中國奧園，第二個上岸_風聞

斑馬消費 楊柘

上週，中國奧園境外債務重組方案獲通過，老闆郭梓文總算鬆了一口氣。但這還遠沒交卷的一刻。

債務化解只是暫時為企業爭取時間，硬仗在後面——保交樓、通過市場回血，公司才會走回正軌。

這一方面有賴於市場的回暖，另一方面還需要攢足“子彈”，使得項目有序開發和入市。

所幸，當前政策利好越來越多，市場信心逐步恢復。

為及早脱離這場危機，中國奧園使出了九牛二虎之力，不僅引入國資合作開發旗下項目，還不惜將奧園健康控制權讓出。同時，郭梓文還以個人海外資產及部分境內資產作為債務重組的增信。

作為曾經的粵系黑馬，中國奧園為正在泥潭中掙扎的佳兆業集團、寶龍地產等一眾粵系房企打了一個樣。

上岸關鍵一步

自去年1月官宣無力償還到期美元債後，中國奧園（03883.HK）的債務化解，就一直備受外界關注。

公司去年4月停牌，隨後進入煎熬時刻，但總體來看化債較為積極，賣資產、引進國資參與項目開發等，並與境內外債權人保持溝通，以儘可能地獲得理解。

今年9月初，公司約116億元境內債務全部展期3年，並順利復牌。3個月後，境外債務重組，邁出關鍵一步。

11月29日，公司公告境外債重組方案在債權人會議上獲投票通過，只待1月初通過法院裁決生效。

根據披露，中國奧園及Add Hero計劃分別以佔有表決權金額79.11%和88.31%的出席債權人投票贊成重組方案。

按照重組方案，公司計劃發行新融資工具對原有約61億美元境外債務置換，其中包括4只合計23億美元新債務工具、14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債和16億美元永續債。

公司實控人郭梓文表現出極大誠意，自願出讓4億股股票，並以全部境外資產和部分境內資產作為增信。

在重組過程中，還有一個小插曲，就在10多天前，債權人之一平安海外曾提對上述重組方案持反對意見，以至於外界普遍猜疑這次重組是否撲街，之後結果反轉。

公司境內外債務化解，走完了關鍵一步。未來兩三年內，剛性債務償付壓力減少，便於企業集中精力保交樓，儘快走上正軌。

 

壓力仍在

經歷這場危機後，中國奧園其實已虛弱不堪。

過去兩年，公司經營遭遇嚴峻考驗。2021年營業收入500.22億元，同比下降的26.22%，歸母淨利潤虧損330.7億元。

2022年，公司經營再度大滑坡，實現營業收入187.11億元，同比大降62.59%，歸母淨利潤虧損78.43億元。今年上半年，繼續虧損29.45億元。

一方面，房地產市場復甦緩慢，導致去化有限，另一方面受流動性危機影響，公司項目推進放緩，影響交付進度。

據公司官網，今年前9個月，公司在全國30個城市實現房源交付2.35萬套，交付建築面積263萬平方米，預計第四季度還將交付超過萬套。

據克而瑞榜單，今年前10個月，奧園集團銷售規模下滑超過40%，銷售規模跌至第97位。

結合當前樓市形勢，公司回血週期還相當長，如果銷售不暢，持有土地儲備難以變現，壓力依然如山大。

化解債務前後，公司先後引進山東能源、中國黃金等參與項目開發，間接獲得國資援助，有利於後續項目開發。

從今年上半年財報來看，資金方面仍然吃緊。截至今年6月末，公司現金、銀行存款及受限制銀行存款總額約69.37億元，其中，受限制銀行存款約35.63億元。

 

期待反轉

郭梓文、郭梓寧兄弟的崛起，是一個草根勵志故事。

上世紀90年代，郭梓寧還是廣東梅山糖業管理人員，公司所屬地產公司經營不佳， 郭梓寧叫來在外搞承包業務的胞弟郭梓文，聯手盤下這家地產公司，並以此籌建中國奧園前身——金業集團。

同一時期，後來在廣州乃至全國市場上叱吒一方的房企次第開創，包括碧桂園、富力、雅居樂等。

在房地產低迷的1996年，郭氏兄弟在廣州番禺一片荒地上，推出第一個項目——金業別墅花園，大獲成功。

1998年遇到北京申奧熱，與體育搭邊的金業體育花園應運而生，公司隨後在北上廣等城市推出奧林匹克公園項目，一度熱銷。

拿捏到體育地產打法的真脈，讓郭梓文身價倍增，2002年登上福布斯中國富豪榜單。

嚐到甜頭之後，郭梓文帶領中國奧園一路狂奔。2017年-2019年，公司收入增速均超過60%。

2019年，全年實現合同銷售1180.6億元，同比增長29%，首次躍進千億，並躋身房企前30強。奧園也成為當年表現最好的內房股之一，股價累計上漲1.6倍。

隨着中國房地產市場房住不炒的定調，市場開始轉向，奧園的日子開始不好過了。

公司依賴收併購、一線市場拿地和城市更新項目擴張，是業內人盡皆知的併購大王。

從地產業務到物業平台一路兇猛，直接推動了奧園健康、奧園美谷兩大企業上市。

在高槓杆的運作模式下，一旦融資環境收緊，危機即刻出現。數據顯示，中國奧園資產負債率由2016年77.97%飆至2020年的83.34%，同期，總負債規模由571.87億元升至2714.26億元。

去年3月，在公司高管面對面座談會上，郭梓文反思過去幾年追求規模、槓桿過高，對投資過於樂觀，並作出深刻反省和總結。

在這之後，郭一改以往激進的做法，投資、拿地全部收縮，精打細算。

截至今年6月，公司土地儲備建築面積2822萬平方米，另外還有城市更新項目規劃總建築面積3055萬平方米，規劃可售面積1329萬平方米。

這是中國奧園重回正軌的家底。