“高週轉”有了新榜樣_風聞

文/狗蛋本蛋

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今年前11個月，全國300城土地出讓金，同比去年降了兩成。再過幾天十二月數據出來，大家統計完也會發現，2023一整年土拍熱度同比去年是下墜的。

已經結束2023年度土拍的上海，今年招拍掛市場的土地成交總額為2200億，遠不及2022年的2840億和2021年的2825億，也不如2020年的2313億。

連主流房企勢在必得的魔都都下滑，這説明，房企拿地的絕對熱情減退。

再細化下去會發現，拿地進一步向頭部集中了。

2022年在滬房企權益拿地額要進入top20，門檻是50億，今年只要27億；進入top5，去年門檻是106億，今年提高到了130億。也就是説，尾部變鬆，頭部趨緊。

有意思的是，在滬頭部梯隊自己進行了一輪大洗牌：去年的拿地5強華髮、招蛇、北萬、保利、建發，除了前兩家，其它已經滑出5強陣營。

取而代之的是華潤、中海和綠城。

狗蛋説，“圍標三兄弟”歸來，一出場就讓大家汗流浹背，華潤和中海拿地額都破了200億，高居在滬房企前二，萬科也以76億殺入10強。

不過，要論顯眼包還得是綠城。

前幾天，綠城官方微信發了一篇文章，標題叫：

《媒體看綠城 | 品質時代，綠城展現穩健力量》

綠城通過整合媒體報道，總結了自己2023年的良好表現。17篇報道當中，絕大多數都在提綠城的產品主義和產品力。

比如，被放在第一篇的報道，標題是這麼寫的：

綠城制勝之道 打造內房愛馬仕

掌舵人張亞東在文中表示，綠城和其它房企在經營策略方面有所差異，能夠突圍在於走高端路線。

狗蛋説，綠城淡化了自己最近幾年習得的絕學。

瞟一眼17篇報道，狗蛋發現只有一篇重點提到，並在標題中點到此門絕學：

“飛”一般的速度。

這篇來自上海媒體《新聞晨報》的文章，開頭是這麼寫的：

“綠城鏖戰132天，順利開出“繁花三章”，熱銷82億……

8月拿地、9月發佈會、10月展示區，11月取證，12月三盤齊開……與時間賽跑，與自己對決。印象中那個慢工出細活的品質綠城，如今又用“飛”一般的速度刷新了銷售紀錄。”

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文章提到的“繁花三章”，指綠城在上海的三個項目，業界稱“綠城三子”，即沁蘭園、留香園、春曉園。

8月份上海第二輪土拍，綠城接連“搖中”這三個項目所在地塊，當時張亞東非常激動，罕見地發了條朋友圈感慨：上海連中三元，近五千分之一概率，真的很神奇。

開掛似的運氣，搞得大家很想知道，綠城投拓團隊拜的哪尊大佛。

綠城沒説，反手在杭州總部掛出一條慶祝橫幅：

熱烈歡迎華東投拓精英凱旋而歸。

綠城應該沒拜文曲星，寫的口號才會出現結構贅餘。

狗蛋説，總部應該再給項目公司掛一條橫幅，肯定他們的“車速”。

最近幾年，上海新盤從拿地到入市平均時間在6個月左右，綠城三子只用了132天。

拿地到公示方案，節奏能踩進一個月以內就不錯了，而“綠城三子”一個只用了12天，一個只用了9天。極個別項目拿地當天就公示的，不在咱們的討論範圍之內。

和“綠城三子”同期拿地的華潤觀宸潤府，公示用時10天也挺快，不過開盤比綠城慢了不止10天。

單項目3-4月開盤不算什麼，但三個項目都實現4個月左右首開，説明曾經很慢的綠城，已經充分掌握“高週轉”的絕學。

2018年張亞東空降後，綠城開始啓動高週轉。那時候張亞東提出5個月開工，9個月開盤，12個月現金流回正，比起當時業內都在學的碧桂園“456”，“5912”不算快，但對比宋衞平時期的“龜速”：

張亞東已經是“快男”水平。

宋衞平時代的綠城，平均存貨週轉週期曾經長達2200多天，從拿地到回款耗時6年，慢週轉再加上高槓杆，很難在快時代玩得下去。

而這5年來，綠城還在不斷變快。

以綠城在大本營杭州的表現為例。2022年4月，綠城在杭州北部新城拿下3宗地，此後案名定為月映海棠園、春知海棠苑、燕語海棠軒，業內稱“海棠3子”。

最快的月映海棠園，拿地81天開盤，另外兩個項目分別為91天和95天，都把開盤時間捲進了百日之內。

這一卷還把同行業帶飛了，綠城老對手濱江旗下的福翠裏項目，位於同板塊，首開時間縮短到76天，創下杭州最快開盤速度。

進入2023年，杭州綠城再次刷新紀錄，綠城汀岸辰風裏把首開時間縮短到了：

55天。

項目要求88天要有回款保障。

這速度，曾經的老碧看了都得汗流浹背。

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綠城的快還體現在交付上，旗下絕大多數樓盤都能提前交房。

最近青島綠城和錦玉園交房，比合同約定的提前了100天。

上個月，綠城位於富陽的江上臻園交房，提前了將近7個月。

根據綠城的統計，2023年1-10月，綠城自投的64個項目實現交付，較合同約定時間平均提前了36天。

提前交付，意味着可以更快回籠受監管的資金，提高資金利用效率，也是高週轉Play裏的一環。

綠城管理層去年曾在股東周年大會上説，年初拿下的土地，要儘快轉化成銷售額，用於當年的拿地。他還打了個比方：

綠城要努力像南方水稻那樣，做到一年兩熟。

可以説，“快”已經刻進了綠城的骨子裏。

“雙十二”那天，綠城在杭州拿下4宗地，其中的杭州西站地塊，綠城9點多拿下地，10點多就進場了。

上海“綠城三子”之一的沁蘭園，將於12月30日迎來二期開盤搖號，當天下午13:08搖號，14:18選房，且當天付完首付。

一般來説，搖號和選房會間隔一天或者分開在上下午，綠城上演激情與速度，拿地進場間隔1小時，搖號選房間隔也是1小時。

有意向客户質疑綠城：主打一個讓人沒時間思考。

以前，綠城的項目總害怕被老宋指着鼻子罵：產品做成這樣，你可以去跳樓了。

狗蛋説，現在的綠城項目總，應該不會被張亞東嫌棄產品不行，但有可能被嫌棄速度不行。用老宋的話來罵就是：

速度慢成這樣，你可以去跳樓了。

張亞東曾對投資者説，綠城是他退休前的最後一站，一定要幹出成果。

為了幹好最後的事業，張亞東卸任了中交所有職務，讓自己的血統更“綠”。

根據張亞東的設想，綠城要在2025年實現6400億元合同額目標，其中房發重資產板塊的目標為4500億元。

2022年，綠城在那個合同銷售額是3003億，2023年上半年為1242億，全能規模應該和去年相差不大。

以目前的地產行情來看，綠城2025年要想達成張亞東的“小目標”，難度很大。

不過綠城達達的馬蹄不知疲倦，尤其是在以大本營及周邊，綠城還在並且會持續加速度。

今年前11個月，綠城權益拿地額539億，要超過去年同期的447億，已經來到了全國前五，其中在長三角拿地達440億，高居區域第一。

這個拿地規模已經遠超萬科。宋衞平時代，綠城萌生過趕超萬科的野心，結果差點賣身給同樣想過超越萬科的孫宏斌。

老宋反悔了，説是不喜歡融創董事會要求的高週轉，一個轉身，綠城牽起中交的手，但命運的齒輪還是落入了一樣的轉速。

沒有老宋的綠城，終於活成了“高週轉”的新榜樣。