地產下行，房租普降

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）對於絕大多數年籤的租客而言，每年漲一次價幾乎成了“慣例”。

但從2022年下半年起，租金不僅沒漲，各大城市突然之間掀起了一股“減租潮”。

不少網友在社交平台曬“房東減租”，“減租話術”也成了熱門搜索詞條。

上海太平洋房屋一名中介告訴觀察者網：“房租確實下降了不少，主要是疫情影響大家都不太想換房，房東也怕空置期太長，乾脆下降5%-10%租金，也符合當前市場行情。”

多家機構統計結果表明，2022年下半年全國大中城市租房市場活躍度明顯下降，平均租金持續下跌。

易居房地產研究院智庫總監嚴躍進認為，如果説新房房價受到預售證限制、二手房價格具有偶然性，那麼最能公允反應樓市晴雨表的就是房租了。如今地產下行，房租最先反映了真實的房屋價值變化。

重點城市房租同比下滑

據諸葛找房數據研究中心監測數據，2022年12月40個全國大中城市租金掛牌均價為35.41元/平方米/月，環比下跌0.12%，同比下跌0.59%，同環比跌幅均較上月收窄0.18個百分點。

整體來看，2022年租金走勢大致分為四個階段：第一階段為年初前2月，在續租、換租需求偏多的帶動下，租金呈現“二連升”；第二階段為3-5月份，全國多城疫情反覆局勢加重，租賃市場活躍度受挫，租金持續下滑；第三階段為6、7月畢業季，租賃需求大幅增多，租金強勢上漲；第四階段為8月份後，租賃市場逐步進入傳統淡季，租金連續5月下滑。

由於臨近春節，返鄉過節以及疫情感染初期，城市人員流動性減弱，諸葛找房預計1月份租金將繼續下滑，節後隨着新一輪的租賃旺季來臨，租金有望企穩回升。

其中，杭州12月房租同比降幅最大，達到7.11%，其次為温州與天津，同比上年分別下降6.42%和5.01%。

相應的，在諸葛找房統計數據中，亦有北京、三亞、成都、無錫四個城市12月房租同比大幅增長，漲幅分別為6.71%、5.58%、4.18%和4.58%。

不過，在部分業內人士看來，籠統的統計所有房租數據並不能代表真實市場變化。

“下半年來受到疫情影響，多數城市居住人口換租，會傾向於物業及社區服務品質更好的房子，因此部分人羣租金有上漲的可能性。但相應的，也有不少城市人口淨流入減少，導致配套老舊的低品質房屋或者部分配套不太成熟的區域空置率大幅下降，房屋租金的掛牌價格出險較大幅度跌幅。”上述人士補充道，總體來看，全國多數城市房租均出現不同程度下降，部分區域降幅甚至超過20%。

王穎是一名2022年夏天剛剛畢業的北漂，原本在北京五環外的良鄉大學城區域整租了一套一居室，價格為3000元/月。然而受到疫情影響，周邊生活、醫療、物業、交通等配套不足的弊端就顯現出來，“下半年好多朋友都搬走了，房租直接降到2000元/月以下，還是有大片租不出去。”

一名上海的房東近日在朋友圈招租的時候，特別寫上了價格可談。他有一套40多平的內環內高層公寓，之前月租7000元，但是因為房客要離開上海，房子即將空關。他在周邊的中介門店都掛了牌，但因為臨近春節，能租出去的概率比較小。

克而瑞租售日前發佈數據也顯示，11月55城個人房源租金為32.46元/平米/月，連續8個月持續下跌，環比下跌0.95%，同比下降2.41%，租賃市場活躍度依舊較低。從租賃市場行情來看，受季節及疫情的影響，租賃市場仍處於淡季，租金價格持續走低；但今年年底的租金價格明顯低於往年同期，且降幅較大，“這對租房者來説實際是利好，説明租房成本在下降。”

保租房進一步促進降價

值得一提的是，從2020年疫情伊始，就不斷有房產中介公開表示，疫情之下，租金下降的只是個例，中高端租房市場依舊火熱、價格上漲、供不應求。

但在上海中原地產分析師盧文曦看來，房租的價格變化總體來説與房價呈正比，前兩年豪宅市場的確火了一段時間，但自今年下半年開始幾乎腰斬，成交量和成交價格降幅甚至高於剛需房。

“租房市場與之類似，雖説有租户傾向於更換更好品質住宅，但豪宅和改善樓盤的原有租户也有降級消費，甚至離開一線城市的，或者部分外籍人士離開中國，加上二手房交易市場遇冷後，更多的房源被釋放到租房領域，供需關係與中低端市場幾乎同步，總體上均呈現下降態勢。”盧文曦告訴觀察者網。

在中原地產統計的上海房租指數中，上海整體房租從2022年8月開始直線下降，且降幅遠超上年同期水平。

上海房租指數變化，數據來源於中原地產

盧文曦預計，2023年疊加更多廉租房、保租房的釋放，市場供求關係預計更加向供大於求傾斜，特別是一線城市和熱點二線城市，整體房屋租金將進一步下降，利好相對弱勢的租房羣體。

事實也的確如此，隨着房地產調控政策逐漸鬆綁，各地政府在租房領域的扶持政策也明顯加速，保租房REITs（住房租賃基金）迅速成為行業熱點。

2022年11月8日，我國首個REITs在北京正式設立，這個住房租賃基金由建設銀行負責運作，募集資金規模為人民幣300億元。收購了部分存量辦公和商業房產，將改造成出租住房，投入長租房市場。

此後不到2個月內，就有深圳、廈門和上海3個城市火速跟進，4只公募REITs申報到審核通過時間最慢54天，最快只有7天。

2022年12月8日，證監會副主席李超在中國REITs論壇2022年會上指出，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房領域。

年輕一代租房意願大增

無獨有偶，克而瑞租售統計數據也表明，重點城市中高端住宅空置率下降明顯。

以集中式公寓而言，2022年8月-11月北京整體出租率分別為92.33%、90.84%、89.74%；上海整體集中式公寓出租率儘管略高於北京，但同樣表現出明顯下滑趨勢，分別為94.07%、93.27%、92.35%。

克而瑞研究認為，不僅保租房等中低端市場供應量逐年加大，個人房源以及品牌公寓房源供應量同樣如此。

以集中式長租公寓為例，2022年上半年TOP30長租公寓企業開業規模超過88萬間，同比2021年第三季度上漲23.76%，儘管供應規模增速明顯低於此前幾年，但依舊在不斷增長。

2022年第三季度開業規模榜中，萬科泊寓、龍湖冠寓開業規模均突破11萬間，其中萬科泊寓以17萬間的成績遙遙領先，位居榜首。

圖片來源於丁祖昱評樓市

與之相反的是，近年來一線城市和熱點二線城市人口淨流入正在逐年減少，其對於人才吸引力下降明顯。

日前，中國建設銀行原副行長、中國人民大學重陽金融研究院高級研究員黃毅在展望2023時公開表示，隨着鄉村振興戰略的深入實施，人們對到一線和新一線城市的工作生活會有所改變，人口流動和就業可能出現內遷化與城鎮化。

他表示，這種變化已經有了苗頭: 核心城市的虹吸現象減弱，一線城市和新一線城市在近兩年平均人口淨流入43萬和150萬人，較2009年減少了11萬和34萬，而四線城市和五線城市近兩年平均人口淨流出規樓“從城市化走向城鎮化的趨勢迅速擴大，內遷化和城鎮化將會給中國經已較2019年收窄3.7萬和18.6萬。

即便如此，行業普遍認為，熱點城市供求關係將在2023年下半年隨着樓市恢復穩定健康發展而重新迴歸平衡，其中一個很大因素來源於年輕一代租房意願大幅增強，以及對於租房品質的要求提升。

國家統計局公佈的《中國人口普查年鑑-2020》數據顯示，從中國城市家庭住房來源來看，約有四分之一的家庭租房居住。一線城市租房比例更高，比如北京租房家庭比例已經超過了40%。

同時，租房的主力人羣已經轉變為90後和95後的年輕一代，佔比達到了68%。年輕一代對長租的意願增強，且他們更加註重生活品質和儀式感，更願意為各項增值服務及居住體驗買單。

克而瑞租售發佈的調查問卷顯示，與2021年相比，2022年願意租房的人羣比例提升了約10%，大多數城市房價進入下行通道，更多的人願意選擇租房來滿足居住需要。

其中，在一線及新一線城市，28%的租客接受租房5年以下，52%接受租房5-10年；而能夠接受租房10年以上的租客比例已經達到20%，且這一比例仍在增加。

克而瑞認為，未來隨着醫療、教育、户口等各項城市資源逐步與房屋等固定資產剝離，將會有越來越多的年輕人加入租房行列。同時，保租房與集中式長租公寓市場的成熟，總體租金水平將維持在較低且可控水平，租房品質與類型也更加細分。