誰能想到，上海租房已經這種格局_風聞
北海湾拐角-12-11 08:17
關於市場，大家一直反應的就是冷
不論是一手房還是二手房都是如此，這些在內容層面我也有感受
但是另一層面出乎意料的是，最近我們關於租賃的內容引起了市場的強烈關注
大量十萬加流量的存在在告訴我們，租賃市場早就不再是小眾賽道
不知道大家是否還記得這個口號
租購併舉
在2017年第一次提出來的時候，多數地產人都選擇忽略，只是覺得這僅僅是一個口號
現在已經六七年過去了
各位覺得租購併舉這件事到底怎麼樣了
很多人可能沒有感覺，或許是因為日常關注的焦點不同
但是沒有看到不代表這件事沒在發生，當我時至今日站在這個時間點沉下來去整理數據的時候發現
上海的租賃體系真的已經構建完成
一個龐大、完整、能夠獨立運轉且強勢的租賃市場體系，已經完整地交付了出來
六年的時間，有着很多股力量的介入，各種潤物細無聲之後
所呈現的體系化場景
01
第一股力量，其實也是最早開始介入租賃市場的
也就是政府端的介入
而且介入的非常早
從提出這個口號之前就開始啓動，這個我不是和大家來強調政府這邊是怎麼做的，我想和大家説這幾年之後量變到質變的結果
根據我們幾次實地走訪，今年整個保租房未來的供應規模，已經比我們想象的還要大很多
官方數據是到2025年，保租房將新增供應47萬套房源，累計籌措60萬套
單看這組數字，各位可能已經沒什麼太大感覺了
但有些數據對比起來是很驚人的
要知道2020年至今，上海一手成交約30.5萬套
而平均一年賣出的二手房大概22.7萬套
試想一下，未來這60萬套保租房源全部進入市場，會發生什麼？
也不用想太遠，眼前就有答案了
我手動統計了隨申辦的實時房源情況，到11月27日，已入市的48個保租房項目中在租體量已超過5.1萬套
距離今年7萬套的目標不算遠
數據來源：隨申辦
這還只是今年不到一年的體量，傳統租賃的壓力已經肉眼可見
而且重要的是，除了量大，這些保租房本身品相、資源也不差
並不只在郊區偏遠的地方，很多都是城市核心地段
要麼靠近市區
比如隨申辦48個在租項目，7箇中心城區內（長寧無供應，不包含在內）共有13個，佔比27%，總房源數9279套，接近全市供應量的五分之一
這些房源正成為市區打工人的租房備選
要麼乾脆在產業園周圍
最典型的城投寬庭張江社區，提供7635套房源，單看名字就知道是為張江科學城量身定做的
而且我看了這幾年張江周圍的土地供應情況，未來房源量還會翻倍增長
這就是整個上海近在眼前的大勢所趨，頂層意志介入的前提下，這樣的房源將會持續不斷的增加
換句話來説，對於租賃市場而言，不論是數量還是區位，都在用越來越好的品質來進入到市場
成為很多客羣的重要選擇
而這塊更加重要的是，整體的租賃品質也在快速的提升，背後是因為大量國企也開始下場來做租賃市場
上個月我暗訪的靜安區市北高新人才公寓，背後就是一家區屬國資企業
這樣的市屬、區屬企業，正集中成為租賃市場的新一批房東
我們之前統計過，2017年到2022年上海租賃土地市場的公開招拍掛中
國央企就佔了大頭，以88%的拿地佔比主導着大部分市場
比如上海地產的城方、城投寬庭等等
尤其首個國家隊租賃運營品牌，城方，前幾年拿了很多地，今年已經成了租賃市場的大房東之一
到年底，將會有10個項目完成開業
目前城方一共在上海佈局19個保租房項目，去掉這10個，未來2年內的供應體量也不小
02
除此之外，新一批房東里，還有一列比較特殊的存在
就是捲了很多年很多開發商下場來做，但都沒怎麼賺到錢的集中式租賃品牌
這兩年都開始慢慢的緩過來，也陸續加入了保組房的隊伍裏
一個很重要的原因，就是這些房源也可以統一劃入納保房源
比如萬科泊寓，今年在19個城市為8.3萬間保租房提供運營服務，納保數行業第一
央企頭號選手華潤有巢，到今年三季度也有1.1萬間納保房源
包括原本不屬於國家隊的民間企業，也在想方設法考個“編制”
比如龍湖冠寓、魔方公寓等等，都已成功上岸
而且，納保，幾乎成為了長租企業保本的一項必由之路
我看了下政策，納入保租房後，政府將在土地、金融、税收、執行民水電氣價格等各方面進行扶持和補貼
企業成本會大大降低，所以這兩年很多運營商也終於開始盈利了
龍湖冠寓2021年盈利1.4億元，去年實現了連續盈利
萬科泊寓到今年6月，月利潤終於連續回正，輕舟已過萬重山
總的來説，租賃行業這場大洗牌之下，不僅房源變多了、品質變好了，如今連背後的房東也在改頭換面
03
當然，整個租賃市場的整體房源結構也在內循環改善
比如元老級的優客逸家，以及自如、紅璞公寓等等，主要佈局一些分散式的個人租賃房源
其中很有意思的是自如
進入租賃行業後，自如其實只做了2件事，就保證自己在亂象叢生的市場裏存活下來
第一件事就是把房子的品質拉高了
也就是省心租模式，先整體收購房東手裏的房源，再裝修翻新，最後用來出租
賺的只是個低收高出的差價，不過之所以吃得開，靠的就是中間的裝修環節
自如會把收來的房源改造成年輕人喜歡的樣子，配備風格統一的家居用品，甚至帶起過一股裝修屆的自如風
除了風格，生活用品上也會適應年輕人的習慣，在出租屋裏配智能家居系統，提高生活品質
這樣改造過的房子，基本很快就能租出去，最多不會超過一個月
第二件事，就是讓租期和租金更****穩定
過去的租賃市場，最大的不安全感就來自這兩個部分
而自如的運營邏輯裏，租金是排在最後的，大致權重是這樣：規模＞出租率＞租金價格
去年那場漲價風波中，自如也公佈過一個數據，二季度自如的租金環比波動±2%，續約房源同比漲幅不到3%
這個浮動率，低於普租市場的價格漲幅，所以續租率也就上去了
這兩件事的邏輯，細看並不算多完善
比起現在的保租房邏輯來看還比較粗糙
但憑藉這兩個邏輯，自如撐過了長租公寓最混亂的時代走到了現在
這個案例也反映了過去的租賃市場是多麼蠻荒無序，只要一家企業稍微多走兩步，就已經穩坐行業頭部了
04
除此之外，租賃政策的支持也成為今年行業變化的重要力量
我統計了下過去這一年，全國大大小小的租賃相關政策
發現很多城市都會直接亮出真金白銀
但這其實不是最重要的
最意外的發現是，保租房的政策推進，比我們想象的更深入、更徹底
你會發現很多從前懸而未決的爭論或問題，今天回過頭看，過去這一年都逐漸被敲定了
比如REITS的發行、租賃市場的資金監管、租房能不能落户以及子女入學等等
這些問題，已經在各個城市出現了可執行的樣本
尤其很多人最關心的租房家庭子女教育問題，最早我們關注上海保租房時就有分享過
以城方的耀華濱江項目為例，符合一定條件的租户就可以辦理人户分離，申請就近入學
包括很多城市都有一個比較統一的動作，叫盤活存量資源
具體就是把城市裏的各種閒置住房、非住房資源利用起來，改為保租房
比如我們上個月剛寫過上海的躉租模式，市區老破小可以拿出來交給企業統一運營，老年人去換租郊區更好的新房
一個月過去，一些老人也已經通過換租住進了全新的商品房
安徽、廣州、日照這些地方，是通過工業低效土地轉讓、老社區改造等方式來擴充保租房房源
包括蘇州、成都等城市，也會通過升級集宿區解決青年羣體的住房問題
而今天，我們把這一系列動作連起來看，你會發現租房這件小事已經變了
變成了一件和買房同等重要的大事
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還有一點很重要，就是對個人而言，租到好房子的成本正越來越低
而且低到什麼程度？
只個税這一項，新規中就明確劃定了個人租房支出可抵扣的税額
不過前提是要租正規房源，個税APP上需填寫房屋合同編號，才能抵扣個税
這種捆綁個人税收的方式，其實也是在鼓勵每個人去租正規市場上的優質房源
包括之前也寫過，公積金可以提現用來租房
普租是每月3000元的上限，如果申請保租房，每月最多可提取4500元
基本能覆蓋大部分房租
其次就是越來越多的城市為了引進人才，也開始真金白銀的發放租賃補貼
比如海南，從拔尖人才到普通本科畢業生都可以申請租房補貼
而且除了金錢，時間成本也在降低
以前我們認為的租房，就是找中介門店
現在租賃方式的選擇也與時俱進了
比如上海可通過隨申辦申請租房，線上直接操作
而且通過官方備案的房子，都是品相過關的正規房源，不用承擔二房東、假合同等風險
看下來最感慨的也是這一點，相比五六年前那會兒
現在年輕人從走出校園到工作成家，整個過程都可以通過租房來保障基本生活了，風險也在儘可能地降低
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最後一步，就是行業整個供給側也在改變
我是想回答大家為什麼之前租房一直沒有安全感
或者説之前為什麼説不買房不合理
這背後有一部分是因為房價一直在漲用户有購買性的恐慌
另一個維度就是在租賃市場，很長一段時間90%的供給側都是來自房東和二房東的供應
這些供應決定了居住者的不安全感
另外一個重要原因就是個體房源供應下出現了大量的違規房源
比如這兩年，羣租房、甲醛房等大量劣質房源，是不是肉眼可見的減少了
此前造成這種亂象，也和長期失衡的供求結構有關
上海房管局曾披露過全市租房人口差不多有1000萬，遠比買房羣體多得多，而今年三季度的最新數據中，全市存量長租公寓房源僅有22萬套
巨大的供需錯配下，過去的租房市場完全是野蠻粗放生長的
但今年，高品質保租房的集中出現，正在快速糾正這個亂象
包括一些個人二房東模式，如今看來也沒什麼生存空間了
去年上海已經明令禁止羣租房，並確定了N+1的邊界，主要針對的就是這個羣體
今年保租房無論從規模、能級、品質等各方面來看，都更有保障
當擺在租房人面前的選擇越來越多、越來越好時，很多亂象也就消失了
07
所以今天為什麼要寫這篇文章
為什麼很多人認為租購併舉只是一個口號
因為確實租房在很長一段時間從來就沒有被一個家庭當做長期居住來做
事實上也不太允許
但是現在我們看到的是，如今在上海整個租賃體系被完整的構建
不論是政府類的還是企業類的還是商業類的，你都可以擁有很好的選擇
不僅具備保障，而且切實可以降低各種生活成本
而且不要覺得這些房源都在很偏遠的地方，絕大部分都處於一個版塊的核心位置
再加上當下商品房市場的萎靡
當下真實的反應就是有大量的年輕人把租房當成自己的長期計劃
這也是我們眼中的，租購併舉真正實現
當然租和購還有存在鴻溝，比如大家關注的教育，但是這些事情未來是不是會改變，我們不得而知
但是起碼租購併舉的信號變得越來越明顯
未來市場，會有越來越多的剛需選擇租賃
整個市場會徹底細分成租賃市場、剛需購房市場、改善市場和品質市場
這四個市場互相獨立，成為一個內循環的消費品市場
房地產市場的變化也有可能從這一步變的更加徹底
這也是我們當下需要對政策足夠的敬畏，樓市的變化早和我們認知裏的房地產市場不一樣，很多事情拉長來看，都有着雷霆萬鈞之力
敬畏市場，敬畏市場，敬畏市場
這句話説一萬次都不過分
以上為正文，來自餘奔雷