印力集團首度公開消費基礎設施REITs上市細節_風聞

“印力有非常豐富的消費基礎設施底層資產，未來會通過REITs的擴募讓更多更優秀的商業項目走向公共市場。按照現有法規，我們有40多個項目符合營運滿三年的要求，如果明年擴募的規模比第一次的規模要大，甚至大一倍，我們都做好了充分的準備。”日前，印力集團董事長丁力業對《每日經濟新聞》記者表示。

2023年11月26日，中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱中金印力消費REIT）正式獲得中國證監會准予註冊的批覆，與華夏華潤商業REIT、華夏金茂購物中心REIT共同成為首批消費基礎設施REITs選手。

招募説明書顯示，中金印力消費REIT底層資產為杭州西溪印象城，整體建築面積25萬平方米，是杭州城西單體總建築面積最大的TOD購物中心。2022年營業額超過35億元；2023年上半年營業額突破21億元，創歷史新高。

首度公開消費基礎設施REITs上市細節西溪印象城位於杭州市餘杭區，2012年5月A座首次開業，是當時杭州城西第一座大型購物中心。2022年地鐵3號線延伸段通車之後，西溪印象城正式進入TOD時代，帶動了當年全年客流超1500萬人次，營業額直線上升。

招募説明書顯示，截至2023年6月30日，西溪印象城零售類營業額佔比達到62.5%，餐飲類25.8%，服務和娛樂分別佔比6.9%和4.8%。

公開數據顯示，2014-2022年，杭州西溪印象城年加權平均出租率為98.2%，截至2023年6月30日的出租率達到99.2%。

對於西溪印象城的發展，印力集團董事、副總裁張雪東用了一個詞——蹲守。

“我也算從業20多年的老商業人了，2008年開始在西溪這個地方蹲守，從項目回市區，連公交車都沒有，一蹲15年，我是看着這個項目一點點起來的。”

丁力業向記者透露，消費基礎設施REIT和其他資產上市不同，必須單個項目單筆發行，並且由項目所在地政府先行審核，因此現階段一筆REIT只能對應一個底層資產。

“3月26日國家發改委正式公佈了公募REITs納入消費類作為試點，包括購物中心、百貨公司、社區商業。4月2日印力成立了專班小組，我做組長，經過仔細篩選，最後錨定了西溪印象城。”丁力業坦言。

“這個過程比較艱難，第一批公募REITs對底層資產的要求非常高。而商業項目經常會變，比如1個鋪變成2個鋪，3個鋪變成4個鋪，每一個變動都要合規合法，印力確實花了特別多時間，在餘杭區、杭州市、浙江省各級政府的支持下才能順利推出。”他補充説。

據印力集團相關工作人員介紹：“消費基礎設施REITs除了要求項目有三年以上穩定運營期，還要求資產沒有任何抵押質押交易，股權清晰。雖然運營良好的項目在市場上好找，但底層資產股權清晰的很少，尤其是地產和商業統一開發的情況下，因此壁壘非常高。”

11月30日深交所路演中，深交所債券業務部相關負責人提出，未來將從以下幾個方面加快推動REITs的常態化發行和高質量發展，特別提及共同推動REITs產品和交易機制創新，包括啓動REITs ETF研究開發工作、研究將REITs納入深港通標的等，進一步活躍REITs二級市場；以及進一步推進REITs常態化發行，推薦符合要求的各類優質資產發行REITs，鼓勵已上市REITs通過擴募等方式做優做強。

對此，丁力業向每經記者透露，下一步可擴募項目已經準備好了，印力有超過40個項目符合要求。

二級市場價格迴歸價值消費基礎設施REITs的發行人更關注哪些點？

中金基金創新投資部副總經理周嘉辰向每經記者透露：“首先是需要運營管理機構有能夠順應消費趨勢、不斷做好業態優化的能力。西溪印象城開業10年以來，其實已經經歷了電商平台發展等一系列外部環境變化，印力也很好地順應了這樣一個整體趨勢。無論出租率、租金，西溪印象城都穩定在高位。”

此外，她透露了雙方在浮動管理費用上的一致。

“從運營動力上來講，購物中心業態非常依賴運營團隊的主動管理，對此我們的REITs產品創新性地設置了運營團隊整體業績和REITs業績綁定的機制，印力也會作為運營管理機構收取運營管理費，我們費用的設置與收費基數，基於實際收入和淨收入，和購物中心的業績高度綁定。”

不僅如此，中金方面還設置了浮動管理費用，業績超額獎勵和不達標倒扣雙向設置。中金方面坦言，這其實是一個非常嚴苛的管理費用機制，但印力方面果斷同意了這一安排，實現了企業和投資人利益高度一致的綁定。

對於近期REITs在二級市場上產生價格波動，印力在現階段入市是否合理的問題，周嘉辰表示，“整體來説，REITs的表現還是一個價格向價值迴歸的正常過程，市場雖然發展很快，但從2021年首批類似試點上市到今天，其實也只有兩年半。REITs還是一個新事物，需要市場各方理性看待，也需要市場的呵護。”

“市場變化波動是REITs高質量發展的必經之路，敦促管理人去理解市場、理解投資人需求、設計符合投資人預期的產品。”她表示。

目前，中金印力消費REIT上市時間正在等待深交所通知，丁力業深有感觸：“最大的感觸，第一，在現有基金證券化、現有法規沒有改變的情況下，試水從私募到ABS，最終推出了公募REITs；第二，怎麼把運營團隊責任、利益跟投資者綁在一起，這次獲批的REIT就是非常好的創新；第三，作為購物中心的持有者、經營者，到一定規模的時候，募—融—管—退中‘退’的渠道不打開，很難持續、長線發展，這是國家順應大勢推出來，為我們這些存量資產比較多、需要發展的公司開啓了前景。”