現在的租賃情況比想象中嚴峻_風聞
北海湾拐角-3小时前
前陣子我們為各位統計了上海租賃市場變化
我們在後台讀着各位的反饋，沒想到大家對租賃這麼關注
但當時這篇多少有點遺憾，我們人肉統計了全市各區頭部板塊的中介開單量，試圖通過中介和市場零距離去最大限度夯一個樣板市場
但畢竟不是全市範圍精準統計
所以當我偶然看到這份全市範圍租賃數據，我就知道這個選題值得再説一次
而且大概率你也不會在我們這裏以外的其他平台看到這類數據
一份來自某家的全市範圍、租賃全維度的數據分享給你
01
成交量相比8月砍掉32%
在我們人肉統計裏租賃訂單少了不少
9月環比8月各區門店開單量減少30%是家常便飯
10月更是如此，當時統計的月租過萬訂單的變化，14個區有統計的32個板塊裏，56%板塊的開單量同比減少25%，10%板塊同比減少40%
在鏈家統計的租賃數據裏9月、10月確實開始走低
10月鏈家開單量相比9月少掉8%-10%，相比8月更是砍掉32%
而10月0.7萬套的訂單放在過去3年裏有着怎樣對比呢
少於過往三年的每一年，這個10月租賃確實有點冷
九月古北鏈家跟我説他們門店8月還能開個9單，但9月只有5套，虹口涼城鏈家説8月2/3時間都在帶看，但9月大部分時間都待門店
如果説環比必降，那同比數據的降低更值得關注
十月我的市調錶單裏還記錄着，碧雲鏈家説自己月租過萬單子只有往年同期7成，徐涇鏈家往年這類訂單單月能有5-6單，但今年只有一半
徐匯濱江這類訂單同比去年少掉30%左右，而南京西路、徐涇、漕河涇基本都比去年同期減少40%左右
如果之前人肉統計還存在統計偏差的僥倖，那麼眼前這份數據的走勢跟對比
應該是冷靜客觀的呈現了
02
全市範圍租金整體下探6%什麼概念
很難得的我們也拿到了鏈家近3年租金變化
在之前的租金市調裏，除崇明金山以外的14個區的32個核心板塊裏，有接近50%板塊基本都有3%-7%的跌幅
而鏈家這份全市的租金波動數據也確實在不斷下滑，六七月還在堅持的房租進入九十月就掉頭向下了
這份表格我們沒有重做，就是因為租金的波動範圍就是很小，通常5%就已經是可記錄的數據節點，接近10%就是市場上比較大的波動
你看着還平滑，但其實對於租金這種高密度變化數值，這種明顯向下走向就已經説明問題
鏈家統計了具體數值，全市普通租賃訂單10月租金單價環比下降3.5%，同比已經下降了6%，這數字意味什麼
我們之前就説過5%就已經是值得記錄的點，更何況這裏還是全市數據，6%的平均數據意味着多的是超過6%的降價案例
仁恆西郊花園比去年也降低了1千/月、萬科天空之城和招商虹橋公館也是每月降1千左右，降幅接近10%
瑞虹新城每期價位不等，1萬8-2萬/月的月租，降幅都在2000元/月左右，11%的降幅
長寧天山板塊中介説，去年掛牌價和成交價差不多，以往掛牌月租金能往下談1000，今年掛牌價一下可以談3000左右
前幾天我的中介遲到了，他説他剛開了單租賃，同一套靜安的房子2021年12800元月租租出去的，今年空了半年，那天8000元才租出去
而且這個表格走勢你發現沒
這個月全市租金已經回到2021年
我記得市調的時候有一兩位小哥就跟我説過現在的租金回到三年前，當時我還覺得多少有點誇張，現在想來中介小哥誠不我欺
03
租賃庫存幾乎來到峯值
房源多，這是我們對市場的模糊印象
關於租賃庫存的數據這次我們也看到了，是真的多，而且和二手的關係也弄清楚了
現在鏈家租賃前後端房源存量已經超過5萬套，而這個數字平均水平在4萬
更重要的是你可以看到這個數字目前在2021年以來3年裏的“段位”
按這個趨勢，接下來庫存量成為近三年之最並不難
不過各位有沒有好奇過，為什麼庫存會高成這樣、為什麼越來越多的房子租不出去
一句市場差就可以回答所有，但這樣的回答多少有點泛，數據層面看，目前如此之高的庫存量至少有3方面原因
首先二手房源迴流這點被印證了
我將租賃每月新增房源數據，和二手房源每月新增房源數據放在一起，典型的此消彼長
也就是説如果把上海市房源比作一個沙漏，二手房源減少，租賃房源就會增多
其次是房源庫裏的核銷房的數據也在走低
核銷房就是租掉了的、別家中介租掉了的，以及不租了的房子
這裏面就包括各位都知道的不斷走低的租賃訂單
所以現在房源庫就相當於一個池子
二手房源量流入加大，同時成交量、核銷房這兩個出口不太順暢
你説這池子裏的水能不多麼
04
所以接下來的數字都來到****近三年最高
所以這個十月的租賃數據裏還有蠻多沒有見過的
客房比來到歷史新低
這個數字是客户量/房源量，各位可以理解為此時此刻你的房子有多難租
一位兩年前才開始做租賃的小哥跟我説，他還沒見過這麼低的客房比數據
那可不，1.9的客房比已經是近三年最低
這也就意味着市場上的房子去化越來越慢，同小區房源的競爭越來越激烈，價格也是越來越低
議價空間來到近三年最高點
這個數據也是非常寶貴，這是我近兩年第一次找回這個數據
現在全市16個區的鏈家租賃範圍都有接近6%的議價空間，可以想象這其中具體到單個成交的數據可以有多誇張
各位房東盆友可以拿這個數據比對下自己房源，看下自己的房源下降幅度跟全市平均水平相比是怎樣的
瑞虹新城每期價位不等，每月1萬8-2萬1、2萬8-3萬1不同價位都有，但價格降幅都在2000元/月左右
長寧天山板塊中介説，去年掛牌價和成交價差不多，以往掛牌月租金能往下談1000，今年掛牌價一下可以談3000左右
成交週期也快突破近三年最高
碧雲板塊的雲間綠大地的三房去年掛5-6萬/月，成交在4-5萬/月，今年還不知道，因為還沒租出去過
房東最後説看租客，只要能看中價格好談，從今年開始租房價格就不太穩定，很多房子租不掉
其實分析到這我已經不吃驚了，畢竟行情之下沒有數據是可以獨善其身的
05
但這裏面有個數據，有點把我看懵了
這次數據最神奇的一點是，還真有個數據是獨善其身的
就是新增客户
按理説如果訂單量少了，那不很明顯是市場客户少了麼
但其實不是，客户都在
首先上海地鐵裏的人一點沒少
這是每月新增客户數據，雖然有下探，但總體平穩，想租房的人也沒少
更沒想到的是，帶看數據沒有太大變化，他們也都還看着房呢…
也就是説，有客户，也有帶看，但就是不成交
二手住宅裏的觀望，現在觀望到租賃了，也是出了奇
有中介小夥伴跟我分享一個案例，就是客户都出來看房了，都是出來找更便宜房子的，只有更便宜房子出來了，他才出手
這大概是上海租賃市場的一次整體消費降級
不知道是不是這個關聯，在鏈家10月全市各區的成交佔比裏，中心城區成交都在下滑，崇明、金山的反而上漲了
老實説市場上的觀望情緒我們沒少説，行情走低，觀望也是當然的，只是讓人沒想到的是這種觀望蔓延到了租賃
06
我們極少短時間內重複一個話題
不管是租賃市調還是今天這份數據，都讓我們看到了很多數據以前沒見過
不管是數據本身的沒見過，還是對於市場而言的沒發生過
這些市場的旁支末節都值得為各位記錄下來
為年前上海租賃市場觀察做一次收官
也希望這份數據能讓你心裏更清楚眼下的租賃市場
以上為正文，來自巧克麗麗