北上廣房價大跌，一線城市“房價神話”要破滅了？_風聞

三聯生活週刊2023年11月17日 17:49:4318人蔘與6評論文｜謝九

國家統計局公佈最新的房價數據，10月份的全國房價全面下跌。尤為值得注意的是，一線樓市的房價開始加速下跌，跌幅之大遠遠超過了二三線樓市。為什麼一線樓市的房價神話開始破滅了呢？

今年國慶之前，全國各地密集出台了多項刺激樓市的舉措，包括認房不認貸，解除限購等重磅政策，希望能夠在“金九銀十”的最佳銷售期逆轉走勢。不過，統計局剛剛公佈的10月份全國樓市銷售數據顯示，70個主要大中城市，二手房價下降的城市高達67個，幾乎算得上全軍覆沒。

圖｜視覺中國

而更讓人意外的是，一向被視為最堅挺最抗跌的一線樓市，跌幅反而更大。從環比來看，一線城市的二手房下降了0.8%，二三線分別下降了0.5%和0.1%；從同比數據來看，一線城市的二手房下跌了1.9%，降幅比上月擴大0.5個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳同比分別下降0.2%、2.3%、3.9%和1.3%。

當然，這只是官方統計數據，遠遠沒有體現出一線房價的真實跌幅。從成交記錄來看，上海部分小區的成交單價已經下跌了3成左右，和2年前相比，一套住房縮水2、300萬已經非常常見。深圳的二手房市場同樣慘烈，部分小區的房價甚至已經腰斬，和高峯期的成交價格相比便宜一半。

《安家》劇照

一線城市的房價之所以開始加速下跌，最直接的原因還是因為房價累計漲幅大，絕對房價高。這就和股票市場一樣，當股市進入熊市時，那些累計漲幅很高的高價股，往往下跌幅度就更大。

一線樓市的房價由於長期上漲，投資回報率最高，很多人都將一線城市的房產作為重要的投資品，所以，一線樓市的投資性住房比例很高，比如深圳，有統計數據顯示，投資性住房的比例高達3-4成。

隨着這一次樓市迎來前所未有的調整，尤其是中央高層確認房地產的供需關係出現重大變化，所以，很多投資客開始意識到樓市的歷史性拐點到來，越來越多的人選擇套現，落袋為安。但是，隨着市場上的賣盤越來越多，想要以市場價套現並不容易，以現在市場上的掛牌價格，基本上都是有價無市。只有在市場價基礎上大幅打折，才有望迎來真正的買家。

《青春之城》劇照

對於投資性買家而言，一線城市10幾年前買入的房子，現在漲幅基本上都已經高達二十倍，即使較現在的市價便宜2、300萬賣出，也依然賺得盆滿缽滿。所以，現在一線城市經常會出現某套房子大幅降價出售，大多都是以前的盈利空間足夠豐厚，現在主動降價出逃。

一線城市的房價開始領跌，除了前期漲幅過大的原因之外，還有部分原因和學區房降温有關。最近幾年，一線城市都在對教育體系深度改革，比如北京通過多校劃片、教師輪崗等制度，讓學區房的含金量大大下降。除此之外，人口下降也讓學區的緊張程度開始緩解，北京市教委今年的數據顯示，作為學區高地的西城和海淀，小學招生人數減少了近千人。

隨着學區概念降温，學區房的房價也快速下跌，比如北京西城的德勝片區，作為曾經最頂級的學區之一，房價高峯時期曾經高達20萬元/平，從最新掛牌價來看，現在的單價大多在14萬元左右，跌幅高達30%，而實際成交價格估計更低。

《心居》劇照

一直以來，國內樓市有一個流傳甚廣的觀念，很多人都認為三四線樓市供應過剩，所以房價容易下跌，而一線樓市供不應求，所以房價只漲不跌。這種觀點在很大程度上造就了一線樓市的神話。但事實上，一線樓市的房價遠並沒有想象中那麼堅不可摧。

即使從供需關係來看，其實並沒有人們想象中那麼緊張。從供應來看，一線城市的供應屢屢超出預期。比如北京，一年之內，二手房掛牌量從10萬套猛增到近17萬套，大幅增長了7成。而且，時不時還會有一些神秘賣盤湧向市場，比如今年9月份，朝陽區住建委就在北京產權交易所掛牌了154套毛坯現房，比市場價最多便宜130萬元出售，讓很多人驚呼國家隊開始進場賣房。

而從需求來看，除了人口負增長的長期壓力之外，一線城市由於過高的生活成本，已經讓很多年輕人放棄了北漂滬漂的夢想，轉而流向二三線城市，人口負增長的短期壓力已經浮出水面。2022年，國內四大一線城市的人口全部淨流出，北京、深圳和廣州的常住人口大概減少2萬-7萬，上海常住人口減少14萬。

《心居》劇照

從國際經驗來看，當房價泡沫過高之後，所謂的供應緊張和需求旺盛，其實也最終抵擋不住泡沫的破滅，一個最經典的例子就是日本東京。日本東京的土地緊張程度遠甚於國內任何一個一線城市，但是上世紀90年代泡沫破滅之後，房價最高暴跌了70%。

不過，隨着近年來日本房價反彈，東京房價在2022年年底回到了上世紀90年代的高點。東京房價重回歷史高點之後，國內很多人士開始重新對國內一線樓市樂觀起來，有些人認為，即使現在一線樓市的房價暫時下跌，將來總會有重新漲回來的一天，就像東京樓市一樣，所以，國內一線樓市還是可以長期持有。

有這種想法的人，忽略了當年日本房價暴跌時對普通人的衝擊，很多普通家庭的房子成為負資產，無力償還房貸之後，最終被銀行強制收回拍賣，有些普通日本民眾不得不流落街頭甚至自殺，並不是每個人都可以熬過當年的寒冬。

《Good Night, Tokyo》劇照

而且，從投資的角度來看，東京房價在下跌30年後重回高點，也並不意味着長線持有房產最終一定會解套，因為忽視了30年間巨大的機會成本。過去30年，假如以年化3%的收益率來看，累計收益率是1.42倍，也就是説，假設30年前分別持有一套100萬元的房產，和年化3%的存款，30年之後，持有的房產在暴跌之後最終“成功”解套，市值回到了100萬元，而存款累計達到了242萬元。

當房地產的歷史性拐點到來之後，如果選擇以時間來對抗大勢，最終其實還是輸家。