北京房子暴跌100萬後，年輕人也不接盤了_風聞
视觉志-视觉志官方账号-你陪着我的时候，我没羡慕过任何人昨天 07:38
作者 | 小飈
來源 | 視覺志
最近的樓市，足可以用水深火熱+變幻莫測形容。
“認房不認貸”公佈近三個月後，十月底北京再出政策“救市”：從11月1日起，公積金貸款也執行“認房不認商貸”。這意味着，在北京無房且在全國範圍內無公積金貸款記錄，便可享受更低的貸款利率和首付比例。
專家解讀——這對於購買首套房和置換改善住房的人羣來説都是重大利好！
李慧本來也這麼認為，她想趁着政策的窗口期，用自己的大一居置換一套小三居室。換房這幾個月，李慧“接到房產中介的電話就緊張，接不到更緊張。簡直是備受煎熬，煉獄一般……”
那麼樓市到底發生了什麼？
李慧的房子位於北京奧森公園附近，地段相當不錯。
這套房子是她和愛人的第一套住房，70平左右的一室一廳。2016年父母貼補100萬買下時，兩人剛要結婚。兩口之家享用70平的一居室，綽綽有餘。
那時的北京，樓市已瘋漲過幾輪，李慧花總價490萬買下，雖然不是在低位入手，但這套房子一直被李慧一家視為增值資產。
三年後兩人有了孩子。隨着孩子長大、老人來照看，李慧全家換房的需求與日俱增。
讓她下定決心着手換房的是這幾年樓市還算平穩，沒有16年買房時的暴漲。當年李慧買下手裏的房產時，北京樓市正炙手可熱，今天猶豫不決，明天看中的房子就可能坐地起價二三十萬。這種激烈的場面讓李慧至今後怕。
此次換房過程中，中介推薦的一套三居室吸引了全家的目光，這套三居室，户型好、朝向好、公攤少，更重要的是房主的掛牌價720萬，低於市場價不少。
當時李慧自己的房子已經在中介掛牌610萬，比剛買時漲了100萬還多，置換這套三居問題不大。與此同時，李慧因為擔心這套好房沒了，就決定先“按下”這套低於市場價的房子，隨即交付了50萬定金。
可是樓市在不到兩個月的時間裏就發生了翻天覆地的變化。買房時候，還是賣方市場，中介費需要買家承擔，而賣房的時候，已經變成了買方市場，中介費都要雙方均攤。
而最讓李慧上火的就是“按住”了新房，老房卻不能順利脱手。
當時中介提醒李慧，610萬的掛牌價有點高，李慧心裏明白，她是留了一定的砍價空間，但580萬還是能穩穩賣出去的。因為當時所有賣房app都顯示，小區的均價是8萬多。
但事實卻是，標價610萬根本沒人看房，不得已李慧降價到590萬，而就在這時，北京市出台了“認房不認貸”政策，雖然有人解讀這對置換房產者是重大利好，然而就在政策出台的當天晚上。李慧的中介鏈家房產就新出了3000多套二手房，第二天又出了2000多套。
李慧所在小區的二手房掛牌量也瞬間激增，與她家同户型的房子就一晚上就湧出9套之多，本來以為580萬已經到底，無奈鄰居割肉更狠。
李慧的房子不能説稀缺資源，也沒有這麼多競爭對手。而現在每個看房人都可以挑挑選選，然後狠狠壓價。李慧最後把房子降到520萬，依然沒有成交。
而此時三居室的賣家已經着急了，置換的截止日期迫在眉睫。賣不掉手頭房子的李慧面臨違約，不光50萬定金打了水漂，很可能還要支付雙倍甚至三倍的違約金。
李慧説，那幾天她焦灼到整宿整宿睡不着，中介來電話，她害怕，因為買家得知她急賣，都來壓價；而如果中介沒動靜，李慧更怕，那意味着中介放棄了她的房子，連看房人都沒有了。
就在李慧焦慮不堪時，中介帶來了一個95後看房者，這個男生全家一眼看中了李慧的房子，但是舉全家之力他們也只能出到500萬。而這已經完全跌破了李慧的心裏底線。
很多小區二手房房價都在下跌
李慧説，她當時非常絕望，已經做好了賠付違約金甚至被賣家告上法庭的準備。
但是中介本着促成此單的想法，沒有説李慧不能接受500萬報價的實情，一直在穩住這個來之不易的看房者。
李慧萬萬沒想到的是，事情的轉機出現在了她的賣家這邊。
當時李慧對賣家説，因為自己的房子實在賣不出去，只能賠付50萬定金時，賣家堅決反對，甚至準備好和李慧打官司。
因為按照此時的樓市行情，賣房人短時間內不可能再找到買家賣出同樣的價格。如果此時李慧違約不買，那麼賣家少買幾百萬，甚至降價也賣不出去的可能性極大。賠付50萬定金，完全不能彌補賣家的損失。而要真的走到打官司的地步，時間漫長且兩敗俱傷。
最後竟然是李慧的賣家降價了20萬，促成了這一單房產置換。
我們採訪時，鏈家的經紀人中介都驚訝於這單置換最後能成功。
畢竟他們最近經歷最多的就是置換失敗。因為第一步賣房就不順暢，直接影響到置換的第二步。更嚴重的是，一些新房項目已經開始收到“因賣不掉二手房”為理由退掉的預定。
而手持老破小房產的人就沒有李慧這麼幸運了。
楊昊是典型的老北京，從小就住二環邊上。在那個職工可以分房的年代，楊昊父母同一個單位，每人分得了一處住房，而且在同一個小區。楊昊一家住一套，成年後，父母花了40萬把另外一套精裝修後送給了他做婚房。
在這裏，附近有醫院，離地鐵也不遠，更重要的是還是學區房。而現如今，楊昊結婚了，和父母家住同一小區，互相照應很方便，按道理是很多人羨慕的。
可楊昊卻想把房子賣掉。
楊昊説，不瞞大家，他生在這裏、長在這裏、在這裏上的幼兒園、小學、中學，上大學之前他都是學校和家，兩點一線的生活，幾乎都沒有出過二環。
誰能想到土生土長的北京人，第一次去國貿上班時的興奮程度並不低於外地人。
他也看過了高檔寫字樓，看過了便利的新社區。
在這裏生活越久，他越有想出去的衝動。
作為90後，楊昊最難以忍受的就是，這個比自己歲數還大的房子開始出現各種問題。
面積小、功能不合理、停車不方便、沒有物業……
不管自己家裝修多好，破舊的樓梯，斑駁的走廊，都時刻提醒楊昊自己住的就是老破小。
最讓他難以接受的是，小區下水管經常堵塞，別人家的蟑螂也時不時就會爬到自己家，這不是自己家裝修好就能解決的。
雖然周邊教育資源豐富，但是他和媳婦不準備要孩子，楊昊決定把這種資源換一套設施好的新房。
他不想一輩子住老破小，也想父母能感受一下新社區帶來的不一樣的生活。
為了讓父母有切身的體會，楊昊帶他們看過新開盤的樓房，父母也覺得居住條件實在比現在的房子好太多。
讓楊昊沒想到的是，學區房也有賣不動的一天。
楊昊把手上這套房齡27年的老房子掛牌，最初心理預期價格近七百萬。按照他的設想，“好學區、好配套，怎麼都好賣”。
天價學區房一去不復返
而且七百萬的掛牌價在小區同類型房源中，也不算最高的，應該可以順利出手。“沒想到市場‘掉下來’會這麼快。”
原本火熱的學區房，突然無人問津，也不知道是新生的孩子少了，還是大家對學區房不感冒。
看房人寥寥無幾。楊昊不得不一再調低掛牌價，現在已經降低到608萬。楊昊慌了。“我就想趕緊賣了，都沒心思看新房子了，怕越往後越起不來。”
越是賣不掉，就越想賣。有人置換，也有人想盡早出手手裏不好流通的房產，擔心未來更加賣不出去。
截至10月北京地區二手房掛牌數量達到169642套，創下新高。
據麥田統計，在目前北京掛牌房源中，每兩套在售房源，就有一套是房齡超過20年的老房子，且從去年底開始，房齡10年以內的次新房源佔比減少明顯。
而掛牌量激增相比，下調掛牌價的房源比例明顯增加。隨着市場成交放緩，越來越多的賣房人想借着這波政策，調低掛牌價，增加自己房源的競爭力。
可是一個區域，短時間湧入大量房源，買家可以隨意挑選時，價格就會暴跌。
尤其是拆遷改造的安置房小區，開發商把房子的密度蓋得很高1 1 。
密度超高的塔樓
這樣高密度的社區，有幾千套盤房，稍微有點拋盤的壓力，就有百套房子積壓，這時候銷售意願最堅決，降價最狠的人，就成了這片二手房的定價者。一旦成交，整個小區的房子都很難漲。
北京住建委官網數據顯示，10月，北京二手房成交10653套，同比下降5%，環比下降25.3%。
一邊是在售房源越來越多，而另一邊，買房人選到性價比合適的房子依然很困難。
小姜在北京上學加工作一共十多年了，沒到談婚論嫁的時候，永遠想不起來要買房這件事。
今年，他和女朋友打算在北京買套婚房。動了這個念頭之後，他才知道外地人在北京買房有多難。
首先，在北京有資格買房的，要麼有五年社保，要麼有工作居住證，要麼是北京户口。
而五年社保對於外地人來説是最低的門檻。
假設一個大學生22歲本科畢業，工作交滿五年社保後，也27歲了。
小姜説，混一線的，學歷起碼都研究生起，以自己為例，25歲那年研究生畢業，工作五年後已經30多歲了，其實剛剛有購房資格。
而北京買房“上車”首付差不多需要180萬，平攤到每年，要淨儲蓄36萬。這對於大多數的北漂青年都是難以完成的首付積累。
那麼180萬從哪來？絕大多數的買房的普通青年只能靠父母。而180萬相當於二三線城市一套改善房的總價。父母要賣掉一套房，才能支援孩子在北京付個首付。而二線城市的二手房成交也不樂觀。
小姜和女朋友兩個人的積蓄加上雙方父母的支持，首付差不多能湊夠180萬左右。但是作為剛剛可以“上車”的剛需住房，留給他們選擇空間並不大。
這大半年，小姜和女朋友開啓了沒有周末的日子，週末看房，有時候下班了也要坐地鐵去看房。
看房之後小姜才發現，北京的房子不但貴，還讓人心塞。
總價500萬隻能買一個城裏的老破小，或者京郊次新。花了最貴的錢，買了最爛的房子，這就是在北京買剛需房要直面的。
中介曾帶着小姜看了一套二環內學區房。小姜相當震驚，逼仄的樓道，陰暗的屋子，污漬滿牆的廚房。
小姜沒好意思説，這樣的房子在他生活的三線小城沒人能看得上，但是在北京竟然賣到550萬，這樣的價格在他老家能買大別墅了。可中介還説，這還是業主急賣，同樣的房子掛牌價格怎麼也要600萬以上。
小姜的領導是一名80後，她和小姜講述了自己的買房置換之路：結婚的時候剛需買一套，孩子上小學換一套老破小學區房，等娃小學畢業，又換了個離中學近的房子。她自嘲道：一輩子沒住過新房。
花500萬，買老破小？小姜實在是不甘心。
最後他還是鎖定了城郊新房上。
小姜説，看完樣板間之後，他有馬上就要搬進來的衝動。
但是在考慮到房子已經快到北京六環，能接到“河北歡迎您”的短息後，小姜冷靜了下來。
讓小姜更認清現實的是，一旦買了房子他和女朋友就要揹負30年的房貸。而他們收入會步步高昇麼？要是在五年前，剛工作的小姜是信心滿滿的。而現在，想想過去三年的經歷了什麼，想想未來自己可能經歷換公司、生孩子、父母生病……小姜沒有了那份自信。
而貸款看似向銀行借錢，其實是向未來的自己借錢，30年的利息總和已經超過本金。再加上當前的樓市環境，未來的房子還好出手嗎？
小姜開始思考異鄉人掏空六個錢包買房的意義。
雖然有政策窗口，房貸利率已經很低，但是大家已經感受到了樓市的變化，買房的意願似乎也跟着低了。
小姜説，作為90後，其實已經有人不買房了。
他在和朋友説，最近一起看看房子的時，得到了朋友這樣的回答。
小姜説，有這樣想法的年輕人並不是少數，很多人已經開始了全新的生活方式。
“你不買，我不買，房價還能往下拐！”
這波青年已經開始了他們的不買房不接盤運動。
小姜和女朋友也決定不買房了。
“因為買房背上了三十年的勞碌，那更好的生活便無從談起。”未來他們大概率不會留在北京，而是想找更宜居的地方生活。
就在小姜決定不買房時，他接到了師哥的電話，師哥三年前買的期房剛剛交付。
小姜還沒等開口對師哥説一句恭喜。師哥就開始吐槽，他的房子剛到手，下一秒自己就進了維權羣。
房梁的高度，窗台的寬度，乃至園區裏健身器材的顏色，都是業主要維權的問題。
健身器材的顏色也是業主投訴的重點
師哥説，他現在也搞不清，是開發商建造的質量太差，還是業主的要求太高。
他只知道，一套一線房子對於普通中國家庭的佔比實在是太重了，一套房子佔一個家庭資產的百分之七八十， 更多人甚至超過百分之百以上。
賣房的，賣不出，焦慮；買房的，揹負鉅額債務，焦慮。
大家對這個“水泥盒子”，操了太多的心，投射了太多的情感……
而這種情況，或許真的該告一段落了……
監製：視覺志
編輯：小飈
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