為什麼我説房價下跌還沒開始？_風聞

文：蔡壘磊

昨天我説北上廣深的房價至少要從高點腰斬，而小地方的1w/平，要滑向2000/平，很多人表示將信將疑，還有很多人説，這才真是千年未有之大變局了。

其實我從幾年前開始就一直在説，很多人不看而已——如果你從那個時候開始賣房，應該還能賣到一個相對不錯的價錢。

大家可能覺得現在房價已經跌了不少了，但我會告訴大家一個事實**，真正的傳導，根本還算不上開始。**很簡單，你覺得現在養老金的壓力大不大？很大，可是現在在供養老年人的年輕人，跟未來相比，還遠算不上少，以後領養老金的這批人，人均壽命也會長得多；你覺得現在房子相對於人口算不算多？很多，多到炸掉一半也夠住，但跟未來相比，現在根本算不得什麼，未來超過一半的房子長滿雜草也不會有人住，更不會有人接的。

中國的出生率還會繼續下降，這個下降在今天看來可能只是一個預期和數字，影響的或許只是一些跟嬰幼兒相關的產業，比如前段時間各地的某些醫院婦產科的關閉。幾年之後，學校就會陸續開始合併，還學什麼區房，有孩子來讀書就不錯了，要啥房子。再過上10幾年，大城市將不會為落户設置任何門檻，想去哪裏去哪裏，户口隨便拿，房子將既不綁定户口，也不綁定教育了——**也就是這些人為屬性會儘可能的全部去掉。**再接着，大家才會感受到一些真實而持續的大影響。發達國家可以靠開放優秀人才引進政策來調節，而我們基本不存在這種吸引力，怎麼解決？只能眼睜睜看着需求萎縮，無能為力。

所以當你幻想房價會起來的時候，你有沒有想過接盤俠在哪兒呢？為什麼現在各地逐步放開限購都沒有用？因為原本是限購預期，才導致的很多人以為真實消費者都是想進而進不來——這是完全錯誤的認知。由於房子是一個流通性很差的商品，絕大多數房子都是鎖在那裏沒成交的，所以一點點成交，就會導致全盤價格暴漲，打個比方，100套100平的房子實際就一套在市場成交，從5萬一平跳到10萬一平成交，整個市值就增加了5億，而撬動這5億市值的上漲，僅需500萬的資金而已，不，裏面可能還有70%的貸款，甚至0首付，一分錢不需要。

就這麼簡單的撬動，一暴漲，就導致了大家擠破頭地想去突破限購的約束。他們沒想到的是，這些暴漲就只是他們自己這幫人買上去的而已，根本不是所謂的來自真實市場消費需求的增長。

而當房子預期反轉，週期走到了另一端，限購放開，這幫人也開始觀望的時候，大家才會發現，原來全中國沒幾個人在買房，也沒幾個人有真實的購房消費需求，全是一羣“不買房丈母孃就不嫁女兒”，“不買房就上不了車了”的人在那兒自娛自樂呢——這些根本不是真實的住房需求，而是預期房價會漲而催生出來的恐慌性購房，一旦預期反轉，這些人不再恐慌，才發現整個社會都在裸泳。

開發商現在是不拿地了，可房子的建造週期並不短，幾年前光景還沒這麼差時候拿的地，現在都蓋成了房子，難道不賣嗎？新房二手房雙管齊下，就成了一個跑得快的遊戲，都賣給誰？上海深圳最近頻出的兩年跌價40%的新聞，很多人已經震驚了，但其實再砍一半也不該奇怪。

更別提還有數量龐大的爛尾樓了，亮亮麗君夫婦維權被打後，大號被禁。**全國有多少的他們，如果他們不是網紅，大家看得到這些買了爛尾樓首付和月供打水漂，每月還不得不持續還近1萬塊月供卻什麼都拿不到的羣體嗎？現在國家出台了一系列政策，想把爛尾樓撿起來，用時間換空間，用放水換穩定。但中國開發商的負債率如此之高，房子稍稍一跌基本都是資不抵債，而它們的數量又是全球最多，如果倒閉了80%，那麼這個時間會持續多久呢？而這中間的大量成本，又是由誰來承擔呢？**你自己想想就知道了，社會的問題，或者説一部分人的問題，最後一定還是攤在你我頭上，想攤你就攤你，不用跟你打招呼，可能我被攤得稍微多一點，你們大多數人被攤得稍微少一點，但大體差別不大。

所以你想房地產會起來？那得死一批人才行——你去看最快起來，最短週期輪迴的投資品，一定是槓桿死最快，死最多的。而人為限制，到處施捨，各種保障兜底的，一定是週期時間越長的，牛市是，熊市也一樣。

我不是説保障不對，也不是對買單不滿，生活在這個社會上，在對自己影響不算特別大的前提下，買點單不算什麼，畢竟沒有了其他人，我們也買不到任何產品和服務。可你不要抱有幻想，你既然都準備買單了，那就得知道，想讓房子在短期內扭轉下跌趨勢這是不可能的，因為這是鈍刀割肉，正如我上一篇説的，槓桿不死，週期不止，他們不爆，你在一段很長的時間裏也一定不會好。

接下來會是漫漫熊市，所有的一時衝動，都可能會是以數年乃至10年來計算的站崗，自己當心點吧。

（完）

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我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。