貝殼當起包工頭，要再造一個貝殼？_風聞

房地產市場進入存量時代後，家居家裝行業難得稍顯暖意，近期呈現逐漸增長的態勢。

根據QuestMobile發佈的《2023家居家裝行業趨勢洞察》顯示，隨着消費的持續復甦，以及年輕消費羣體的崛起，我國家居行業的潛在用户達1.03億，行業用户突破2000萬，行業分散且用户需求亟待滿足。

也正是在這一前提下，主業受制的貝殼硬是靠着家裝家居業務所帶來的32億元營收，拉昇了其整體的收入表現，第三季度營收同比增長1%。

將時間線稍向前推，貝殼於2021年7月宣佈80億元收購聖都裝飾，又在今年10月以15.5億元將愛空間收入麾下，直指家居家裝市場。掌門人彭永東直言：“在部分頭部城市開始跑出經營正循環，實現內生性增長。通過旗下品牌被窩整裝、聖都整裝的充分實踐，貝殼在家裝領域的方法論得到了驗證，讓此次收購更具長遠的戰略確定性。”

以房地產經紀業務起家的貝殼，正在家居家裝市場上，復刻互聯網行業的邏輯和打法。而此次稍有增長的營收，究竟是小陽春還是迴光返照？面臨營收和利潤雙重壓力，且獨立上市夢碎的愛空間，被貝殼收編會是正向助推，還是負面拖累？

第三個水龍頭

11月8日，貝殼發佈了2023年第三季度財報，營收為178億元（24億美元），同比增加1.2%。

具體到業務來看，第三季度存量房業務的淨收入為63億元（9億美元），較上年同期的72億元下降11.9%；第三季度新房業務的淨收入為59億元（8億美元），較上年同期的78億元下降24.3%。

好消息是第三季度家裝家居的淨收入為32億元（4億美元），較上年同期的18億元增長72.1%；新興業務及其他的淨收入為24億元，較上年同期的8億元上升202.7%。

整體淨收入的增加，主要由於家裝家居及租賃住房管理運營服務的優異表現，抵扣了存量房及新房業務的不振。2023年第三季度的總交易總額由2022年同期的7371億元減少11.1%至6552億元。

換句話説，如果將貝殼第三季度的營收比作一個蓄水池，由家居家裝業務和新興業務這第三個水龍頭所帶來的大幅進水量，剛好抹平了由大環境影響所導致的原有進水量減少。

房地產市場具有很強的週期性。當從房產經紀業務做起的貝殼遭遇地產寒冬時，也只能開闢出新的發展道路。目前，新房交易步入供需關係新階段，儘管樓市有一定的復甦跡象，但從貝殼實際的財報來看錶現並不理想。因此，對於貝殼這樣的居住服務平台而言，當下的傳統業務基本盤增量不足，未來還得靠新方向家居家裝賽道，圍繞存量業務做精做細，進而延伸居住價值鏈。

於是，2021年底貝殼宣佈“一體兩翼”戰略升級，將家裝家居以及租賃業務提升至戰略高度，房產經紀仍是重頭戲。而今年7月又將其升級為“一體三翼”，調整後的組織架構以房產經紀業務為“一體”，並在原有家裝家居、租房“兩翼”外，新設貝好家事業線。這場架構調整，被外界視為貝殼面向下一個十年，而家居家裝業務也被視為貝殼的第二增長曲線。

對此，「財經新知」就家居家裝業務在貝殼內部的後續發展規劃向官方求詢，暫未得到正面回覆。

不過，根據財報來看，今年第三季度，貝殼家裝家居業務在上海有兩個月收入超過1億元，成為繼北京、杭州之後，第三個單月收入破億元的城市，武漢、成都、廣州等城市的第三季度相關營收環比增速也達到50%以上。如此迅猛的增速倘若能保持下去，前景自然不可限量。

節流的隱憂

不過貝殼財報的利好中，除了增效之外，「財經新知」還發現努力降本進而提高毛利率的一面。

貝殼2023年第三季度毛利為49億元（7億美元），較上年同期的48億元增長2.6%；2023年第三季度毛利率為27.4%，而2022年同期為27%。毛利率上升主要由於相較2022年同期，2023年第三季度門店成本佔淨收入的比例相對較低，而貢獻利潤率則相對持平。

近幾年的發展變革中，節流是貝殼的主旋律之一。自港交所上市以來接連被曝出裁員計劃，其所推崇的長期主義面對房地產的時代洪流下也不得不低頭。

財報顯示，貝殼2023年第三季度門店成本為7億元（1億美元），較上年同期的8億元降11.3%，主要由於鏈家門店數量較2022年同期有所減少。

「財經新知」發現，貝殼在二季度末活躍門店數41076家，截至2023年9月30日，貝殼活躍門店數量40903家，減少173家；二季度活躍經紀人數量達409054人，而到了三季度，貝殼活躍經紀人數量為399048名，減少一萬名。

一線人員的減少，反應在財務數據上就是佣金等支出的降低。要知道，貝殼平台上的經紀人分為兩大類：自營的鏈家，以及加入貝殼的外部中介品牌（加盟商）。按照貝殼在會計上的收入確認規則，只要是鏈家主導完成的交易，佣金收入全部歸給上市公司，再向經紀人分配佣金。

貝殼2023年第三季度外部分傭為55億元（7億美元），而2022年同期為57億元；內部佣金及薪酬為40億元（6億美元），而2022年同期為46億元。然而貝殼2023年第三季度其他成本為4.8億元，上年同期為4.07億元，主要由於股份支付薪酬費用增加及租賃住房管理運營服務的維護成本增加。

除了減少鏈家自營門店和經紀人數量外，貝殼內部研發人員也在縮減。財報顯示第三季度研發費用為4.72億元（6500萬美元），較上年同期的5.09億元下降7.4%，主要由於相較2022年同期，2023年第三季度研發人員人數減少，致使人力成本及股份支付薪酬費用減少。

當國內最大的房屋居住交易平台都開始使出渾身解數進行節流之時，也一定程度上反映了行業面臨的現狀。事實上，在房地產下行週期，平台門店和經紀人數量下降，營收、毛利與佣金隨之疲軟成為行業共性。在節流之外，貝殼還需要一些來自未來的想象力來解決隱憂。

愛空間還有多少想象力？

“從內部看，我們今年一直在對長期的未來進行思考和佈局，我們叫他翻越第二座山，翻山的本質原因是人們從關注‘買到房子’的時代，迴歸到了關注‘住’這件事本身上，我們也要從以‘交易’為核心進化到‘怎麼讓大家住得更好’上，而後者是一片藍海。”彭永東在財報發佈的當晚説道。但以愛空間為代表的家居家裝業務，後續又能給貝殼帶來多少的想象力？

對於貝殼來説，愛空間何時能併入財務報表，以及併入之後能否為整體營收帶來正向影響是主要問題。據公告顯示，貝殼收購愛空間全部股份的完成時間，定在2024年上半年。

而在被收購之前，愛空間就長期面臨營收和利潤的雙重壓力。一位深耕家居家裝領域的業內人士對「財經新知」表示，愛空間提倡的互聯網家裝本身就有較強的概念屬性，並未做到家裝行業的地域性突破，並且其從創立之初便引進很多風險投資，想謀求單獨上市，但最後卻不了了之。如今被收購後，貝殼需要做的就是體系化運營，將自身的品牌價值賦能到愛空間之上。

與早期的房屋中介一樣，家裝領域一直處於行業混沌期，面臨着缺乏行業標準、誠信度低等問題。並且與房屋交易不同的是，家居家裝本就是一個長尾且勞動密集型行業，涉及到工作人員職業素養、產品質量、交付標準等。而貝殼能否在旗下擁有被窩、聖都多個品牌同時運作時，實現相互協同而不掣肘，將是一大挑戰。

此外有分析認為，不斷的收併購行為，將讓貝殼在家裝家居賽道出現壟斷的嫌疑。而一直想要上市的愛空間，在納入貝殼體系之後是否會被整合上市，也將成為貝殼需要思考的問題。

不過，基於貝殼本身的房市數據和對房地產後市場的理解，以及愛空間在家裝家居市場的能力，貝殼的家居家裝以總包服務為主，裝修供應商多為全國品牌合作，價格顯著低於半包市場，或許會改善行業中附加付款等問題。收購愛空間後，也有助於其家居家裝業務在一二線城市拓展。

總而言之，接下來的貝殼在盈利方面可謂是機遇與挑戰並存。潮水退去，真正過人的泳技也有待時間的驗證。