自如資管孟月：解讀集中式機構出租新趨勢與新挑戰 | 租住資管_風聞

來源 | 自如資管

責編 | 韓瑋燁

從2017年提出“租購併舉”，到如今大力發展租賃住房，我國的住房租賃行業仍處於穩步發展階段。而在政策層面，國家也一直通過各項優惠、補貼的出台，支持機構化長租市場發展。自如資管作為市場化長租機構的代表，通過行業的深入實踐，總結方法論重新定義“新出租”。

12月23日，新華網、自如研究院聯合，中國建設報智力支持的**《2023中國城市長租市場發展藍皮書——城市業主房屋“新出租”》**正式發佈（下稱《藍皮書》）。

新華網文化產業中心總經理段世文、中國區域科學協會副理事長馮奎、自如首席運營官梁佔華、自如資管總經理孟月、自如雲服務中心總經理劉秋實出席發佈會。

圖片信息：自如資管總經理 孟月

**孟月表示，時下集中式機構出租正處於“新政策紅利、新渠道供給、新金融支持”三大新趨勢之中，**並面對資產價值研判、產品規劃、社區治理三大新挑戰，集中式機構需要從數智化、產品力、運營力上積極突破。

集中式機構出租新趨勢：新政策紅利、新渠道供給、新金融支持

**孟月表示，****在政策層面，**近年來，國家一直在通過税收優惠、資金補貼等方式，大力支持機構化長租市場發展。

**在供給渠道層面，**隨着各類“非改居”政策的落地與完善，各類存量的、閒置的廠房、辦公樓宇等等，都可以成為未來整棟的集中式公寓的物業供給類型。

**在金融支持層面，**隨着越來越多的資金入局、各類的公募REITs的探索發行及各信貸層面的專項支持，一棟樓的募資、投資、管理、退出，各個層面已經有了全週期的金融閉環，“為我們整個行業的發展提供了非常好的資源。”

集中式機構出租新挑戰：資產價值研判、產品規劃、社區治理

**孟月表示，**要讓集中式公寓的的出租經營更加穩健和更有效率，**需要解決“**資產價值研判、產品規劃、社區治理”三大挑戰。

**在資產價值研判方面，**自如會基於十幾年的數據積累，通過商圈、產品、客户三個維度來對集中式項目進行分析與定位，並制定相對應的運營、定價策略。

**在產品規劃方面，**自如不僅有面向長週期的長租產品，同時也為差旅或者實習、短期停留的客户提供了中短租的產品，還有創新的特色空間，覆蓋人羣也包括了保障型羣體、企業職工、新就業青年性、精緻白領、高端人羣等。

**在社區治理方面，**自如圍繞年輕人的生活方式打造了非常豐富的生活場景，讓大家能夠在社區裏面不僅住的好，同時能夠交到志同道合的朋友。

集中式機構出租新能力：數智化、產品力、運營力

**孟月表示，**集中式公寓的週期相對較長，覆蓋前端建設、項目運營到資金退出，而自如建立了物業的高效管理、運營信息的即刻獲取以及市場快速響應的全價值鏈的資產管理體系，可以提供一站式的全週期的資產管理方案和服務。

具體而言，孟月表示，能夠對項目市場價值進行精準研判、對目標租客羣體進行精準定位的“數智化”能力，能夠滿足不同租客羣體需求的產品打造能力，以及能夠做到一房一策、一客一策的精細化運營能力，是新時代集中式機構不可或缺的三大能力。

與此同時，面對發展新趨勢、市場新挑戰與新能力要求，**《藍皮書》調研數據顯示，在城市集中式機構業主方面，**專業長租機構也已成為保租房、商辦樓轉型公寓、集體土地用地的租賃住房探索等新型出租方式的重要參與方。數據顯示，62%投資機構希望在獲取物業資產後，委託成熟公寓品牌進行運營。

**以上海暉盛自如寓為例，****物業原為老舊商場物業，自如聯合投資機構項目進行城市更新的過程中，既秉承尊重歷史風貌的設計理念，對具有歷史意義的建築元素進行保留與復刻，**如木質的户門，鐵藝花窗，地面水磨石等，將整個公寓打造成老上海摩登風情，讓比較老舊建築煥發出勃勃向上的生機；同時公區在現代生活需求上對燈光重新加裝，新增休閒區沙發、桌椅等配置，讓功能更齊全。**作為自如2023年打造的標杆型長租公寓產品，上海暉盛自如寓百餘間房源在開業60天內，出租率達成90%以上，**證明專業運營機構在產品力和運營力方面，具備足夠的經驗沉澱和項目把控能力。

**有業內人士表示，**只有類似自如這樣的專業長租機構，才能夠從不同資產從屬情況，打造滿足市場需求的公寓產品，向機構業主與投資人輸出全鏈路的項目測算方案與收益預期方案。