全球主要城市房地產，日本獨好？_風聞

日經中文網2023年12月05日 11:26:010人蔘與0評論

大阪的辦公樓價格漲幅連續3次位居首位（大阪市內的高層建築羣）

觀察全球主要15城的辦公樓價格，與半年前相比大阪漲幅第1（漲2.1％），東京第3（漲0.6％）。而紐約跌6.0％、倫敦跌3.5％、北京跌2.9％、上海跌2.6％。住宅樓也是大阪、東京排在漲幅1、2位。原因何在？

日本的辦公樓和住宅樓正吸引着全世界的房地產投資資金。有民間調查顯示，截至10月大阪的辦公樓價格漲幅在全球15個主要城市中居首。東京的漲幅也位列第3。日本寬鬆的貨幣政策和穩定的租賃需求吸引着投資者。與貨幣緊縮導致交易低迷的美國紐約和英國倫敦等城市形成鮮明對比。

房地產服務企業“日本不動產研究所”11月29日發佈了“國際不動產價格租金指數”。該調查以亞洲各國和美國、英國、澳大利亞的15個主要城市為對象，每半年實施一次。根據辦公樓和住宅樓的新買賣和租賃合同，計算出每平方米的價格和租金。

從截至10月的辦公樓銷售價格來看，大阪比上次調查（4月）上漲2.1％，漲幅最大。自2022年10月以來，漲幅已連續3次位居第1。其次是越南胡志明市，價格上漲0.8％，東京上漲0.6％。

大阪與東京相比，辦公樓價格水平較低。投資者的投資回報率（Cap Rate）相對較高，投資者對辦公樓的交易似乎增加。日本不動產研究所的數據顯示，從截至10月的投資回報率來看，大阪的梅田地區為4.0％，東京的丸之內和大手町地區為3.2％。

辦公樓價格跌幅最大的是美國紐約，價格下跌6.0％。其次是澳大利亞悉尼，下跌4.4％，英國倫敦下跌3.5％。在房地產企業接連出現經營危機的中國，北京下跌2.9％，上海下跌2.6％。

日本與海外的辦公樓行情存在差異的背景原因是貨幣政策不同。

美國、英國、澳大利亞等國為了抑制通貨膨脹，分階段上調了政策利率。市場長期利率也隨之上升（債券價格下跌），導致房地產投資者的貸款成本增加。當地銀行提供房屋貸款的態度也變得嚴格起來，這對於房地產交易起到了抑制作用。

另一方面，日本央行持續採取負利率政策。雖然為了恢復市場功能調整了長短利率操作（收益率曲線控制，YCC），但長期利率的漲幅跟歐美等相比有限，不至於冷卻房地產交易。

在日本，辦公樓需求也在恢復。伴隨日本經濟重啓，企業業績恢復，辦公室的轉移和擴張需求越來越強烈。

大型房地產中介三鬼商事彙總的數據顯示，10月東京都心5區（千代田區、中央區、港區、新宿區，澀谷區）的辦公樓空置率為6.10％，創下2年零5個月以來新低。

租金也出現了回彈的跡象。日本不動產研究所此次的調查結果顯示，東京的租金保持不變。上次調查（4月）時，東京的辦公樓租金下跌0.7％，但租金調整已告一段落。大阪的租金也保持不變。 　　這種傾向將吸引海外投資資金來到日本。日本不動產研究所首席研究員吉野薰説：“亞洲的房地產投資者對於投資表現積極。對日本的辦公樓需求完全不悲觀”。

另一方面，美國居家辦公普及，員工回到辦公樓的動向遲緩。據美國大型房地產服務企業戴德梁行（Cushman & Wakefield）介紹，2023年7∼9月全美辦公樓空置率為19.4％。

紐約和倫敦10月的辦公樓租金也處於不變∼下跌0.1％的區間，看不到需求恢復的苗頭。

國外投資資金還把手伸向日本的住宅樓。從截至10月的住宅樓的價格來看，大阪比4月上漲2.7％，排在第1。排在第2的東京上漲1.2％，名次比上次調查（第4名）上升，日本壟斷了前兩名。

市場人士意識到日本央行或許會解除負利率政策，利率的上漲預期使得對房地產交易遇冷的擔憂加劇。日生基礎研究所的主任研究員佐久間誠説：“焦點是日本的辦公樓和住宅樓能否隨着利率上漲而租金不斷上漲。這將成為投資資金能否持續流入的轉折點”。