萬科與建行合作，成立規模百億的住房租賃子基金

（文/馬媛媛）萬科在租購併舉上再出大招。

1月17日，由萬科與建行合作成立的“建萬住房租賃投資基金”在京舉行揭牌儀式。建萬住房租賃基金的募集規模為100億元，堅持投資於住房租賃基本定位，主要投資於公司及其下屬子公司及其關聯方持有的自持住宅、存量商辦物業等存量資產，同時投資於其他房企持有的具有投資價值的自持住宅、存量商辦物業等存量資產，用於租賃住房。

保障性租賃住房成多地“十四五”住房發展重點的當下，此前早有佈局的萬科，將在長租公寓領域開疆擴土、再增版圖。

據觀察者網瞭解，本次雙方攜手成立的基金首批投資了6個泊寓項目，分別位於北京、上海、成都和武漢，合作規模約24億元，後續將快速啓動第二批項目的合作。

強強聯手

根據1月16日晚間的公告內容，萬科下屬子公司海南中萬啓航管理服務有限公司、海南萬益管理服務有限公司與建設銀行下屬的建信住房租賃私募基金管理有限公司、建信住房租賃基金(有限合夥)簽署了《建萬(北京)住房租賃投資基金(有限合夥)合夥協議》，共同投資設立“建萬(北京)住房租賃投資基金(有限合夥)”(以下簡稱“建萬住房租賃基金”)。

出資比例方面，據兩公司公告，萬科下屬子公司中萬啓航認繳出資金額為100萬元、萬益管理認繳出資金額為19.99億元，合計佔建萬住房租賃基金的比例為20%；建信住房租賃基金認繳規模不超過79.99億元。

早在2022年9月，建設銀行董事會曾發佈公告，為加快發展長租房市場，增加保障性租賃住房供給，促進房地產業良性循環和健康發展，出資設立住房租賃基金，認繳人民幣299.99億元，該基金也成為了此次建行、萬科合作的“建萬住房租賃投資基金”的母基金。

萬科在公告中表示，公司將充分發揮行業龍頭的示範效應，為社會提供更多優質的租賃住房產品。

而建設銀行此次與萬科集團開展基金合作，將聚焦兩個方面重點發力。一方面着力引導居民住房消費新理念，“十四五”時期將有1億新市民進城，通過增加市場租賃住房供給，滿足不同羣體差異化需求。另一方面，積極構建住房金融服務新體系，共同孵化培育REITs合格資產，進一步完善市場化資產REITs標準，共同構建“投貸管退”住房租賃服務閉環，共同探索租購併舉的房地產發展新模式。

據瞭解，建行有成立專業的住房服務子公司，目前已開業運營215個“CCB建融家園”長租社區，管理房源超15萬間；專注打造開放共享的住房租賃綜合服務平台，企業用户達1.6萬户、個人用户超4300萬户；公租房管理信息系統拓展至328個城市，保租房App也在215個城市上線。

業內人士認為，萬科作為住房租賃領域的領跑者，具備業內領先的運營能力和競爭優勢，而建行作為住房金融領域的先行者，早已將住房租賃確定為全行戰略，此次雙方強強聯合，有望跑通住房租賃業務可持續健康發展之路，提振行業信心。

篤行不怠

2022年初，具有金融財務背景的萬科總裁祝九勝開始主管萬科長租公寓，此舉被視作萬科想將長租領域實現資產證券化的信號。

值得一提的是，祝九勝曾在建設銀行工作了20年。

作為國內最早落地實踐租購併舉的房地產企業，萬科旗下的泊寓一直是國內住房租賃領域的龍頭企業，在運營能力和競爭能力上均始終保持領跑優勢。

事實上，從2007年廣州萬匯樓面世，到2014年正式進入住房租賃領域，再到2016年創建“泊寓”品牌，經過多年經營，萬科泊寓已成為國內規模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。

據睿和智庫統計，截至2022年三季度，萬科泊寓在管房源數量在集中式長租公寓運營企業中規模排名第一，排在其後的為龍湖冠寓、魔方集團、樂乎公寓等。

數據顯示，近三年,泊寓營收復合增速40%，其中2021年運營淨收入（NOI）約為5.3億元，同比增長193%。2022年1-9月，萬科泊寓實現全口徑營業收入23.1億元，在疫情背景下保持了行業領先的規模和高出租率，共運營管理長租公寓約21.5萬間，出租率95%，在單房運營成本、費用率、自有渠道獲客比率等方面，已建立全面競爭優勢。

除自身資產外，泊寓還為近300家企事業單位的住房租賃項目提供產策、建造和運營管理服務。值得關注的是，泊寓還響應國家政策號召，多渠道，多方式參與保障性租賃住房建設和運營，截止2022年三季度已在北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、天津、佛山、長沙、武漢、成都等14個城市，正式納保4.28萬間房源。

對於本次合作的目的以及對公司的影響，萬科集團董事會主席鬱亮回應稱，租購併舉、發展租賃住房對社會和企業都具有重要意義。租賃住房獨有的經營管理特點，決定了該領域的深入推進，需要各個市場主體的通力協作。萬科將與建行一起，共同探索打通資產證券化、市場化轉讓等多種路徑，形成可持續的商業閉環，找到一條既能切實增加租賃住房供給，又能促進房地產業、房地產金融良性循環和健康發展的道路。

此前，監管層多次表示，要推動保租房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的保租房板塊。租賃住房REITs在國內已有先例， 2022年12月，華潤有巢REIT發行，成為業內第一家成功發行保租房REITs的房企。

在去年12月的股東大會上，萬科總裁祝九勝就透露過，萬科長租公寓業務採用成本價核算，平時這些利潤很難體現出來，通過REITs方式證券化以後，能夠為老股東體現、創造更多利潤。“萬科泊寓已經從已納保的項目中挑選出十幾個符合發行條件的，現在就是發行時間的問題。

對此，有分析人士指出，住房租賃業務的可持續商業模式一直是困擾業界已久的難題，目前只限於保租房領域的REITs發行未來也有望擴容。藉助住房REIT模式，長租公寓也有望構建“投融管退”閉環，為運營商提供優質的退出渠道，快速回籠資金，有效提高流動性，進一步釋放業務價值，跑通住房租賃業務可持續健康發展之路，推動租購併舉改革的進一步深化和落地。