是另一碼事了。
更何況，集團對地產平台的考核越來越嚴苛，優質地塊誰也不想輕易鬆手。
11月1日，中國建築2023年三季度業績會上，官方透露了內部考核指標：
包括快速去化、現金快速回流、有現金流支撐的效益。
讓有意願的馬跑起來，讓跑起來的馬跑得快，而跑得快的馬有機會跑得遠。
一套賽馬機制下來，強弱關係就決定了資源傾斜方向。
3
中建八子按照最新營收規模排序是八三，二五一，七四六，賺錢能力排行也是八三處於第一梯隊，二五一差不多，同屬第二梯隊。
過去很長時間三局是老大，現在輪到八局上位。業內笑稱，沒有三局建不了的高，沒有八局拿不下的標，八局的業務能力遙遙領先其它兄弟。
幾個月前，山東萊榮高鐵被舉報偷工減料，故事的主角就是中建八局。
單論地產規模的話，八局中建東孚也領先一截，三局中建壹品次之。
今年前十個月，中建東孚權益銷售額約415億（中指院數據），是除中海以外中建系排名最高的，位列全國第21位，中建壹品同期權益銷售額為242億。
八局東孚，妥妥的中建系地產二哥。
拿地方面同樣是二哥領先，前10個月權益拿地額約165億，比中建壹品多出25個小目標。
統計表轉自《北京晚報》
不過就北京市場存在感而言，中建智地＞中建壹品＞中建東孚，中建智地和中建壹品已經實現深耕北京，也都拿出過標杆網紅作品，向市場證明了操盤能力。
中建東孚在京目前只有一個在售項目——小紅門的中建星光裏，去化不是很理想。
7月開盤推出全部322套房源，官方宣傳賣了20億，之後被爆出實際成交不到10億，賣出約130套。十月份數據顯示，星光裏網簽約50套。
這個項目除了區位劣勢外，項目定位不精準也拖累了去化。
户型面積段從70㎡到127㎡，二居、三局、四居都有，放在一個建面3萬㎡的小體量項目中，有種既要又要還要的拉扯感。
與此同時，户型設計也差點意思。
這宗地是今年2月中建東孚錦鯉附身搖中的，拿地後團隊特別興奮，面對不同媒體採訪，他們都説：還處在拿地後的激動之中。
同時透露，這是一次試水，還會繼續加倉北京。
看着其它兄弟在北京風生水起，中建東孚難免坐不住。但要把星光裏説成是中建東孚的項目又似乎不全面，畢竟有着山東中建城發的魅影，前者是中建八局全資子公司，後者是中建八局和山東高速、濟南軌交合資的，才成立一年多。
狗蛋説，嫡子有時候只是名好，地位還不如庶出。
有時候還得讓庶子借名勇闖天涯。
時隔8個月，“中建東孚”找到了機會加註，10月31日搖中郭公莊621地塊，代價75.9億。
有媒體説，中籤後，“中建東孚”團隊振臂高呼。後續報道，不少媒體説是中建東孚拿下了郭公莊地塊。有消息説，事實上，地是東孚庶出兄弟城發拿的。狗蛋表示，那就只能説是八局拿的了，人馬是同一套人馬。
這就讓鐵柱很迷糊了，中建系各大局地產平台已經很難分清，這同一個局又分出兩副面孔？鐵柱以為人家在內耗，其實是鐵柱不懂魔法。
以北京為中心，藉此拓展整個華北區域，這是中建八局的長線目標。
站穩北京也就成了一招必走的棋。
在小紅門中建星光裏黯淡之下，郭公莊項目將決定“中建系地產二哥”能不能站穩北京。
這也是自證操盤能力的絕佳機會，自證是那匹有機會跑得遠的馬。
中海拿了郭公莊另一宗地，到時候貼身PK，二哥挑戰一哥：
少輸就是贏。