“高週轉”有了新榜樣_風聞
风声声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密1小时前

文/狗蛋本蛋
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今年前11個月,全國300城土地出讓金,同比去年降了兩成。再過幾天十二月數據出來,大家統計完也會發現,2023一整年土拍熱度同比去年是下墜的。
已經結束2023年度土拍的上海,今年招拍掛市場的土地成交總額為2200億,遠不及2022年的2840億和2021年的2825億,也不如2020年的2313億。
連主流房企勢在必得的魔都都下滑,這説明,房企拿地的絕對熱情減退。
再細化下去會發現,拿地進一步向頭部集中了。
2022年在滬房企權益拿地額要進入top20,門檻是50億,今年只要27億;進入top5,去年門檻是106億,今年提高到了130億。也就是説,尾部變鬆,頭部趨緊。
有意思的是,在滬頭部梯隊自己進行了一輪大洗牌:去年的拿地5強華髮、招蛇、北萬、保利、建發,除了前兩家,其它已經滑出5強陣營。
取而代之的是華潤、中海和綠城。
狗蛋説,“圍標三兄弟”歸來,一出場就讓大家汗流浹背,華潤和中海拿地額都破了200億,高居在滬房企前二,萬科也以76億殺入10強。
不過,要論顯眼包還得是綠城。
前幾天,綠城官方微信發了一篇文章,標題叫:
《媒體看綠城 | 品質時代,綠城展現穩健力量》
綠城通過整合媒體報道,總結了自己2023年的良好表現。17篇報道當中,絕大多數都在提綠城的產品主義和產品力。
比如,被放在第一篇的報道,標題是這麼寫的:
綠城制勝之道 打造內房愛馬仕
掌舵人張亞東在文中表示,綠城和其它房企在經營策略方面有所差異,能夠突圍在於走高端路線。
狗蛋説,綠城淡化了自己最近幾年習得的絕學。
瞟一眼17篇報道,狗蛋發現只有一篇重點提到,並在標題中點到此門絕學:
“飛”一般的速度。
這篇來自上海媒體《新聞晨報》的文章,開頭是這麼寫的:
“綠城鏖戰132天,順利開出“繁花三章”,熱銷82億……
8月拿地、9月發佈會、10月展示區,11月取證,12月三盤齊開……與時間賽跑,與自己對決。印象中那個慢工出細活的品質綠城,如今又用“飛”一般的速度刷新了銷售紀錄。”
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文章提到的“繁花三章”,指綠城在上海的三個項目,業界稱“綠城三子”,即沁蘭園、留香園、春曉園。
8月份上海第二輪土拍,綠城接連“搖中”這三個項目所在地塊,當時張亞東非常激動,罕見地發了條朋友圈感慨:上海連中三元,近五千分之一概率,真的很神奇。
開掛似的運氣,搞得大家很想知道,綠城投拓團隊拜的哪尊大佛。
綠城沒説,反手在杭州總部掛出一條慶祝橫幅:
熱烈歡迎華東投拓精英凱旋而歸。
綠城應該沒拜文曲星,寫的口號才會出現結構贅餘。
狗蛋説,總部應該再給項目公司掛一條橫幅,肯定他們的“車速”。
最近幾年,上海新盤從拿地到入市平均時間在6個月左右,綠城三子只用了132天。
拿地到公示方案,節奏能踩進一個月以內就不錯了,而“綠城三子”一個只用了12天,一個只用了9天。極個別項目拿地當天就公示的,不在咱們的討論範圍之內。
和“綠城三子”同期拿地的華潤觀宸潤府,公示用時10天也挺快,不過開盤比綠城慢了不止10天。
單項目3-4月開盤不算什麼,但三個項目都實現4個月左右首開,説明曾經很慢的綠城,已經充分掌握“高週轉”的絕學。
2018年張亞東空降後,綠城開始啓動高週轉。那時候張亞東提出5個月開工,9個月開盤,12個月現金流回正,比起當時業內都在學的碧桂園“456”,“5912”不算快,但對比宋衞平時期的“龜速”:
張亞東已經是“快男”水平。
宋衞平時代的綠城,平均存貨週轉週期曾經長達2200多天,從拿地到回款耗時6年,慢週轉再加上高槓杆,很難在快時代玩得下去。
而這5年來,綠城還在不斷變快。
以綠城在大本營杭州的表現為例。2022年4月,綠城在杭州北部新城拿下3宗地,此後案名定為月映海棠園、春知海棠苑、燕語海棠軒,業內稱“海棠3子”。
最快的月映海棠園,拿地81天開盤,另外兩個項目分別為91天和95天,都把開盤時間捲進了百日之內。
這一卷還把同行業帶飛了,綠城老對手濱江旗下的福翠裏項目,位於同板塊,首開時間縮短到76天,創下杭州最快開盤速度。
進入2023年,杭州綠城再次刷新紀錄,綠城汀岸辰風裏把首開時間縮短到了:
55天。
項目要求88天要有回款保障。
這速度,曾經的老碧看了都得汗流浹背。
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綠城的快還體現在交付上,旗下絕大多數樓盤都能提前交房。
最近青島綠城和錦玉園交房,比合同約定的提前了100天。
上個月,綠城位於富陽的江上臻園交房,提前了將近7個月。
根據綠城的統計,2023年1-10月,綠城自投的64個項目實現交付,較合同約定時間平均提前了36天。
提前交付,意味着可以更快回籠受監管的資金,提高資金利用效率,也是高週轉Play裏的一環。
綠城管理層去年曾在股東周年大會上説,年初拿下的土地,要儘快轉化成銷售額,用於當年的拿地。他還打了個比方:
綠城要努力像南方水稻那樣,做到一年兩熟。
可以説,“快”已經刻進了綠城的骨子裏。
“雙十二”那天,綠城在杭州拿下4宗地,其中的杭州西站地塊,綠城9點多拿下地,10點多就進場了。
上海“綠城三子”之一的沁蘭園,將於12月30日迎來二期開盤搖號,當天下午13:08搖號,14:18選房,且當天付完首付。
一般來説,搖號和選房會間隔一天或者分開在上下午,綠城上演激情與速度,拿地進場間隔1小時,搖號選房間隔也是1小時。
有意向客户質疑綠城:主打一個讓人沒時間思考。
以前,綠城的項目總害怕被老宋指着鼻子罵:產品做成這樣,你可以去跳樓了。
狗蛋説,現在的綠城項目總,應該不會被張亞東嫌棄產品不行,但有可能被嫌棄速度不行。用老宋的話來罵就是:
速度慢成這樣,你可以去跳樓了。
張亞東曾對投資者説,綠城是他退休前的最後一站,一定要幹出成果。
為了幹好最後的事業,張亞東卸任了中交所有職務,讓自己的血統更“綠”。
根據張亞東的設想,綠城要在2025年實現6400億元合同額目標,其中房發重資產板塊的目標為4500億元。
2022年,綠城在那個合同銷售額是3003億,2023年上半年為1242億,全能規模應該和去年相差不大。
以目前的地產行情來看,綠城2025年要想達成張亞東的“小目標”,難度很大。
不過綠城達達的馬蹄不知疲倦,尤其是在以大本營及周邊,綠城還在並且會持續加速度。
今年前11個月,綠城權益拿地額539億,要超過去年同期的447億,已經來到了全國前五,其中在長三角拿地達440億,高居區域第一。
這個拿地規模已經遠超萬科。宋衞平時代,綠城萌生過趕超萬科的野心,結果差點賣身給同樣想過超越萬科的孫宏斌。
老宋反悔了,説是不喜歡融創董事會要求的高週轉,一個轉身,綠城牽起中交的手,但命運的齒輪還是落入了一樣的轉速。
沒有老宋的綠城,終於活成了“高週轉”的新榜樣。