「工廈活化」不能改建住宅似與《城市總體規劃》相牴觸_風聞

　　行政長官賀一誠在列席立法會回答議員們對《二零二四年財政年度施政報告》的詢問，談到「工廈活化」問題時指出，很多持有工廈單位的人士意見希望改建住宅，但在《土地法》規範下「土地契約已定出生紙」，不能改變，政府希望若某一區不適合做工業，可能轉做商業。他強調，無論司長或行政長官都沒有權更改土地批給，但可交給政府重新拍賣便有這個權。

　　賀一誠的這個回答，固然是依法行政的表現，但在另一層面看，卻似乎是推翻了其前任推動的「工廈活化」主要宗旨是改建住宅的施政方針，及與《澳門特區城市總體規劃（2020—2040）》中，對擁有工廈的「東區一」、「北區二」及「中區二」、「北區一」標定的「居住用地」規劃有所扞格。

　　如果説，前任特區政府推動以改建為住宅為主的「工廈活化」計劃，是在二零一三年新《土地法》制定頒佈及生效之前的事，可能不存在賀一誠所指的在《土地法》規範下「土地契約已定出生紙」的情況的話，那麼，《澳門特區城市總體規劃（2020—2040）》是在賀一誠任內完成及頒佈的，其中上述各區的「居住用途」的規劃安排，可能就與新《土地法》有所牴觸了。反過來説，「工廈活化」不能改建住宅，則似是與《城市總體規劃》相牴觸。

　　當年出口製造業是澳門三大經濟支柱之一。澳門藉着配額、關税等方面的優惠，及勞動力工資低廉等優勢，吸引了大量香港商人跨海來澳門投資，工業大廈如雨後春筍般興建起來。北區的高層樓宇，竟是以工業大廈為主，見證了當年澳門工業的欣欣向榮。這些工業大廈，也為澳門的經濟發展作出了貢獻。但自從內地改革開放之後，大批廠商轉到工資更低廉的內地投資設廠，只將澳門視為接單做單的基地。加上後來配額及普及特惠税的廢除，澳門工業完全萎縮，各工業大廈內的工廠可説是十室九空。而各文藝團體、文化企業、體育團體，或公司總部等陸續進駐。

　　這在當時，就出現了強烈的對比：一方面，澳門特區政府為如何完成「萬九公屋」計劃所需的土地資源而頭痛；另一方面，一百一十多幢工業所佔用的土地，卻在浪費土地資源。如果能將其騰出，改為居住等用途，就是為澳門創造新的土地資源，等於是對新城填海區規劃的補充。而且，也將因工廈的活化，而改善該處的環境衞生，營商環境及治安也得到改善，為把澳門建成宜居城市加分，有利於建構和諧社會。

　　因此，前任行政長官崔世安於二零一一年四月推出了以改建住宅為主的「工廈活化」計劃，為期三年。措施目的是促進發展商或工廈業主改建工廈為住宅樓宇，從而增加兩房一廳及一房一廳住宅單位的供應量。「工廈活化」措施除了要通過第一關的申請條件，活化後也要合乎幾個要求，包括改建後的住宅樓宇，必須提供佔住宅總單位數至少七成或以上，實用面積不超過六十平方米的細單位；而且所有住宅細單位的建築面積總和，佔整個項目住宅單位總建築面積的一半或以上；同時要求將一定比例的土地或樓宇建築面積納入公共設施用途。

　　在當時，主要考慮是澳門本身的土地資源緊缺，而居民「上樓難」的民怨較大，雖然有「萬九公屋」和「後萬九計劃」，有助於低收入階層上樓，但中收入階層尤其是「高不成，低不就」者，更為煎熬，因而「活化工廈」政策也就成了「公屋」與「豪宅」之間的選擇之一。為此，土地工務運輸局的政策構想是，為配合落實特區政府促進房地產市場可持續發展的六大方向政策，增加中、小型住宅單位的供應，凡符合「活化工廈」要求的申請項目可獲優先處理，由入則至展開工程較正常流程縮短一半審批時間，從而有助推動申請項目加快落實興建。土地工務運輸局將視乎該區規劃需要，不排除將一定比例的土地或樓宇建築面積納入公共設施用途，以增加社區的文康和交通配套；私家地若符合要求，亦可獲優先處理，但不具強制性。由此可見，澳門特區的「活化工廈」政策，主要標的是騰出土地解決「上樓難」問題，而所提供的政策優惠是簡化批則手續。

　　到二零一四年該計劃結束時，特區政府至收到十五宗申請個案，當中只有兩宗申請「工廈活化」獲得批准，分別是澳門漁翁街294–334號及凼仔鄰近永誠街之土地「天晉」。根據土地工務運輸局的網上資料，澳門漁翁街294–334號的工程佔地二千七百七十四平方米，規劃建成一座樓高三十一層，擁有四層地庫，座數為二的住宅樓宇。當中無房單位數量為二十四個，一房單位為二百一十二個，兩房單位為十六個，三房單位為一百零八個；而私家車位數量為二百七十個，電單車位數量為一百二十八個。當中有部分面積預留給兩個社會設施。而凼仔鄰近永誠街之土地的「天晉」，佔地二千零十八平方米，樓高二十六層，擁有兩層地庫，也是座數為二的住宅樓宇。當中無房單位數量為九十四個，一房單位為一百五十二個，兩房單位為十八個，三房單位為六個；七房單位為五個；並擁有二百三十九個私家車位，二十二個電單車位。

　　在當時，如此受「無殼蝸牛」擁戴的旨在改建住宅的「工廈活化」計劃，之所以「無人問津」，主要障礙是業權分散。實際上，由於澳門本地廠商大多是中小企業，他們只是購買工廈的其中一至幾個單位，這就使得工廈的業權複雜，難以收購。而且在政府一透露「工廈活化」計劃之後，就有房地產中介商瘋狂收購，抬升樓價及租金，反而使早期進駐工廈的社團及文化單位，難以負荷。——這些社團及文化單位當年之所以「逃離中區」，就是不堪中區寫字樓租金飛昇，想不到現在稍為喘一口氣，又因「工廈活化」而再次被迫「挨貴租」，無處可逃。雖然當時也有「橫琴願景」，但橫琴「大雞唔食細米」，沒有中小企業立錐之地，背離當初中央給予橫琴政策的設想之一就是為了扶助澳門中小企業及「經濟適度多元發展」。

　　不過，也有一個極為成功的例子，那就是澳門電力公司在主要發電設備已遷往路環九澳，及廣東省供電充足之後，黑沙灣電廠的舊發電設備已經基本上停用。特區政府就收回土地，由房屋局主導改建為社會房屋項目，由三座塔樓組成，共提供一千五百九十個分別為T1及T2的住宅單位，另設多層地庫公共停車場。並有部分公共設施為政府綜合服務大樓辦公地點。這個計劃是在新《土地法》生效三年後的二零一六規劃的，並於二零一八年破土動工。不知是有否受到新《土地法》有關「土地契約已定出生紙」規定的約束？不過，由於今年十一月十四日賀一誠在《二零二四年財政年度施政報告》中，以正面口氣提到，慕拉士社屋項目於二零二四年第三季完成，提供一千五百九十個社屋單位及八百個車位。應是沒有違反新《土地法》之虞。