保交樓組合拳來襲，多地政府、銀行、AMC齊出手

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）隨着房地產作為“支柱產業”被重新提起，保交樓、穩民生、努力化解房地產領域金融風險，再次成為各地工作的重中之重。

2023年伊始，包括西安、鄭州、重慶、昆明等二線城市在內的多地相關部門，聯合銀行、AMC等金融機構齊齊表態，將落實“保交樓”、推進問題樓盤化解工作作為今年的重要任務。

西安：9家銀行為30餘房企融資580億

1月4日，由西安市住房和城鄉建設局主辦，秦農銀行承辦的“政銀聯動支持房地產業平穩健康發展——銀企合作協議簽約儀式”舉行，工商銀行陝西分行、建設銀行陝西分行、中國銀行陝西分行、農業銀行西安分行、招商銀行西安分行、興業銀行西安分行、長安銀行、西安銀行、秦農銀行等9家銀行為30餘家房地產企業提供融資支持580.5億元。

西安市委常委、副市長楊建強在現場致辭稱，政府搭台、企業唱戲、羣眾受益，搞好銀企合作，共建互動平台，直接關係着金融機構和房地產企業互利共贏，同時也關係着購房羣眾的切身利益。此次簽約將進一步提振房地產行業信心，讓西安市房地產企業和購房羣眾感受利好，為西安經濟社會的發展奠定良好基礎。

近年來，西安堅持房住不炒定位，以穩經濟增長、保市場主體為原則，全力促進房地產業平穩健康發展。去年1-11月，全市完成房地產開發投資2449.11億元，同比增長6.5%，比全國、全省平均增速分別高出16.3和10個百分點，穩居全國前列，為穩定西安經濟大盤奠定了堅實基礎。

此次簽約將助力西安30餘家房地產企業紓困解難，其中既有央企龍頭，又有深耕西安建設的國企、民企代表。

9家金融機構表示將繼續發揮資金、服務等優勢，與簽約企業開展全方位合作，以金融活水激發企業活力，提供的資金支持將為西安市房地產業平穩健康發展提供堅實保障，廣泛惠及房地產企業和購房羣眾。

鄭州：2023年147個商品住宅項目交付大頭落地

無獨有偶，1月4日，鄭州市第十六屆人民代表大會第一次會議上，“保交樓”再次成為全市重點工作內容。

會議強調，鄭州今年將持續推進問題樓盤化解及保交樓工作。落實好金融支持房地產市場平穩健康發展 16 條政策，繼續實行 " 統借統還、政府回購、項目併購、破產重組 " 及地產紓困基金 “4+1” 模式，引導金融機構加大對房企貸款支持力度，壓實房地產企業保交樓主體責任，年底前 147 個商品住宅項目交付大頭落地。多級聯動消存量、控增量、防變量，構建全鏈條監督體系，全面實施交房即發證。

事實上，作為“問題樓盤”較為嚴重的城市之一，鄭州自去年下半年開始，保交樓和問題樓盤化解工作始終在有序進行。

2022年12月20日，在十七屆21世紀亞洲金融年會上，鄭州市委副書記、市政府市長何雄發表了題為“探尋互惠共贏新路徑  譜寫責任金融新篇章”的演講。他表示，去年下半年以來，受房地產金融政策收緊、“7·20”特大暴雨災害和多輪疫情衝擊影響，加上前期城中村拆遷安置和土地一二級聯動開發，鄭州市出現部分房地產企業資金鍊偏緊、項目已售逾期難交付等現象。

“為破解這一難題，我們通過多措並舉、綜合施策，用足用好國家政策性開發性金融工具，全力穩民生穩預期，確保房地產市場迴歸良性健康發展軌道。”何雄稱。

一是申請中央專項借款。首批專項借款項目獲批60個，借款總額70億元已全部到位，涉及保交樓套數7萬套。第二批專項借款申報項目97個，借款總額140.5億元，涉及保交樓套數7.5萬套，已報住建部審核。

二是協調銀行配套融資。先後對接15家銀行72個分支機構，目前已批覆項目12個，籌集資金32.69億元，已落地5個項目、18.45億元。

三是設立紓困基金。據何雄介紹，省市分別設立總規模100億元的地產紓困基金，從問題樓盤項目台賬中選取擬收併購項目，達到“盤活一個、救活一批”的槓桿撬動效應。目前，擬使用紓困基金項目80餘個，已落地7個，總投資約33億元。

四是調整首付比例。會同人行鄭州中心支行召開市場利率定價自律機制會議，在現有首套房首付比例30%的基礎上，研究將首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至40%，進一步降低個人貸款利率；支持金融機構優化新市民住房金融服務，提升借款還款便利度。

五是確立“統貸統還”模式。由市級平台公司作為全市統借統還實施主體，統一向國開行申請貸款，以開發建設所產生的綜合收益，作為還款來源實現統還，形成棚户區改造資金籌集、使用、償還閉環的市場化統借統還機制。

六是發展租賃住房。不再新建人才公寓、公租房等保障性住房，利用住建部和建設銀行保租房信貸政策，通過回購存量商品住房形式籌集房源，在去年盤活15萬套基礎上，今年再盤活10萬套。為有效盤活存量資產，正積極探索通過REITs方式回收投資。

七是督促房企瘦身自救。開展“保交樓”五大專項行動，督促企業通過處置優質資產、盤活有效資產等方式瘦身自救，目前已籌集保交樓資金130億元。在各項金融政策的共同作用下，全市保交樓項目實質性復工95%以上，新增建成安置房2426萬平方米，15萬羣眾回遷新居。

昆明：一個預售許可證對應一個監管賬户

1月3日，昆明市政府發佈《昆明市人民政府辦公室關於進一步規範商品房預售資金監管的通知》（簡稱“《通知》”），提出房地產開發企業在申請商品房預售許可前，應當從監管銀行名錄中選擇監管銀行，按照“一次預售許可申請對應一個賬户”的原則，開設商品房預售資金監管賬户。

《通知》表示，自2021年下半年以來房地產市場不斷下行，停建緩建項目逐漸增多，延期交房的情況不斷增加，商品房預售中各種問題不斷出現，商品房預售資金監管成為各方關注的焦點。

《通知》要求，房地產開發企業在申請商品房預售許可證時所提交的商品房預售方案，應當包含由房地產開發企業、監管部門和監管銀行三方簽訂的商品房預售資金監管協議。

此外，《通知》還規定，房地產開發企業取得《商品房預售許可證》後方可開展商品房預售，預售資金應當全額直接存入監管賬户，不得使用除監管賬户以外的其他賬户收存預售資金。購房人在繳納購房款前應當核對監管賬户信息，按規定將購房款直接存入監管賬户；住房公積金管理部門、按揭貸款銀行應將購房人的住房公積金貸款、個人住房按揭貸款直接發放至監管賬户。

據悉，《通知》自2023年1月1日起施行。而此前取得預售許可並處於監管中的房地產項目，按照《通知》要求根據項目現狀核算監管額度，預售資金監管賬户中的資金未達到監管額度的須補繳，足額補繳前暫停資金的撥付。存在已逾期交付或較大逾期交付風險的，屬地人民政府（管委會）應按照“一樓一策”方案建立政府指定監管賬户，實施封閉管理，保障賬户資金安全，用於保障商品房項目交付。

各地AMC、銀行深入參與“保交樓”

2023年元旦期間，多家全國性及地方AMC（資產管理公司）發佈了新年賀詞，透露業務方向，其中“積極落實‘保交樓、保民生、保穩定’”等類似表述頻頻出現。

比如，中國信達表示，作為金融體系內化解風險的專門機構，立足不良資產主責主業，發揮有別於傳統金融機構的獨特功能優勢，助力維護經濟金融安全和社會和諧穩定。深入參與“保交樓、穩民生”，探索房地產風險化解有效路徑。

目前，已有兩家AMC披露了紓困房企情況。

具體來看，截至去年8月末，中國信達已落地房地產風險化解項目20個，投放金額102.85億元，保障12335套商品房按期交付。

截至去年10月末，中國華融正在推動中的房企紓困項目有16個，預計相關項目將實現上下游供應商10.74億元工程款、材料款順利清償，並保障22548套商品房按期交付，帶動256.89億元項目復工復產。

2023年，AMC機構在房企不良資產處置方面依然重任在肩。

2022年11月份，央行和銀保監會聯合發佈了《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，提出鼓勵金融資產管理公司、地方資產管理公司發揮在不良資產處置、風險管理等方面的經驗和能力，推動加快資產處置。

除此之外，保交樓、穩民生，因城施策用足用好政策工具箱，已成為各地工作的重中之重。

如2022年下半年以來，多地成立了房地產專項紓困基金。

武漢，建設銀行擬以湖北省為試點，設立300億元的紓困基金，用於收購問題項目。鄭州，由中心城市基金下設立紓困專項資金，規模暫定100億元，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目，原則上紓困專項基金出資比例不高於30%。長沙、貴陽、東莞等多地出台商品房預售資金監管新規，要求將購房款直接存入監管賬户，保證資金“留在項目”，優先用於項目建設，保障房地產項目竣工交付。

中原地產首席分析師張大偉認為，當下房地產市場最大最核心的問題是信心問題。加強對房企流動性支持，加強項目交付穩定，釋放了宏觀政策向穩增長方向加力的信號，這有助於提振市場信心，助力今年底明年初穩增長、保就業。

日前，相關新聞發佈會上，銀保監會相關部門負責人表示，目前大型銀行積極配合做好“保交樓”工作，靠前對接專項借款安排，着力推進“保交樓”項目配套融資。例如，工行在任務較重的某中部大省，已對接項目超過30個。

為全力支持“保交樓、保民生、保穩定”工作，落實人民銀行、銀保監會關於做好金融支持房地產市場平穩健康發展工作相關要求，各地銀行靠前工作，全力支持項目復工復產。

1月5日早間，中信銀行重慶分行發文稱，為響應國家號召，努力踐行國有金融企業的使命擔當，中信銀行重慶分行積極推動“保交樓”項目配套融資業務開展，在人民銀行重慶營管部、重慶銀保監局等單位的指導支持下，於2022年12月30日（最後一個工作日）成功落地重慶市股份制商業銀行首筆“保交樓”配套融資貸款，為江津區屬國有企業發放第一筆2200萬元中長期專項貸款，用於代為支付某“保交樓”項目工程建設及材料款、農民工工資等。

國家統計局最新數據也有展現，2022年1-11月房地產開發投資完成情況相關數據顯示，1-11月房地產開發企業房屋竣工面積同比下降18.4％，降幅比1-10月收窄0.3個百分點，已經連續4個月降幅收窄。

展望2023年，各個地方對於“保交樓”工作推進勢必愈加重視，結合銀行、AMC等金融機構，在房地產行業風險化解方面發揮更大作用，以推動行業向新發展模式平穩過渡。

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