“三支箭”加速行業洗牌，近一月涉房併購超600億

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）“第三支箭”支持出險房企再融資政策落地剛剛一個多月，新一輪收併購大戰已經打響。

央國企如華潤置地、廈門建發、珠海華髮紛紛行動起來，尋找“獵物”擴大市場份額，融創、華夏幸福、紅星美凱龍、綠地等出險企業也積極出售優質資產，以求儘快擺脱債務困境。

據克而瑞監測，僅2022年12月重點房企共涉及48筆併購交易，披露交易金額的有32筆，總交易對價約528億元，環比大幅增長72.4%。

涉房併購幾乎每天都有

1月8日，2023年首單大額收併購誕生，廈門國資房企建發股份與家居行業龍頭紅星美凱龍雙雙發佈公告，前者正在籌劃通過現金方式協議收購紅星美凱龍控股集團有限公司持有的上市公司紅星美凱龍家居集團股份有限公司不超過30%股份。

若交易完成，建發很可能將取代其原有實控人，取得紅星美凱龍實際控股權。

就此次股權轉讓事宜，業內普遍認為與紅星控股的資金壓力有關。

據紅星控股2022年公司債券中期報告，2022年上半年末，紅星控股合併範圍淨利潤為-27.28億元，較上年同期減少294.75%。同期，紅星控股總資產為1874.88億元、總負債卻高達1229.18億元。

不過，多數投資者似乎並不認可建發此時大規模涉足家居板塊。1月9日開盤，接盤方建發股份股價直接跌停，而港股上市的紅星美凱龍股價卻大漲14.61%。

亦有行業人士樂觀表示，無論是從現金流還是品牌角度，美凱龍仍算是優質資產，尤其是企業家居連鎖賣場，多數為紅星美凱龍自有固定資產，且地理位置相對優越，本身價值就不算低。

而此前幾日，行業內幾乎每天都有優質資產併購案正在發生。

如1月3日晚間，珠海國資委旗下華髮股份公告稱，公司全資子公司珠海華髮擬收購深圳融創文旅持有的融華置地51%股權以及深圳融創文旅對融華置地的債權及利息，總金額約為35.8億元。

1月4日，上海國資房企綠地控股公告稱，擬與明宇商旅就酒店管理業務開展戰略合作。根據戰略合作意向，公司控股子公司綠地數字科技有限公司擬將其所持有的上海綠地酒店管理有限公司52%股權轉讓給明宇商旅，股權轉讓對價為6.24億元。

1月5日，鐵獅門宣佈向凱德投資的人民幣基金出售位於上海的尚浦中心項目，交易估值為76億元。

1月6日，據全國產權行業信息化綜合服務平台披露，上海長鸝企業發展掛牌長際地產7.5%股權及相應債權，底價4.17億元。

根據克而瑞的數據監測，12月重點房企披露交易金額的32筆收併購多集中在下半月，交易金額高達528億元。

也就是説，加上1月上旬幾單大型收併購，近1個月時間內國內披露交易對價的涉房併購金額已經遠遠超過600億元，高於2022年1-11月份“三支箭”政策之前的收併購總額。

數據來源於企業公告，觀察者網整理

融資改善加速行業風險出清

2022年12月16日的萬科臨時股東大會上，萬科董事局主席鬱亮談到行業變化稱，時隔20年，房地產再次成為支柱產業，政策面都在逐步向好，且“政策面向好的力度、廣度超出了預期和想象”，“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光”。

讓鬱亮看到曙光的關鍵，是政策面利好消息接踵而至。

自2022年11月以來，監管部門頻頻出台房地產幫扶措施，信貸、債券和股權融資“三箭齊發”，託底意向非常明顯。

緊接着，“金融16條”向優質房地產企業提供了萬億級別的意向授信額度；政策支持民營企業發債融資，預計額度達到2500億元；重啓了地產企業的股權融資。

年尾，中央經濟工作會議、國務院常務會議不斷釋放穩定房地產市場的政策信號。自高層重申“房地產支柱地位”以及中央經濟工作會議提出“支持剛性和改善性住房需求”後，各監管部門開始輪番為房地產“發聲”，密集出台政策措施，以期修復行業信心。

12月20日，央行召開會議表示，引導金融機構支持房地產行業重組併購，推動防範化解優質頭部房企風險，改善頭部房企資產負債狀況。

根據中指監測，目前全年已有超300省市（縣）出台房地產調控政策近千次，政策調控力度和頻次達到近年來峯值。

在這其中，對於房地產企業而言影響最大的莫過於各種併購融資和股權融資通道徹底放開。

2022年11月28日，“第三支箭”剛剛射出，A股涉房併購重組迎來破冰，至少已有3家房企通過發行股份購買資產，招商蛇口重啓南油收購案引發莫大關注，格力地產重啓收購珠海免税集團欲“再續前緣”。

但第一個“吃螃蟹”的是上海國企陸家嘴，擬收購母公司陸家嘴集團旗下的4處資產，其中2處系定增融資收購，2處以現金方式收購，雖不如招商蛇口、格力地產受關注，卻搶下了上市房企併購重組第一單，正式打開了“涉房”併購重組的“閘門”。

2022年12月28日，公開市場違約已久的華夏幸福宣佈向華潤置地轉讓南方總部旗下四家下屬公司股權和債權，轉讓價格價格是124億元，主要用於債務償付。

華潤置地的這筆收購，涉及華夏幸福南方總部旗下的三處資產，包括武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目，以及標的股權公司下屬的子公司。

此次交易之後，華夏幸福南方總部不復存在，而企業以此換來124億元現金流。

這筆發生在年末的買賣，也既是房地產行業2022年最大宗的收併購案，也為新一輪並收購大戰拉開了序幕。

從項目層面併購上升至集團

事實上在此之前，包括AMC（金融資產管理公司）、各地紓困基金等在內的多個金融機構早已着手參與問題樓盤風險化解工作。

例如近期，中國華融聯手6家銀行、中信信託對融創上海董家渡項目達成股權融資合作，中國東方也與融創武漢桃花源項目達成股權融資合作，融創通過轉讓項目股權獲得AMC注資。

就在不久前的1月4日，國內另一家四大AMC之一的中國信達旗下信達地產公告稱，公司全資子公司信達重慶房產的全資子公司信達星城與公司關聯方中國信達共同參與認購合夥企業份額。

合夥企業總認繳規模為10.6億元，其中中國信達作為有限合夥人認繳2.78億元，佔合夥企業規模的26.22%；信達星城認繳2.11億元，佔合夥企業規模的19.91%，並對項目進行操盤開發。

在行業人士看來，此前發生的收併購多處於問題樓盤的項目層面，真正上升到房企集團層面的還是在“三支箭”以後，無論央國企還是標杆民營房企，想要撬動更多社會資本參與化解房地產行業風險，還是要以市場的方法解決，要讓投資方看到長遠的利益，如華潤併購華夏幸福南方總部、建發併購紅星美凱龍兩大案例。

換言之，當行業下行遇到併購融資鬆綁，伴隨着行業風險快速出清的，必然是行業洗牌大幅加速。

其中，中小房企面臨存亡抉擇，大型房企也可能不得不轉賣資產套現以求多元化轉型與長遠發展，但對於不差錢的央國企和少數標杆房企而言，完成併購擴張既是其歷史使命，也是其飛速擴張、搶佔市場份額的大好時機。

行業普遍預期，2023年政策繼續側重引導房地產風險“軟着陸”，中央可能會在房企融資、併購重組、債務展期等方面出台更多政策來幫助房企化解流動性危機。

58安居客房產研究院張波分析認為，2022年是房地產的“政策大年”，通過金融調控的發力，推動房企解決資金問題。預計2023年房企融資渠道有望重新恢復，整個行業可能會迎來一波重組併購潮，行業風險有望進一步緩釋。此後，優質的頭部房企、“三道紅線”綠檔房企、積極拿地未來有地可賣的房企，未來有進一步發展的機會。

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