雄安推出定製化職工安居房_風聞

經濟觀察網

2023年11月23日 21:30:04 來自北京

一位雄安新區官方人士告訴經濟觀察網，從北京疏解到雄安的企事業單位，第一批已經落位，搬遷最大阻力不是疏解單位，而是單位職工，“職工最關心的無非是住房、教育和醫療，通過精準對接能部分解決職工對住房的擔憂”。

作者：田國寶

導讀

壹 || 與普通商品房不同，定製化職工安居房除了達到精裝標準外，還需要根據疏解企業要求，配置日常必需的傢俱、家電等，達到拎包入住的要求。

貳 || 定製化職工安居房在向官方備案過程中，引起了雄安投促中心的興趣，並作為疏解企事業單位職工居住“精準對接”方案推廣給其他疏解企業。

叁 || 不同於其他城市，雄安新區所有商品房採取現房銷售，開發企業前期資金投入較大。

11月21日，雄安新區萃源路和雁翎大街交匯處，北面是一片數百畝的空地，空地上的挖掘機和建築材料意味着土地快要動工了。未來，這裏將建成一個名為中綠裏的綜合性項目。

中綠裏由3幅土地構成，一幅商辦用地將被建成2家酒店及8棟辦公樓，兩幅住宅用地將建成3497套住宅，成為雄安新區啓動區西北居住片區內，繼招商公園1872和中交啓園之後第三個市場化商品房項目。

開發商中綠雄安投資有限公司（以下簡稱“中綠雄安”）人士告訴經濟觀察網，雖然還沒有開工，但是已經有三成住宅找到意向買家。買家為從北京疏解到雄安新區的央企二三級子公司。

這種與疏解企業合作定製的開發模式，經中綠雄安推出，很快獲得官方的肯定，並以疏解機構職工居住“精準對接”名義進行推廣。

一位雄安新區官方人士告訴經濟觀察網，從北京疏解到雄安的企事業單位，第一批已經落位，搬遷最大阻力不是疏解單位，而是單位職工，“職工最關心的無非是住房、教育和醫療，通過精準對接能部分解決職工對住房的擔憂”。

定製化

2022年12月底，中綠雄安以27.37億元獲得3幅土地使用權，總建築面積88萬平方米。其中商業地塊位於北側，建築面積超過22萬平方米；住宅地塊位於南側，由住宅、商業、公建等配套組成，其中住宅地上建築面積45.9萬平方米，有97棟住宅樓共計3497套房源。中綠雄安提供的材料顯示，項目有6種户型，面積從90平方米到178平方米不等。

中綠雄安為中國綠髮投資集團有限公司（以下簡稱“中國綠髮”）三級子公司，主要負責雄安住宅項目開發和建設。中國綠髮為國資委直管央企，由誠通控股持股41.1%，國新控股持股27.8%，國家電網持股26.7%。

據中綠雄安介紹，項目是雄安新區首個產業疏解職工定製化安居項目。項目有700多套房源提供給國網能源互聯網產業雄安創新中心項目職工，國網能源互聯網產業雄安創新中心項目的項目公司為國網中興，中國綠髮與國網中興已經於10月12日正式簽約。

與普通商品房不同，定製化職工安居房除了達到精裝標準外，還需要根據疏解企業要求，配置日常必需的傢俱、家電等，達到拎包入住的要求。這部分房源將由國網中興公司一次性購買。

上述中綠雄安人士介紹，雄安新區所有商品房價格按照成本核算，通常在土地、建安、資金、行政管理等綜合成本基礎上，上浮8%作為開發企業的利潤。定製化職工安居房也以類似方式核算價格。

定製化職工安居房銷售價格除了獲得官方備案外，還需要上報疏解機構總部審批。

具體到中綠裏項目，根據雙方協商，國網中興定製化職工安居房售價約為1.8萬元/平方米，項目開工時，國網中興支付40%房款給中綠雄安，項目竣工後付款比例提升至總房款的90%左右。

經濟觀察網獲悉，國網能源互聯網產業雄安創新中心項目將於2025年3月建成並投入運營，屆時國網將抽調3000多名員工到雄安工作生活，中綠裏項目需要在項目投產前交付給國網中興。

目前中綠雄安有70多名員工，與國網中興合作建設定製化職工安居房讓他們看到這一潛在市場。最近一段時間，他們與多家疏解央企接觸，就定製化職工安居房進行溝通，以期消化更多房源。

截至目前，除國網中興外，中綠雄安還與國能達成500多套定製化職工安居房初步意向。

另外，中化集團與金茂也有意向就定製化房源開發建設採取類似模式。11月初，雄安新區在啓動區西北居住片區新推出兩幅住宅用地，金茂有意參拍其中1幅宅地，用來落地與中化合作項目。

精準對接

按照雄安新區建設理念，每個片區，通過科學合理規劃產業、教育、醫療和居住等城市功能，實現一個步行15分鐘的生活圈，所以，雄安新區在土地出讓過程中，也多以綜合性用地為主，極少有純粹宅地出讓。

國網與中國綠髮合作定製化職工安居房始於2022年，當年3月，中國綠髮雄安工作組會同國網能源互聯網產業雄安創新中心項目指揮部，聯合向雄安新區投資促進服務中心申請職住平衡用地，用來解決約3000名疏解職工及雄安供電公司職工居住問題。

根據產業項目位置及區域整體規劃，雄安投促中心推薦了啓動區濱水商業商務區及周邊部分居住用地。此後，中國綠髮集團多次考察了意向地塊，2022年底，通過招拍掛獲取3幅土地。

獲取土地後，根據國網中興實際需求，中綠雄安針對性推出90平方米、110平方米和135平方米三種房源，作為定製化職工安居房。而面向市場的商品房户型則以125平方米、143平方米和178平方米為主。

據中綠雄安介紹，中綠裏為中國綠髮在雄安的第一個項目，由於建設設計方案及建築標準等要求較高，拿地後，項目建設方案經過多次修改和調整才成型獲得審批通過。方案通過後，中綠雄安開始馬不停蹄地預招標，項目計劃12月正式動工。

定製化職工安居房在向官方備案過程中，引起了雄安投促中心的興趣，並作為疏解企事業單位職工居住“精準對接”方案推廣給其他疏解企業，“有企業找政府解決職工住房問題，政府的人推薦找我們”，上述中綠雄安人士介紹。

疏解機構搬遷到雄安，可以申請一定面積的職住平衡用地，但多數疏解企業並不具備開發能力，所以對土地興趣不大，但對具備開發能力的企業來説，這是一個巨大的市場空間。

目前模式有兩種，一是由疏解企業拿地，開發企業以代建方身份參與合作開發。由於雄安新區商品房利潤有相關核定標準，代建利潤往往與直接拿地開發相差不大，所以這一業務對開發企業來説無疑是肥肉。

二是雙方合作申請職住平衡用地，由開發企業出資拿地，項目建成後，為疏解企業預留一定房源，用來滿足職工居住，剩餘房源可以面向市場銷售。

目前，第一批疏解企業基本落位，第二批疏解名單也基本確定，相比第一批疏解企業，第二批規模更為龐大。據悉，第三批名單已在啓動中。

隨着越來越多機構搬遷到雄安，龐大的房地產需求也在逐步形成。

探索

不同於其他城市，雄安新區所有商品房採取現房銷售，開發企業前期資金投入較大。中綠裏預招標文件顯示，住宅部分投資估算約為38億元，加上商辦部分投入，將是一筆不小的投入。

一般住宅項目施工週期至少兩年，如果從拿地算起，至少需要三年才能達到銷售標準，三年沒有資金流入對開發企業的資金實力是個考驗。

2023年初，雄安新區第一批市場化商品房陸續上市，包括華望城、招商公園1872、中交啓園等項目，但由於距離實際搬遷還有一段時間，職工購房需求並不急迫。

對疏解企業職工來説，買房似乎也並非必選項，由於住房供給相對多元化，大量房源不斷入市，租房成本並不高。

上述官方人士表示，對於疏解機構的職工來説，從一個城市搬遷到另一個城市，“肯定會有各種各樣的擔心，等過來工作、居住一段時間，工作穩定下來了，可能會主動買房，需要一個適應過程”。

雄安新區商品房售價按照成本核定，項目去化週期越長，意味着利潤越少，對開發企業來説，如何將龐大的投入快速變現，是不得不面對的一個問題。定製化職工安居房只是探索成果之一。

此外，與疏解企業合作做團購，也是部分雄安住宅項目實現快速去化的方式。以招商公園1872為例，今年開盤前後，與中國星網集團就職工團購房簽約，順利完成去化目標，目前只剩下少量房源在售。

上述雄安官方人士表示，目前處於疏解關鍵時刻，對開發主體選取格外謹慎。

從雄安新區住宅項目開發主體來看，除了雄安集團及本地遺留項目外，悉數為大型央企，如招商蛇口、中交、中冶、中鐵建、中國綠髮等，其他主體也有參與，但更多是服務領域，涉及重資產領域較少。

雄安新區的市場化商品房主要分為三類：第一類是一般商品房，符合雄安新區四類購房資格都可以購買，佔比大約在四成左右。

第二類是共有產權房，這類住房主要針對特殊人才，前期可以購買80%產權，剩餘20%產權政府持有；達到一定年限後，可以按照原始價格向政府購買剩餘20%產權，轉化為可交易的普通商品房。

第三類是市場化租賃房。幾乎所有的商品房項目，都要求配建30%左右的租賃房。這類住房由企業持有，只租不售。