全斌首次解密WeWork中國戰略轉型 | 火花談第32期_風聞

作者 | 韓瑋燁、劉玉嬌

編輯 | 梁秀傑、上官萍萍

責編 | 韓瑋燁

人可以拒絕任何東西，但絕對不可以拒絕成熟。

——M·斯科特·派克《少有人走的路》

回應傳聞最有效的方式，是做好自己該做的事情。

**初冬之日，WeWork中國區在北京朝陽區的新項目如期開業。**新空間在設計和氛圍打造上依舊傳承了WeWork原初對於創新辦公的領悟——**有温度、有共享、有創新；**同時加入對中國本土商辦市場變化的理解——靈動性和服務多元化。

**顯然，遠在大洋彼岸的WeWork破產消息並未對其中國市場造成衝擊。**因為從2020年起，“WeWork中國”已完成和WeWork全球的切割，成為一家立足大中華的獨立運營企業。經過3年的產品更新、資產騰換，今天的WeWork中國財務狀況和運營狀況良好，已實現了包括管理、運營、產品、業務等全方位的本土化。

第32期火花談，睿和智庫創始人韓瑋燁對話WeWork大中華區副總裁&WeWork中國北方區、南方區及港台地區總經理全斌，分享WeWork中國的轉型戰略。

辦公空間的“剛性”向彈性靈活轉變

因大環境的不確定性，所有企業都很難制訂出第二年，甚至是半年的預算和規劃。所以它們更希望的是“所見即所得”，且能根據業務的不同能隨時調整公司的規模。也正是因為這樣，“空間的改造能力”正在成為強勁的需求。

**韓瑋燁：**過去三四年，中國一二線城市的商務辦公市場發生了哪些變化？

**全斌：**首先，從需求側來説起。

**第一，辦公空間正在從傳統的“剛性”，固定面積、固定裝修，變成有彈性、靈活，可以隨時增和減的空間模式。**這樣的轉變會使像WeWork這樣的共享辦公方式，因靈活而更受企業喜愛。同時，因為經濟的不確定性，所有企業都很難制訂出第二年，甚至是半年的預算和規劃，所以它們更希望的是“所見即所得”，且能根據業務的不同能隨時調整公司的規模。

**第二，分佈式辦公（即“一總多分”）也是目前需求側的變化之一。**以北京舉例，現在我們採訪的地點是朝陽的CBD，有很多公司的總部在這裏，但公司的客户可能在海淀區中關村，員工又可能住在亦莊或望京，所以已經有越來越多的公司正在這樣佈局——研發部門、銷售部門等都可以在不同的區域辦公。這樣員工的體驗感、滿意度會增高，對個人的創造性，以及對公司的忠誠度也會得到很大的提升。

**第三，降本增效。**經濟高速發展期，企業對辦公成本並不敏感，很少有企業在降本增效上花時間。而現在，**幾乎所有行業都面臨轉型，業務和市場具有很大不確定性。**如果想生存，除了搶佔市場機會提高收入以外，對成本的關注度也在大幅度增加。對於辦公這類“剛性”成本，如果能夠提供更多價格和空間上的靈活選擇，企業會非常歡迎，這也是共享辦公企業的市場機會。

**第四，疫情後很多企業改變了選址理念。**過去企業選址強調位置、位置，還是位置，現在除了位置以外企業還格外關注安全性、綠色環保健康等多重因素。**在細節層面，**甚至包括空調是否可以分區等等。而這些都是共享辦公能夠為企業帶來的。

**另一方面，從供給側來説，****“空間的改造能力”正在成為供給方的強勁需求。**從地產開發商、寫字樓的業主可以看到，當下大面積、長期的新增租賃越來越難找到。現在更多的是存量資產，精細化的運營、更好的服務體驗變得更加重要。

試水城市更新，輕資產輸出為主

在波動劇烈的市場環境中，戰略靈活性和敏捷性已經成為現代企業生存和成功的關鍵要素。

**韓瑋燁：**企業基因決定了其產品和服務的邊界。您多次強調，WeWork中國的優勢在一線和新一線城市，深耕核心區域。此次朝陽CBD的好世界商業廣場社區二期，相比周邊，項目的競爭優勢是什麼？

全斌**：****2020年，與WeWork全球在股權及管理上有效切割後，我們迅速調整WeWork中國的發展戰略。**不再追求短期內企業規模的大小，項目數量的多少，更聚焦於經營能力，力求做好做精每一個項目，實現所有項目盈利，以維持企業的穩定與長遠發展。

而好世界商業廣場社區二期則與周邊辦公市場形成了有效互補。周邊寫字樓都在拼裝修、面積，我們立足發揮我們的優勢——以辦公社區運營優勢吸引優質客户。

**首先，該項目是一個城市更新的項目，或者説是典型的“商改辦”項目。**WeWork這個項目的所在區域，更新前是餐飲區域。通過WeWork的入駐，帶動整體項目的升級改造，優化業態鋪排，將穩步提升資產價值。

**其次，從收益上來看，2020年項目首開一期恰逢疫情開始，經過三年過後，也就是今年我們還能夠開二期，就足以説明在疫情最差的時候，我們收益做得還是很好的。**當時的情況是，好世界整個商業中，除了我們其它業態其實受到的打擊都很大，尤其是我們所處的餐飲業態位置。而我們的存在，代替了餐飲業態在商場中的鋪排，可以説很大程度上保障了業主的收益。

還有一點，就是好世界項目一期的出租率一直保持在90%以上，非常穩定。這也是為什麼大家看到經濟現在並不好，但我們還是勇於去開業的原因之一。

**韓瑋燁：**相較於一期，二期有哪些具體的調整？

**全斌：**其中最大的調整就是我們的資產持有模式。

**項目一期，我們是重資產模式。**在一期與業主方達成良好合作基礎後，二期WeWork採取輕資產的合作模式。雙方更像一家人，共同運營，優勢互補，共同分擔風險和營收，最終形成業主與WeWork的雙贏。

**另一方面，在用户的構成上會更加的豐富。**在二期改造過程中，對比一期我們對用户需求更加明晰，比如在會議室、公區的配比方面，在保障用户體驗的前提下，針對用户需求進一步優化，增加了能夠做小型發佈會的場地，減少了會議室的數量等等。**整體來看，改造很成功，**二期我們整個項目的預售是非常的快的，入住率攀升表現也非常好。

堅持社區文化打造，夯實專屬競爭力

WeWork中國區別於其他的共享辦公企業，是其將“社區”的概念在中國市場普及。穿透企業壁壘，通過打造有温度、有共享的場景，促進人與人的交流，加快陌生人之間的破冰。

**韓瑋燁：**您曾經説過在WeWork有70%的會員是互相認識的，50%的會員是有生意往來的。WeWork中國在這方面，是如何打造特色服務氛圍的？

**全斌：**在服務板塊，我們是有一些優勢和特色的，才形成了現在的良好氛圍。其實我們是把真正把Community，也就是“社區”這一概念在中國市場普及。

**因為首先我們會在WeWork創造一個場景，這個場景就會促進人與人之間的交流。**其實在瞭解中國市場後我們發現，中國的企業和人文文化整體都是比較含蓄的，陌生人在一起是需要有一個破冰的過程的，除非你是“社牛”。所以在我們的“社區”營造中，會更加註意縮短人與人交流的破冰過程。

WeWork好世界商場社區 圖書角

圖片來源：企業自供

像我這種“社恐”其實在溝通中也是要邁過心理這關的。但在WeWork不像傳統的辦公樓——去辦公樓到前台先登記簽字，然後帶到會議室，之後面對面地開始很嚴肅的自我介紹。這樣的破冰過程很長，且需要很多溝通技巧。

而在WeWork，比如對於公共空間的設計，我們的空間裏運用大量的綠植、畫作等，以塑造輕鬆愉悦的空間氛圍。**這些於細微之處的場景營造，目的都是為了降低人與人之間的溝通壁壘，讓共處於同一公共空間的陌生人，也可以有交流溝通的慾望和空間。**空間和氛圍的打造，在我們做產品設計的時候，會花很多時間去調研和打磨。而在運營過程中，則需要我們的工作人員“細緻且不打擾”地做服務，不斷推進人與人之間、企業與企業之間的破冰。

**韓瑋燁：**上市公司和全球性企業都非常強調其在ESG領域的舉措。國內因為經濟下行，企業裏的每一個人都覺得很內卷，WeWork的辦公場景在ESG工作氛圍打造上是否也做了一些嘗試？

**全斌：****近些年，行業越來越關注ESG相關領域，WeWork也是如此。**像我們採訪的這個會議室，如果大家都不動、不説話，保持安靜狀態，五分鐘之後，這個燈就會自動熄滅。這其實就是我們在節能方面所做的很小的一個點。

在WeWork社區中，我們十分注重ESG生活氛圍的塑造。

WeWork好世界商場社區 陽光露台

圖片來源：企業自供

**如果週末的夜晚來到WeWork社區會特別有意思。**因為所有的空間都是黑着的，而當你進門，隨你往前走，面前的燈帶會一個一個點亮，我們調侃像“國王回到領地”一樣，特別酷。這樣的設計，一方面可以提升整個空間的節能屬性，另一方面整個辦公的儀式感也會得到提升。而且我們的空間裏還有大量的綠植、掛畫，這也是空間氛圍營造的重要組成部分。

**而在人文關懷方面，WeWork還致力於打造全場景、全方位的健康職場。**如在設計中隔斷所使用的多為玻璃和窗户，以保障空間採光；在有限的空間內設置露台，不僅提供了城市景觀和通透的採光，還可以作為項目的活動舉辦與户外運動的場所；而母嬰室更是項目的標配，配備了休息沙發、盥洗潔具、梳妝鏡、尿布台等人性化設施。

當然，還有其他的方面，比如我們非常關注相關節日的儀式感，像三八婦女節、記者節等等，都會做一些活動；我們還非常關注女性職場的健康，這都是ESG裏面很重要的細節。環保、節能、安全、社會等等眾多方面的問題，也是我們關注的重點之一。

在ESG能力打造上，空間建設中硬性的低碳綠色投入僅僅是一方面，軟性環境的打造，遠比硬性投入更難。

**韓瑋燁：**公開信息顯示，WeWork中國有38%的會員為世界500強企業，這兩年很多外企陸續撤離中國，WeWork中國的會員業態佔比有調整嗎？

**全斌：****我們在不同城市的會員構成是不一樣的，**以北京為例，過去在互聯網的大廠快速擴張時，佔比是很高的，而最近隨着一些經濟政策調整，很多大廠也在做一些結構性的調整，所以會有一些縮減。

從總體會員構成來看，外企在我們這裏並沒有很多的下降，甚至還在上升。因為過去這些外企選擇可能還是傳統辦公，面積很大，但今年它可能並不需要那麼大的辦公室，那麼多的人員和團隊。所以從目前會員構成佔比來看，很多優質企業反而會把總部放在WeWork中國。

WeWork中國的會員業態構成一定是隨着行業跌宕進行調整的，而這樣的調整實際上並不會影響我們的出租率。

在互聯網大廠新興的時候，這個行業的佔比會相對較多，近期人工智能、新能源、科技方面很火熱，那麼這些業態的會員比例就會增多，但他們都會選WeWork中國，這就説明我們已經形成了屬於我們自己的行業認可。

結語

**1620年，在阿爾卑斯山腳下，全球各經濟體組織了一次類似達沃斯峯會一樣的世界經濟會議。**權貴雲集於此，有穿着絲綢長袍的中國人，有穿着緊身夾克的英國冒險家，也有包着纏頭的中東人……大家都在猜想，誰將成為未來世界的主宰。

**400年後的今天，****科技在改變世界，“人工智能”甚至未來會與人類共生。**我們再一次猜想，誰會是未來世界的主宰？

企業，就在一輪輪繁榮與昌盛的循環中，創造着也消失着。某一個企業的消失或者繁榮，都不過是歷史洪流中一朵浪花。

而身處其中的我們，既要隨波逐流，也要逆流而上。

睿和智庫選擇在WeWork再次被推到輿論高點的時候，對話全斌，只是希望我們能在微觀世界裏看到每一朵浪花綻放的光芒，這些光芒匯聚成力量，推動新繁榮的到來。

睿和智庫THINKTANK