土地限價政策再調整，房價還能漲起來嗎？_風聞

來源：公眾號“城市研究室

2023年10月，自然資源部發文，建議取消地價上限，並取消遠郊區容積率1.0的限制等。

一句話總結，就是恢復“價高者得”的土地限價政策，逐步撤除搖號等競買規則。

那麼，這項新政策實施，對土地出讓政策究竟有多大影響，對房價又有何影響呢？

其實，土地限價和限房價其實一個道理，都是特殊時期的特殊產物。

“土地限價”這個政策最早出現於2016年，那時國內土地市場火熱，各種“地王”頻頻亮相。

那一年被稱為“地王”之年，全國一共誕生了350個“地王”，造就了房地產史上最多的“地王”之年。

其中，僅合肥一個城市就誕生了32個“地王”，土地溢價率高居全國之首。

不過，那一年真正的“地王”屬於上海。

2016年8月17日，融信地產以110.1億元的代價拿下靜安區中興社區某地塊，綜合下來，名義樓板價10萬/㎡，可售面積樓面價14.3萬/㎡，創下中國土地成交單價最貴紀錄。

中部城市的鄭州也在那時“出圈”，一口氣出現16個“地王”，震驚世人。

正因土拍市場過度火熱，為抑制房價上漲造成恐慌，鄭州於當年9月便出台“鄭九條”，對市內五區及高新區、經開區、鄭東新區三個開發區的住宅用地出讓引入熔斷機制。

隨後，蘇州、南京、北京、杭州、天津等熱點城市也相繼宣佈對土地價格設置合理上限，相繼出台土地搖號、競配建、競自持、“競品質+搖號”等限制市場活躍度的土拍政策。

這之後，雖然土拍市場因相關限制遇冷，但受到房價上漲影響，各地土地拍賣依然熱火朝天，房價虛高的情況比比皆是，同時還帶來大量的腐敗問題。

2021年，自然資源部為此在全國22個重點城市內，對住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的“兩集中”供地方式，並對實行“兩集中”供地的城市進一步提出，單宗地溢價率不得超過15%的相關要求。

為了進一步調整全國土地供需，穩定地價和房價，國家又相繼提出“房住不炒”、“租售並舉”、“四限（限購、限售、限價、限貸）”等政策，將土地轉讓牢牢控制在紅線之內。

多管齊下後，全國土拍市場頓時冷清下來，根據數據統計，2022年全國300城土地成交溢價率超過10%的土地佔比僅為14%，為近7年低點。

不過，也是因為土拍門檻越來越高，如今各地土拍市場交易處於低谷期，特別是在非一線城市外，許多城市甚至出現了曾經少有的流拍現象。

至於“遠郊區容積率1.0的限制”，紙面意思就是很多地方的郊區，位置偏僻，地價低，沒有足夠的公共交通和基礎設施支持，如果單位建築的容積率過高，會導致居住環境惡劣，服務不配套等問題。政府為了保障居民的生活質量和遠郊區的生態環境，設定了容積率1.0的限制。

而許多城市郊區，只要有車就好解決相應問題，所以這些地方紛紛蓋起了別墅，專攻富人市場，但其中亂象叢生，有些成了“爛尾樓”，有些壓根就沒有產權證。

因此，“遠郊區容積率1.0的限制”，主要就是“限別墅令”。

説起來，這項政策比土地限拍還要“歷史悠久”。

2003年國土部首次發佈《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》（即“45號文”），強調“停止別墅類用地的土地供應”；2006年，國土資源部又下發《關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，再次重申在全國範圍內停止別墅供地，並對別墅進行全面清理。

從2006年到2023年，20多年時間裏，國土部先後6次針對別墅建設問題發佈相關政策限令。

可惜這項政策最直接的結果就是，由於新建別墅不被允許，導致已建別墅價格“飛”上天，從幾百萬到上千萬一套，甚至上億都不稀奇。

從某種角度説，如此土地和別墅市場的問題，還是那句老話：“一放就亂，一管就死。”

從今年開始，由於土地市場不斷遇冷各地紛紛加大“因城施策”力度，許多地方只能對集中供地模式作出局部調整，比如將集中供地批次增多，達到“少量多次”的交易目的。

可即便這樣，依然難以催熱土地市場，而土地財政又和各地政府收入息息相關。

無奈之下，國家只好下場，悄悄撤掉“門檻”，希望給冰冷的土地和房產市場“加加温”。

自10月以來，隨着土地新政出台，國內至少有22個採取“兩集中”土地出讓方式的城市已全部發布涉宅用地公告，其中18城恢復“價高者得”。

數據顯示，截至11月30日，今年22城共推出住宅用地規劃建築面積15326.26萬平方米，同比下降25%；成交面積10459.37萬平方米，同比下降41%；土地成交平均溢價率為6.26%；土地出讓金同比下降30%。

土地政策鬆動，對於一線城市的利好顯而易見。

今年1-11月期間，上海以1838.2億元的土地出讓金傲視羣雄。

不過，這個成績要遜色於去年的2839.5億。

杭州以1594.16億出讓金緊隨上海之後，但只比第三名的北京高82億元。

同時，蘇州、成都土地出讓金也超千億元，南京也直逼萬億。

1594.16億出讓金落袋，高出第三名的北京82億。

此外，蘇州、成都土地出讓金也已破千億，南京也逼近千億。

在此期間，成交地塊最多的是蘇州，達到123宗，杭州、成都緊隨其後，分別為116宗和115宗。

其中，成交最少的是廈門，推出10塊土地，成交8塊。

這可能與廈門為海濱城市，土地資源有關。

但土地資源稀缺也直接使得廈門的成交均價達到39659元，超過北京的31704元和上海的25118元。

令人意外的是廣州，土地出讓金僅為951.5億……所以廣州是今年重點城市裏最早取消地價上限的城市。

數據來源：中指雲 截至2023年11月30日 圖片來源：搜狐城市

通常來説，取消地價限制後，肯定會抬高部分重點城市核心區地塊溢價率，但目前看來主要城市的整體溢價率並沒有顯著提升。

除了上海、杭州、北京部分城市地塊溢價率有較明顯提升，像福州、南京、天津、無錫等城市土拍基本都是以底價成交。

值得一提的是合肥，可能是受到“最牛投資城市”及各種資源看好，合肥的整體溢價率表現最為突出。

11月2日，合肥調整土拍規則後首次掛牌出讓13宗地塊，取消土拍限價，僅設置起拍價，並且不再搖號，價高者得之。

最終，13塊地，1宗延期，1宗流拍，成交了11宗，土地出讓金為105.9億元。

其中位於濱湖區BK202305號地塊競爭最為激烈，國內十多家頭部房企競相出價，最後被安徽高速以2876萬元/畝、溢價率達44.89%、總價33.88億元收入囊中。

這也意味着此次2876萬元/畝的土拍價，直接刷新了當地2016年創下的2655萬元/畝的“地王”紀錄，成為合肥新“地王”項目。

這不禁讓人擔心，取消地價上限，大城市房價會再次猛漲麼？

不可否認的一點是，隨着土拍“門檻”降低，大城市核心城區地價一定會出現上漲。

房地產市場中，“房價”的直接體現是所謂“樓面價”，也就是一塊土地的總價除以規劃建築面積，反映的是一個項目單位售價中所包含的土地成本。

樓面價的基本計算公式是：

樓面價＝土地總價÷規劃建築面積＝土地單價÷規劃容積

雖説樓面價對房價有着直接影響，但構成房價的還有多重要素，比如土建安裝工程費、税費及銷售費用、服務費及開發費、公共性服務設施費、企業所得税等多種要素。

一般來説，樓面價和房價呈正比例關係，樓面價高的房子房價肯定貴，房價一般為樓面價的2-3倍。

再簡單説就是，開發商在拿地的時候支出的土地價格，就會作為項目房價的重點參考因素之一。

甚至很多時候，即便房地產商拿到的土地價格較低，房價也不一定低。

比如開發商拿地成本低，但故意“捂住”不開發，坐等周圍土地升值，那麼房價肯定會被直接拉高，這也是這些年很多土地拍賣後沒有立即開發的普遍情況。

這幾年房地產市場不景氣，但是一線城市房價依然堅挺，部分板塊甚至逆勢上漲，主要還是由於國內城市資源分佈不均，人人都希望留在大城市，使得眾多中小城市的房地產遇冷甚至崩盤。

至於房價會不會隨着猛漲，城市君的分析是，看城市，特別看是不是屬於高能級城市、高能級地段，通俗説就是大城市，核心地段。

拿上海舉例，今年上海樓市第二批次土拍共25宗地塊，分兩個小批次出讓，首批次16宗，第二批次9宗。

由於上海市中心居住用地幾乎耗盡，目前開發的幾乎都是閔行、寶山、奉賢、臨港等偏遠地塊。

根據上海土地交易網的數據，在已經完成的土地交易項目中，漲幅最高為8%，是嘉定南翔地塊；漲幅5%以上的地塊有5塊，分別是閔行2塊、青浦、寶山和嘉定各1塊；漲幅0%以上的地塊有4塊，分別位於寶山吳涇、嘉定工業區、松江永豐街道以及浦東川沙新鎮。

顯然，上海這些偏遠區域的房價將普遍上漲，市區的二手房價也肯定會水漲船高。

不過，這畢竟是上海，全國僅有的幾座一線城市。

大多數二線、三線城市，由於土地還是底價拍出，甚至流拍，房地產市場的熱度也並沒有旺起來，價格上漲的空間十分有限。

同時，由於房企這些年都是急於“甩包袱”、“割肉”，迫不及待要將存量房拋出去，上述城市的房價不僅難以繼續上漲，甚至還得用各種“小動作”刺激消費者買房。

就拿前面提到的合肥新“地王”項目來説，這塊地位於濱湖區，本身新建房產項目就多，很多至今都沒能賣完，如果按照建設成本、税收成本、建安成本等估算，這個地塊的樓盤價就得是至少4萬元以上的單價，對比附近小區2萬到3萬的均價，能否盈利，前景實在堪憂。

同理，“取消遠郊區容積率1.0限制”，能否帶來別墅市場的火熱，也值得懷疑。

不難看出，今年只剩下一個月，土地限拍政策的調整並沒有對當下的房地產市場有着顯著的催熱。

更關鍵的是，各地還有一根紅線沒有鬆動，就是“要將住宅用地近三年平均完成交易量以及對應的住宅建築面積，作為測算下一年度供地計劃總量參考”。

這意味着，如果各地無法消化掉足夠多的存量房，根本不敢進一步放開供地，同時提升房價。

未來幾年，除了少數核心大城市，大部分城市的房價如今能保住不掉就謝天謝地了。