北京上海也繃不住了_風聞

作者：豆腐乳

編輯：養樂多

樓市低迷已久，就連背景和上海都降低購房門檻了。

昨天晚間，北京和上海都出台了新的房地產市場政策，主要包括優化差別化住房信貸政策和調整普通住房標準。

之前北京首套普通住宅首付比例為35%，非普通住宅首付比例則為40%；二套住宅中普通住宅60%、非普通住宅80%。調整後北京首套住宅首付比例統一下調為30%，二套住宅統一下調為城六區50%、非城六區40%。

上海則是首套房首付比例從35%降至30%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區的二套房首付比例從50%降至40%。

之前我們在《房子賣不出去，也租不出去了》裏就提到，廣州調整房地產政策，購買首套住房公積金貸款最低首付款比例為20%。

廣州是一線城市裏房價早早下滑的，所以調降首付比例力度最大，雖然“首套住房公積金貸款最低首付款比例為20%” 能照顧到的羣體十分有限，但也算釋放了降低購房門檻、刺激樓市的態度。

北京、上海這次把首付比例降低，也是出於降低購房資金門檻的考慮。

另外，北京和上海也大幅放寬了“普通住宅”的標準，這有助於減免税費，降低交易成本。

這是因為非普通住宅税負更高，例如北京出售兩年以上的普通住宅免徵增值税，非普通住宅差額徵收5%的增值税。上海出售持有5年以上的非普通住房，按差額徵收5%的增值税。

可什麼樣的房子才算“普通住宅”呢？

按照原來的標準，北京認定普通住宅需要滿足全部三個條件：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在144平方米（含）以下；五環內單價低於3.96萬元/平方米或總價低於468萬元，五至六環之間單價低於3.168萬元/平方米或總價低於374.4萬元，六環以外單價低於2.376萬元/平方米或總價低於280.8萬元。

原先上海認定普通住宅需要滿足全部三個條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建築面積在140平方米以下（含140平方米）；三是內環以內低於每套450萬元，內外環之間低於每套310萬元，外環以外低於每套230萬元。

問題來了，這麼多年下來，北京、上海中心區老破小都有10萬元左右的單價了，一套房子輕輕鬆鬆總價超標，算不上“普通住宅”了。

所以這次放寬“普通住宅”標準，調節的還是在價格標準上。北京五環內、五至六環和六環外的單價上限分別提高至8.5萬元/平方米、6.5萬元/平方米和4.5萬元/平方米，價格上限平均提高了一倍以上。上海則直接去除了看總價的條件。

這樣一來，更多北京和上海的住房被劃定為“普通住宅”，交易税負大大降低。

另外，北京和上海的新發放房貸利率政策下限也大為降低，北京房貸年限由最長25年恢復至30年。

這是為了降低貸款成本，減輕每月的房貸還款壓力。

總的來説，北京和上海這次房地產政策調整，從税負、房貸負擔和首付門檻等多個角度，降低了購房難度和成本，算是很有力的房地產市場調節政策。

這樣的放寬政策，也是建立在北京、上海房價也穩不住的基礎上的。根據諸葛找房的數據，11月北京和上海二手房價格都環比下降了。

一線城市中，購房政策放寬最大的是廣州，我們之前在《繃不住了，放開限購了》裏就提到了，廣州現在只有在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區繼續實施住房限購。

如果北京和上海房價還繼續跌，説不定也會和廣州一樣，放寬限購政策，一些區域不再限購。

至於北京和上海房價能不能企穩，還是得看購房者未來的購房意圖了——起碼要對未來有信心，才敢上槓杆買房啊。

上下滑動查看參考資料：

個人出售購入超過五年的非普通住房 http://shanghai.chinatax.gov.cn/xwdt/ztzl/grsx/fwjy/csfclsx/202208/t463877.html

上海認定普通住房不再看總價 首套房首付降至三成 更好滿足居民剛性和改善性住房需求 https://www.shanghai.gov.cn/nw4411/20231215/171e8e264534491fb26a98addee433fa.html

京滬同步降低購房門檻 調降首付比例及普宅標準_財新網_財新網 https://www.caixin.com/2023-12-14/102146124.html

北京調整優化購房政策 首套房首付比例降至3成_政策解讀_首都之窗_北京市人民政府門户網站 https://www.beijing.gov.cn/zhengce/zcjd/202312/t20231215_3500950.html

樓市重磅！北京、上海出台購房新政 https://mp.weixin.qq.com/s/FwDjIzaCqbvCtNsG49MhwQ

文章用圖：圖蟲創意，壹圖網

本回完

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