為什麼我説房價下跌還沒開始?_風聞
请辩-作家-蔡垒磊:著有畅销书《认知突围》、《爱情的逻辑》56分钟前

文:蔡壘磊
昨天我説北上廣深的房價至少要從高點腰斬,而小地方的1w/平,要滑向2000/平,很多人表示將信將疑,還有很多人説,這才真是千年未有之大變局了。
其實我從幾年前開始就一直在説,很多人不看而已——如果你從那個時候開始賣房,應該還能賣到一個相對不錯的價錢。
大家可能覺得現在房價已經跌了不少了,但我會告訴大家一個事實**,真正的傳導,根本還算不上開始。**很簡單,你覺得現在養老金的壓力大不大?很大,可是現在在供養老年人的年輕人,跟未來相比,還遠算不上少,以後領養老金的這批人,人均壽命也會長得多;你覺得現在房子相對於人口算不算多?很多,多到炸掉一半也夠住,但跟未來相比,現在根本算不得什麼,未來超過一半的房子長滿雜草也不會有人住,更不會有人接的。
中國的出生率還會繼續下降,這個下降在今天看來可能只是一個預期和數字,影響的或許只是一些跟嬰幼兒相關的產業,比如前段時間各地的某些醫院婦產科的關閉。幾年之後,學校就會陸續開始合併,還學什麼區房,有孩子來讀書就不錯了,要啥房子。再過上10幾年,大城市將不會為落户設置任何門檻,想去哪裏去哪裏,户口隨便拿,房子將既不綁定户口,也不綁定教育了——**也就是這些人為屬性會儘可能的全部去掉。**再接着,大家才會感受到一些真實而持續的大影響。發達國家可以靠開放優秀人才引進政策來調節,而我們基本不存在這種吸引力,怎麼解決?只能眼睜睜看着需求萎縮,無能為力。
所以當你幻想房價會起來的時候,你有沒有想過接盤俠在哪兒呢?為什麼現在各地逐步放開限購都沒有用?因為原本是限購預期,才導致的很多人以為真實消費者都是想進而進不來——這是完全錯誤的認知。由於房子是一個流通性很差的商品,絕大多數房子都是鎖在那裏沒成交的,所以一點點成交,就會導致全盤價格暴漲,打個比方,100套100平的房子實際就一套在市場成交,從5萬一平跳到10萬一平成交,整個市值就增加了5億,而撬動這5億市值的上漲,僅需500萬的資金而已,不,裏面可能還有70%的貸款,甚至0首付,一分錢不需要。
就這麼簡單的撬動,一暴漲,就導致了大家擠破頭地想去突破限購的約束。他們沒想到的是,這些暴漲就只是他們自己這幫人買上去的而已,根本不是所謂的來自真實市場消費需求的增長。
而當房子預期反轉,週期走到了另一端,限購放開,這幫人也開始觀望的時候,大家才會發現,原來全中國沒幾個人在買房,也沒幾個人有真實的購房消費需求,全是一羣“不買房丈母孃就不嫁女兒”,“不買房就上不了車了”的人在那兒自娛自樂呢——這些根本不是真實的住房需求,而是預期房價會漲而催生出來的恐慌性購房,一旦預期反轉,這些人不再恐慌,才發現整個社會都在裸泳。
開發商現在是不拿地了,可房子的建造週期並不短,幾年前光景還沒這麼差時候拿的地,現在都蓋成了房子,難道不賣嗎?新房二手房雙管齊下,就成了一個跑得快的遊戲,都賣給誰?上海深圳最近頻出的兩年跌價40%的新聞,很多人已經震驚了,但其實再砍一半也不該奇怪。
更別提還有數量龐大的爛尾樓了,亮亮麗君夫婦維權被打後,大號被禁。**全國有多少的他們,如果他們不是網紅,大家看得到這些買了爛尾樓首付和月供打水漂,每月還不得不持續還近1萬塊月供卻什麼都拿不到的羣體嗎?現在國家出台了一系列政策,想把爛尾樓撿起來,用時間換空間,用放水換穩定。但中國開發商的負債率如此之高,房子稍稍一跌基本都是資不抵債,而它們的數量又是全球最多,如果倒閉了80%,那麼這個時間會持續多久呢?而這中間的大量成本,又是由誰來承擔呢?**你自己想想就知道了,社會的問題,或者説一部分人的問題,最後一定還是攤在你我頭上,想攤你就攤你,不用跟你打招呼,可能我被攤得稍微多一點,你們大多數人被攤得稍微少一點,但大體差別不大。
所以你想房地產會起來?那得死一批人才行——你去看最快起來,最短週期輪迴的投資品,一定是槓桿死最快,死最多的。而人為限制,到處施捨,各種保障兜底的,一定是週期時間越長的,牛市是,熊市也一樣。
我不是説保障不對,也不是對買單不滿,生活在這個社會上,在對自己影響不算特別大的前提下,買點單不算什麼,畢竟沒有了其他人,我們也買不到任何產品和服務。可你不要抱有幻想,你既然都準備買單了,那就得知道,想讓房子在短期內扭轉下跌趨勢這是不可能的,因為這是鈍刀割肉,正如我上一篇説的,槓桿不死,週期不止,他們不爆,你在一段很長的時間裏也一定不會好。
接下來會是漫漫熊市,所有的一時衝動,都可能會是以數年乃至10年來計算的站崗,自己當心點吧。
(完)
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我是蔡壘磊,感謝你的閲讀。