中國奧園,第二個上岸_風聞
斑马消费-斑马消费官方账号-寻找泛消费领域的斑马企业12-04 07:41
斑馬消費 楊柘
上週,中國奧園境外債務重組方案獲通過,老闆郭梓文總算鬆了一口氣。但這還遠沒交卷的一刻。
債務化解只是暫時為企業爭取時間,硬仗在後面——保交樓、通過市場回血,公司才會走回正軌。
這一方面有賴於市場的回暖,另一方面還需要攢足“子彈”,使得項目有序開發和入市。
所幸,當前政策利好越來越多,市場信心逐步恢復。
為及早脱離這場危機,中國奧園使出了九牛二虎之力,不僅引入國資合作開發旗下項目,還不惜將奧園健康控制權讓出。同時,郭梓文還以個人海外資產及部分境內資產作為債務重組的增信。
作為曾經的粵系黑馬,中國奧園為正在泥潭中掙扎的佳兆業集團、寶龍地產等一眾粵系房企打了一個樣。

上岸關鍵一步
自去年1月官宣無力償還到期美元債後,中國奧園(03883.HK)的債務化解,就一直備受外界關注。
公司去年4月停牌,隨後進入煎熬時刻,但總體來看化債較為積極,賣資產、引進國資參與項目開發等,並與境內外債權人保持溝通,以儘可能地獲得理解。
今年9月初,公司約116億元境內債務全部展期3年,並順利復牌。3個月後,境外債務重組,邁出關鍵一步。
11月29日,公司公告境外債重組方案在債權人會議上獲投票通過,只待1月初通過法院裁決生效。
根據披露,中國奧園及Add Hero計劃分別以佔有表決權金額79.11%和88.31%的出席債權人投票贊成重組方案。
按照重組方案,公司計劃發行新融資工具對原有約61億美元境外債務置換,其中包括4只合計23億美元新債務工具、14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債和16億美元永續債。
公司實控人郭梓文表現出極大誠意,自願出讓4億股股票,並以全部境外資產和部分境內資產作為增信。
在重組過程中,還有一個小插曲,就在10多天前,債權人之一平安海外曾提對上述重組方案持反對意見,以至於外界普遍猜疑這次重組是否撲街,之後結果反轉。
公司境內外債務化解,走完了關鍵一步。未來兩三年內,剛性債務償付壓力減少,便於企業集中精力保交樓,儘快走上正軌。
壓力仍在
經歷這場危機後,中國奧園其實已虛弱不堪。
過去兩年,公司經營遭遇嚴峻考驗。2021年營業收入500.22億元,同比下降的26.22%,歸母淨利潤虧損330.7億元。
2022年,公司經營再度大滑坡,實現營業收入187.11億元,同比大降62.59%,歸母淨利潤虧損78.43億元。今年上半年,繼續虧損29.45億元。
一方面,房地產市場復甦緩慢,導致去化有限,另一方面受流動性危機影響,公司項目推進放緩,影響交付進度。
據公司官網,今年前9個月,公司在全國30個城市實現房源交付2.35萬套,交付建築面積263萬平方米,預計第四季度還將交付超過萬套。
據克而瑞榜單,今年前10個月,奧園集團銷售規模下滑超過40%,銷售規模跌至第97位。
結合當前樓市形勢,公司回血週期還相當長,如果銷售不暢,持有土地儲備難以變現,壓力依然如山大。
化解債務前後,公司先後引進山東能源、中國黃金等參與項目開發,間接獲得國資援助,有利於後續項目開發。
從今年上半年財報來看,資金方面仍然吃緊。截至今年6月末,公司現金、銀行存款及受限制銀行存款總額約69.37億元,其中,受限制銀行存款約35.63億元。
期待反轉
郭梓文、郭梓寧兄弟的崛起,是一個草根勵志故事。
上世紀90年代,郭梓寧還是廣東梅山糖業管理人員,公司所屬地產公司經營不佳, 郭梓寧叫來在外搞承包業務的胞弟郭梓文,聯手盤下這家地產公司,並以此籌建中國奧園前身——金業集團。
同一時期,後來在廣州乃至全國市場上叱吒一方的房企次第開創,包括碧桂園、富力、雅居樂等。
在房地產低迷的1996年,郭氏兄弟在廣州番禺一片荒地上,推出第一個項目——金業別墅花園,大獲成功。
1998年遇到北京申奧熱,與體育搭邊的金業體育花園應運而生,公司隨後在北上廣等城市推出奧林匹克公園項目,一度熱銷。
拿捏到體育地產打法的真脈,讓郭梓文身價倍增,2002年登上福布斯中國富豪榜單。
嚐到甜頭之後,郭梓文帶領中國奧園一路狂奔。2017年-2019年,公司收入增速均超過60%。
2019年,全年實現合同銷售1180.6億元,同比增長29%,首次躍進千億,並躋身房企前30強。奧園也成為當年表現最好的內房股之一,股價累計上漲1.6倍。
隨着中國房地產市場房住不炒的定調,市場開始轉向,奧園的日子開始不好過了。
公司依賴收併購、一線市場拿地和城市更新項目擴張,是業內人盡皆知的併購大王。
從地產業務到物業平台一路兇猛,直接推動了奧園健康、奧園美谷兩大企業上市。
在高槓杆的運作模式下,一旦融資環境收緊,危機即刻出現。數據顯示,中國奧園資產負債率由2016年77.97%飆至2020年的83.34%,同期,總負債規模由571.87億元升至2714.26億元。
去年3月,在公司高管面對面座談會上,郭梓文反思過去幾年追求規模、槓桿過高,對投資過於樂觀,並作出深刻反省和總結。
在這之後,郭一改以往激進的做法,投資、拿地全部收縮,精打細算。
截至今年6月,公司土地儲備建築面積2822萬平方米,另外還有城市更新項目規劃總建築面積3055萬平方米,規劃可售面積1329萬平方米。
這是中國奧園重回正軌的家底。