一文讀懂公募REITs_風聞

自2021年6月21日滬深交易所首批基礎設施公募不動產投資信託基金（REITs）上市以來，公募REITs已經平穩運行兩年多時間。其間經歷了首批項目解禁、底層資產類型擴容、首批擴募成功落地等事件，其配套制度逐步完善，市場發育日趨成熟。

截至2023年6月末，已上市的公募REITs產品達28只，擴募後的總髮行規模為975.32億元，總市值為871.62億元，累計分紅47.37億元。資產類型涉及產業園、倉儲物流、保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）、高速公路、生態環保以及能源六大類。（數據來源：Wind,截至2023/6/31）。

一些投資者可能會有疑問，REITs和公募基金有啥不同？REITs靠什麼賺的錢？投資REITs有哪些風險？……“我們將通過對REITs的基礎知識進行梳理，通過本文認識REITs。

REITs起源於上世紀60年代的美國，全稱是Real Estate Investment Trusts，中文名叫作“不動產投資信託基金”，是一種向投資者發行收益憑證，募集資金投資於不動產，並向投資者分配投資收益的投資基金（來源：上海證券交易所）。目前REITs已經發展至日本、新加坡、中國香港等多個國家和地區，全球市場規模超過2萬億美元（來源：德勤《REITs發展報告》）。

乍聽起來，REITs好像與普通大眾的距離有點遠，但其實它與我們的日常生活息息相關，我們開車駛過的高速公路、上班所在的辦公樓、逛街“種草”的購物中心等都屬於不動產的範疇，在符合法規要求的前提下都可以“打包”成為REITs持有的資產。

我們以高速公路為例，瞭解下REITs在全球的基本產品法律結構和運作模式。

假設有一條價值100億的高速公路，每年能夠依靠收取過路費實現穩定盈利，並且拿出3億進行分紅，也就是3%的分紅收益。

有一天，負責運營該公路的高速運營公司要對公路進行改造和擴建，急需一筆現金。對部分老百姓來説，往年3%的分紅收益具有一定的吸引力，但是他們無法直接參與高速公路的投資建設。

這個時候問題就出現了，高速運營公司有資金需求，老百姓手中有資金，但無法直接投資給高速運營公司。

面對這個難題，就輪到本文的主角——REITs。

一方面，REITs向投資者募集資金，併發放給其一個收益憑證。投資者可以憑藉此，定期享受高速公路的分紅收益。另一方面，REITs將募集而來的資金，用來購買高速運營公司的全部股權，進而取得對高速公路的經營權。高速運營公司則獲得了一筆當期的現金流，就可以開工改造高速公路了。

理解了上述基本的產品法律結構和運作模式後，我們還需要注意的是，由於法規政策等因素的差異，REITs具體落地到不同的國家和地區，產品法律結構和運作模式可能會有所差異。例如在我國，目前REITs並不是直接買入項目公司的股權，而是先買入基礎設施資產支持證券，並通過持有其全部份額，間接持有項目公司的股權。

根據募集方式的不同，REITs可以分為公募型和私募型兩類。

在我國，目前REITs的試點範疇主要集中在基礎設施領域，包括交通基礎設施（高速公路、港口等）、能源基礎設施（光電、水電等）、生態環保設施（污水、固廢處理等）等，並且採用公開募集的方式，因此也叫作“基礎設施公募REITs”。

而自從基礎設施公募REITs（以下簡稱“公募REITs”）上線後，基民朋友們買基金又多了一個新選項。

雖然同在公募基金的大家族裏，與我們熟悉的股票型、債券型或貨幣型基金等相比，公募REITs在產品交易結構、投資運作、收益來源等方面都存在不一樣的地方，具體來看：

1.產品交易結構

通常來説，公募基金的交易結構為，普通投資者購買基金，基金管理人將公開募集而來的資金，直接拿去投資股票、債券等大類資產。

普通公募基金的交易結構示意圖

而公募REITs目前在國內採用的是“公募基金+ABS計劃”的交易結構。具體來説，公募REITs先將公開募集而來的資金買入一個資產支持證券（Asset-backed security，簡稱ABS），再由這個ABS買下基礎設施項目公司的全部股權，進而持有對基礎設施項目的所有權或經營權。

公募REITs的交易結構示意圖

2.投資對象

一般而言，公募基金的投資品種包括上市交易的股票、債券、公募基金、貨幣市場工具等，根據主要投向的資產不同，基金可以進一步劃分為股票型、混合型、債券型、FOF和貨幣型基金。

公募基金類別及其劃分標準

公募REITs是將80%以上的基金資產通過基礎設施資產支持證券（簡稱“基礎設施ABS”），投向基礎設施領域，包括基礎設施項目的所有權或者經營權，剩下的小部分基金資產應當拿來投資利率債、AAA級信用債或貨幣市場工具。

3.主要收益來源

不同的投資對象，意味着公募REITs和普通公募基金的主要收益來源是不一樣的。一般而言，公募基金的收益來源除了股票股利、債券利息和存款利息收入之外，還有通過買賣股票、債券等資產獲得的差價收入。

對於公募REITs來説，其收益來源主要為底層資產運營所產生的收入，例如高速公路收取的過路費、產業園區收取的租金等。除此之外，產權類REITs還有可能享受因底層資產升值帶來的增值收益。