三四線樓市，真的有點冷_風聞

最近上海越發冷了，而這波冷意也在漸漸滲透當下的樓市

就連今年的金九銀十，按理説都是往年的成交旺季，加上8月以來非常密集的救市政策，本該有所回暖才是

而根據今年10月下旬數據顯示，目前房價一二三四線城市，幾乎全線下行

具體到各能級城市

如果説一二線城市好歹因為土地資源足夠核心，也還能勉強維持相對穩定，而這波樓市低迷最難受的那個

其實是三四線城市

數據整理自：中指研究院

無論是新房方面，2023年三季度三四線代表城市累計下跌0.08%

包括二手房

數據整理自：中指研究院

同樣累計下跌1.30%，梯隊內鹽城、南通等10個城市季度累計跌幅超2%

如今這波三四線城市的下跌潮，可能比較誇張

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先來看看，如今三四線樓市跌了多少

最直接的反應，是房價的低迷

其實早在今年的熱搜上，三四線房價下跌就已經可以窺見不少端倪，同屬五線城市的鶴壁，房子降到了千元級別

如果你以為這只是個例

我整理了今年10月下旬發佈的部分三四線城市近3個月的漲幅

共計60個城市，59個都在下跌

給大家看下跌幅最大的幾個

數據整理自：緯房研究院，截止至2023年10月31日

可以看到近3個月跌幅最大的城市鹽城，達到-6.46%

這還只是近3個月的跌幅，如果是對比往年的最高點

根據今年4月國聯證券的研究報告，大量三四線城市（包括內地省會城市）的二手房均價較最高點已經下滑超過20%

就拿廊坊來説，從2017年下半年開始，至今已經連着跌了7年之久

數據整理自：安居客

從 2016-2017年高點的1.6萬/平，曾經靠着北京樓市的外溢最高可以每平破2萬，而現在跌到目前1萬/平

按照這個趨勢，眼見着就要跌破1萬/平以下，回到2015年前了

據説現在很多在2018年、2019年到廊坊樓市抄底投資買房的人

已經是虧的首付都沒了

而如果説這也還只是針對以往已成交的房子，那麼我們再來看下真實的三四線二手市場端

這股情緒還傳導到當下房東的掛牌價上

這裏我們以大家較為熟悉的蘭州和柳州為例

可以看到自2022年起，這些區域的二手掛牌價都在直線下降

誇張點的柳州，二手掛牌均價降幅38%

於是緊接着我去柳州的鏈家網上翻了下

這兩套住房應該算當地品質還不錯的，掛牌價在1萬/平左右

但掛牌降價的情況非常明顯

有的在今年年初掛牌，如今陸陸續續降價了5次，調價12萬

還有的就更心急了，10月26日才掛牌，5天后就直降15萬，下調了快10%的價格

並且中介小哥還告訴我，真要成交的話，還可以至少再談個5、6萬下來，各位房東們的心態算是稀碎

除此之外，還有一個側面

關於樓市政策

我們説一般市場越是持續低迷，城市越容易出相應的救市政策，就好比前段時間大家都望眼欲穿的四個一線城市相繼開放“認房不認貸”

而相比一線城市的剋制，最近三四線的政策，就跟“不要錢”式地一個個往外砸

就好比9月27-28日

僅僅2天內就有10個城市按捺不住紛紛出手

可見，無論是房價的下跌，還是當地部門開始大量支持干預

如今的三線城市確實很煎熬，那麼為什麼這樣

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這背後，都和這個數字有關

這波愈演愈烈的三四線城市下跌潮，背後的因素很多

但我們冷靜下來看都和這個數字有關：庫存

這個數字背後有兩點值得我們注意

首先就是，目****前全國庫存量還在持續上升

圖片來源：CRIC、易居研究院

根據易居研究院10月最新發表的全國百城新建住宅庫存報告，截至2023年9月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為51221萬平方米，環比增長1.4%

雖然庫存較去年同期低，但是在近期各地非常密集的政策刺激下，為了加快推盤的節奏

於是在此前1-7月份各地庫存數據總體以下滑為主的基礎上

8-9月份又開始出現攀升

還有一個數據，存銷比

存銷比，也就是庫存房源/銷售房源的比例，單位為月

圖片來源：CRIC、易居研究院

2023年9月，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為14.4、18.1和24.3

其中三四線城市的存銷比最高

我們再來看下這份報告中，全國100城裏面存銷比排在前10的又在哪裏

同樣基本全部集中在三四線城市

數據整理自：CRIC、易居研究院

數字也高到誇張

其中排名前幾的晉江、韶關、江陰等地的存銷比，都超過了70個月

這也意味着，在這些城市的房子，至少需要超70個月，也就是接近整整6年的時間，才能消化掉目前的庫存

這也就是導致三四線城市房價下跌的主要癥結所在

但卻不是全部

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還有更多的潛在問題

第一，是在如此的庫存量下，需求還在逐漸減弱

如今大量三四線城市的人口流出

從表中我們可以看出，雖然淨流出的趨勢有所放緩

但是整體三四線城市的流出佔比增幅依然大於流入佔比

尤其是隨着一二線城市新一輪入户門檻下降以後，個別三四線城市人口外流的跡象也越發明顯

比如去年的開封，這個曾經河南省的省會城市

2022年末，全市常住人口469.4萬人，比2021年末減少8.9萬人

主要也是後來隨着省會從開封遷移到了鄭州，於是人口開始大量流失，很多人都選擇去鄭州或者外出打工

除此之外

對於那些即使留在三四線城市的人來説，大部分人羣也有足夠的自有用房

以浙江省為例

根據第七次人口普查長表抽樣調查數據，2020年全省家庭户住房自有率為64.71%，其中，自建房佔35.01%，比自購房（28.63%）還要更多

數據整理自：浙江省統計局

最高的衢州市住房自有率能達到90.04%

記得我一安徽阜陽的同事家裏當時遇見拆遷，單她一個家庭就有了5套動遷房

而如此高的自有率，勢必也會進一步影響三四線城市未來的購房需求

那麼，三四線城市房價就一定好不了了嗎

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説實話，當下的三四線城市還真得靠自救

各位還記得淄博麼

這位曾經靠着燒烤煙火氣火遍大江南北的三線城市，也沒忘了順帶促進下自家樓市

今年1-6月，淄博全市新建商品住宅成交面積達到194萬平方米，同比增加33%

數據整理自：CRIC、易居研究院

此外包括排名第一的衢州，第四的東營也都是來自三四線城市

可以説2023年這些城市的樓市表現，在三四線甚至二線城市中都數一數二

甚至他們還會持續自我調整

不久前的9月，我們還看到淄博推出的購房“以舊換新”

今年以來，濟南、青島、日照、太倉等多個城市也都陸續開啓了此項活動

包括產業的引入

如今江陰正在構建“345”現代產業集羣、張家港大力發展的產業轉型，打造中國氫港

我們説樓市的發展從來不是隻盯着幾個數字變化的一蹴而就，有人口，有產業發展

貴在執行，也貴在基業長青

以上為正文，來自Moon