掛得多賣得少，法拍房救不了樓市_風聞

稜鏡

2023年11月17日 11:03:05 來自北京

圖片來源：視覺中國

作者 | 岳家琛 編輯 | 陳弗也

出品 | 稜鏡·騰訊小滿工作室

過去一年，二手房冷了，法拍房熱了。

北京住建委數據顯示，今年10月，北京二手房網籤量為10653套，成交量快速回落，環比下降了25%。與此同時，今年前三季度，北京法拍市場掛拍房源4913套，同比增長55.6%。

法拍房的火爆並不侷限於北京一地。前三季度，全國法拍市場掛拍房源58.4萬套，同比增幅超三成。

法拍房市場由來已久，近年來，由於一些“撿漏”房源的問世，法拍房被更多的人關注。尤其今年以來，法拍房的熱度不降反升，呈現出與二手房截然不同的行情。

法拍房緣何突然火爆，未來又將何去何從？

掛牌火爆，成交慘淡

11月13日，北京燕莎盛世大廈90套房產再度流拍。

阿里資產拍賣網站信息顯示，天津市濱海新區人民法院委託該平台拍賣的這90套房產流拍，其起拍價為5.25億元，評估價為6.56億元。

這已經是該標的第三次流拍，該標的地處馬甸橋東北角，是北京較早形成的一批商圈。

一方面掛牌火爆，一方面成交慘淡。這是如今法拍房的現狀。

中指法拍數據庫顯示，2023年前三個季度，北京法拍市場掛拍各類法拍房源4913套，相比去年同期的3158套增長了55.6%，在絕對值上，則增加1755套。

其中，法拍住宅房源今年前三季度掛拍2539套，相較於去年同期增長533套，同比增長26.6%。

而成交方面，前三季度，北京法拍房源成交1820套，同比減少4.7%，成交量減少89套。其中住宅法拍房成交1475套，較去年同期1515套減少40套，減少2.6%。

瀚海數據研究院數據也顯示，北京10月法拍房住宅成交房源234套，成交總金額20.3億元，同比下降45.01%。

掛牌火爆，成交冷淡，這並非北京一地的情況。

中指研究院數據顯示，2023年前三季度，全國掛拍的各類法拍房源達58.4萬套，相比去年同期的44.1萬套增長了32.3%，法拍房市場供給大幅提升。另一方面，今年前三季度，全國法拍房共成交10.9萬套，成交率18.6%，同比下滑2.8個百分點。

數據顯示，住宅、商業類房產是法拍房主流。

從掛拍物業類型來看，住宅、商業二者合計在總拍賣套數中佔比超過70%。其中，住宅在今年前三季度掛拍量28.4萬套，佔總體比重48.6%，較上一年的46.7%增長1.9個百分點。

掛拍數量激增與斷供潮有關？

市場上的法拍房掛牌數量，為何在最近一年內大幅增長？

“由於經濟下行，部分企業商户和個人的不良貸款及高槓杆風險超出以往水平，導致貸款違約事件增多。”中指研究院高級分析師張曉飛對《稜鏡》作者表示，“企業商户和個人資金流轉斷裂或收入來源減少，抗風險失衡，抵押物就會被迫走向法拍渠道。”

易居研究院研究總監嚴躍進也對《稜鏡》作者表示：“各類債務問題的出現，或者一些房屋抵押出現了問題，都可能使得此類房源進入到法拍房市場。”

“法拍房的增加，背後還涉及到債務糾紛等問題。一般來説，有些房子做過抵押，現在無力償還，就可能進入到法拍房的領域。”嚴躍進説。

一位北京朝陽區的經紀人認為，近年來法拍房激增，與企業裁員、收入下降導致的樓市斷供潮有關。

不過，嚴躍進對此分析稱：“從斷供的角度看，其實相對不多。銀行對於此類斷供的房源，一般不會直接拿去法拍。”

據一位熟知法院拍賣流程的人士介紹，一般法拍房從起訴到正式拍賣，整個時間差不多在1-2年，這意味着，今年法拍的房子大部分是2021年前後斷供或遭起訴的，因而法拍房數量的激增與今年的地產形勢並不直接相關。

張曉飛則認為，法拍房市場交易體系的不斷完善，也是法拍房火熱的原因之一。

政策端在支持法拍房交易。11月9日以來，江蘇、浙江多地表示，法拍房買受人可申請住房公積金貸款。

據“江蘇高院”公眾號消息，為進一步降低法拍房制度性交易成本，減輕購房人資金壓力，提升住房公積金個人住房貸款購買法拍房業務規範性、便捷性，江蘇省高級人民法院、江蘇省住建廳、中國人民銀行江蘇省分行共同制定《關於做好住房公積金個人住房貸款購買法拍房業務的實施意見》，對公積金貸款購買法拍房業務的相關事項作出規定。

江蘇省高級人民法院發文稱，符合住房公積金個人住房貸款條件的法拍房買受人，可在未付清全款前辦理住房公積金個人住房貸款。

法拍房交易價格或繼續下降

是誰在購買法拍房？

“剛需和投資客都有。”一位北京朝陽區的經紀人對這一問題表示。其介紹稱，由於法拍房具有“撿漏”的特性，不少法拍房比市場價便宜10%至15%，因而相較於二手房，法拍房吸引了更多的投資客羣體。

11月14日，在阿里司法拍賣平台上，北京市朝陽區東壩中街的一套房子成功拍賣，起拍價為637.5萬元，最終以685.5萬元成交，共三人報名競拍。拍賣詳情顯示，該房源評估價為796.99萬元，價差超百萬元。

上述經紀人認為，剛需客首要考慮的是居住的舒適性，而投資者主要考慮的是價差，只要價差夠大，他們就願意冒風險。

經紀人所説的風險，是指成交過程中的糾紛，例如難以入住、租户不願搬離等。

北京市高級人民法院官微“京法網事”記錄了這樣一則案例。2021年，楊某正為自己競得心儀的法拍房高興，被執行人卻拒不騰退房屋。隨後，執行人員協同開鎖公司、搬家公司、拍輔公司及救護人員強制開鎖、搬運屋內物品，最終將“法拍房”順利交付給楊某。

“法拍房騰退難問題，是財產處置工作最後一公里的難點和堵點。”上述官微表示。

一個月前，武漢市東西湖區一房屋被拍賣，拍品詳情甚至用紅字標註着“內有兩名八十五歲的老人居住，其在評估時表示要與房屋共存亡”。目前該拍賣已撤回。

“在法拍交易過程中，對房源盡調是不容忽視的一部分，盡調內容包括房源的交易税費、佔用現狀、民間借貸履行情況、產權是否清晰等，以免增加隱性成本。”張曉飛表示。

問題房源大量湧入法拍市場，使得法拍房的成交率走向低迷。

據中指研究院數據，2023年前三季度法拍房整體成交率為18.6%，其中住宅類法拍房成交率為25.7%，商業類法拍房成交率僅為12%。

相較之下，2022年前三季度，住宅類法拍房成交率為30.5%，商業類法拍房源成交率為12.9%。整體來看，2023年法拍房源成交率較上一年明顯走低。

風險增大的同時，價差卻在縮小。這是當下法拍房面臨的困境。

“法拍房的火爆對二手房交易帶來不利影響，二手房價格下降反過來又影響着法拍房的行情。”上述經紀人表示。

隨着二手房價格下降，二手房與法拍房的價差正在縮小，這壓縮了投資客的利潤空間，“撿漏”機會也逐漸減少。

中指研究院數據顯示，今年10月，百城二手房價繼續下行。從價格來看，10月，百城二手住宅平均價格為15486元/平方米，環比下跌0.45%，跌幅較9月擴大0.01個百分點，已連續18個月環比下跌；同比跌幅擴大至2.88%。

“二手房對法拍房會有衝擊，因為市面上二手房過多。”嚴躍進表示，“法拍房本身也遵循供求關係的法則，如果市場不好，法拍房的交易價格也會下來。”