重慶國資出手，這個爛尾項目有救了？_風聞

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作者 | 劉新歌

編輯 | 黎倩

位於重慶江北區的重慶大劇院西側有一處 “大坑”，如城市的“傷疤”一般裸露數年。

這裏原本計劃要建設號稱重慶版“東方明珠”的重慶環球歡樂世界，但由於開發方重慶凱拉姆特實業有限公司（下稱“重慶凱拉姆特”）等6家公司進入破產清算程序，這座地標的建設一再延宕。

如今，這塊“疤痕”有了癒合的可能。近日，重慶渝加頤置地有限公司（下稱“渝加頤置地”）通過競拍方式以底價7.97億元獲得重慶環球歡樂世界項目資產，包括5宗土地的土地使用權及在建工程。

渝加頤置地成立於今年11月7日，是重慶渝開發股份有限公司（000514.SZ，下稱“渝開發”）為參與上述資產競拍而與重慶城投全資子公司重慶頤天康養產業發展有限公司（下稱“頤天康養”）成立的合資公司，註冊資本2億元，其中渝開發出資額為1.02億元，股權佔比為51%。

渝開發表示，在努力推進自身戰略轉型的關鍵時期，參與環球歡樂世界項目，有利於其新增房地產開發賽道。

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地標停工超四年，歷經十次流拍

環球歡樂世界項目位於重慶市江北區江北嘴中央商務區核心位置，踞長江、嘉陵江交匯處，毗鄰重慶大劇院和重慶科技館。

根據規劃，它將是一座集高端公寓、品牌酒店、購物商場、餐飲會所、商務會展、文化演藝、主題遊樂、觀景平台於一體的濱江城市文化綜合體。其中，代表性的城市地標“環球塔”是重慶第一座真正意義上的觀景塔，一度被期待為重慶的“東方明珠”。

雖然地理位置優越，且為江北嘴唯一一宗未開發地塊，但該項目被擺上拍賣台後卻屢屢流拍。今年6月14日首次被拍賣至今，該標的先後經歷11次拍賣，前十次拍賣均因為無人報名而致流拍，其評估價由最初的25.30億元降至22.79億元，起拍價也由22.77億元降至7.97億元，降幅約65%。

項目存在的瑕疵、後續開發難度或是資產處置困難的主要原因。

項目用地共5宗，在2012年12月出讓，由重慶凱拉姆特實業有限公司、鴻兆實業集團（重慶）有限公司（下稱“鴻兆實業”）、重慶澳品商貿有限公司、重慶基業建材設備有限公司、重慶諾爾裝飾工程有限公司、重慶穆蕾爾特商貿有限公司6家公司（下稱“凱拉姆特等6家公司”）聯合競得，土地總面積為4.68萬平方米。

據阿里資產網競買公告，該項目由於拖欠工程款於2019年10月停工，目前完成土石方、邊坡支護工程，地下通道連通工程、地下購物商場和部分地下車庫的施工，項目地上部分尚未動工。由於停工時間較久，競買人需承擔對有關建築、設備、配套設施等進行加固、維修甚至拆除重建的相應風險和費用，還需前往相關部門進行核實並實地查勘、預估後續建設費用。

此外，因建設需要，項目與東邊的重慶大劇院、西邊的重慶科技館之間的人行天橋須拆除。2014年，基於與重慶市江北嘴中央商務區投資集團有限公司簽署的相關協議，鴻兆實業完成拆除工作，但至今未履行在原址進行升級改造和重建的義務，買受人需承接天橋復建工作。

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龐大債務亦或增加競拍後出現矛盾、糾紛和風險的可能。據凱拉姆特等6家公司管理人審查，確認債權共計25户，債務總額為43. 41億元。而據重慶中鼎資產評估土地房地產估價有限責任公司今年8月出具的《資產評估報告》，6家公司的主要資產為土地、在建工程、臨時設施等，截至2023年6月30日的市場價值為22.79億元。

事實上，不能清償到期債務且明顯缺乏清償能力也是凱拉姆特公司等6家公司被破產清算的原因。2021年8月，重慶市第五中級人民法院曾面向社會公開招募重慶環球歡樂世界項目投資人，要求項目投資人資產規模在30億元以上、淨資產在5億元以上，並提供不低於5億元的銀行存款證明，但無一人報名參與投資。

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重慶國企出手

重慶江北嘴寸土寸金。面對龐大工程的荒蕪與盤活無着，重慶國資出手了。

今年10月30日，渝開發董事會審議通過與頤天康養共同出資設立渝加頤置地的議案。渝開發控股股東為重慶市城市建設投資（集團）有限公司，頤天康養則為重慶城投集團的全資子公司。

11月13日，渝開發董事會審議通過由渝加頤置地參與環球歡樂世界項目的破產財產競拍，補充納入公司2023年度投資計劃，同時還授予渝開發董事長在競拍限價（10.93億元）以下適時參與和終止競價的決策權。

雖然最終成交價遠低於預算，該項目對渝開發而言也是個“大塊頭”。今年前三季度，其營收為2.45億元，歸母淨利虧損509.8萬元，現金及現金等價物餘額為8.67億元，同比減少約33.1%，且其中有1.38億元銀行存款因訴訟被凍結。

此外，渝開發雖成立45年、上市30年，但其業務僅在重慶一城，土儲規模堪稱“蠅型”房企。據財報數據，至今年上半年，其土地儲備僅58.76萬平方米，權益土儲約37.45萬平方米。這樣的體量在業內幾乎沒有江湖地位。一個可參考的數據是，克而瑞發佈的2022年房企總土儲貨值排行榜中，TOP100的門檻是167.4萬平方米。

近兩年，渝開發鮮少擴儲動作。2020年至2022年，其權益土儲持續下降，分別為約73.41萬平方米、66.19萬平方米、43.2萬平方米。

不過，這幾年它也在不斷開拓業務邊界，逐漸形成主營業務為房地產開發，支撐業務為會展經營、物業管理、資產經營，培育業務為城市更新、租賃住房、非房產業投資的“1+3+3”業務體系。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉對時代財經表示，項目地段不錯，作為帶有文旅性質的商業綜合體，未來運營有一定發展空間。身為國企，渝開發也會獲得更多盤活項目的便利條件，如適度調整容積率等，但不大可能更改土地用途，更多的是在現有規劃基礎上做更符合市場胃口的優化。

關於項目建設資金來源，時代財經以投資者身份聯繫了渝開發董秘，相關人士稱渝加頤置地為獨立法人、須自行籌措資金。至於項目土地性質是否更改、渝開發是否會向項目“輸血”，該人士則表示目前不清楚。

11月28日晚間，渝開發公告稱，由於渝加頤置地賬面資金不足以支付競拍項目成交價款，為解決其購買環球歡樂世界項目及項目經營的資金需求，按51%持股比例以現金方式向其提供不超過 3.65億元無息借款。渝加頤置地在滿足該項目生產經營資金需求後，按照雙方股東股權比例等比例同時歸還借款。

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