紅盤海德壹號入圍積分破百，上海樓市“小陽春”將至？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）入圍積分破百，前灘紅盤備受矚目。

2023年1月中旬，前灘格力海德壹號項目開啓正式認購，推出163套建面約76-555平方米房源，均價約129800元/平方米。截至認籌完成，該項目實際認購639組，認購率392%，觸發5年限售和積分排序。

據公開信息表示，前灘格力海德壹號入圍線為100.85分。按基礎分60分計劃，購房者至少需繳納215個月社保（約18年）。

房企搶地

前灘，位於黃浦江以東、川楊河以南、濟陽路以西、華夏西路（中環線）以北，有人説這裏會是第二個“陸家嘴”，也有人説這裏將是一個“3.0版”的城市模板，既適合工作、也適合生活。

在自駕15分鐘至人廣和陸家嘴、緊鄰太古裏商場、跨國企業總部集聚、文體醫療、學區等眾多利好加持下，前灘成為購房者的必爭之地。在上海樓市火爆的2019年，有24749人蔘與認籌搖號，其中十分之一的目標正是前灘。

購房者眾，房源量寡。

據觀察者網不完全統計，前灘區域前後共6年間入市了晶耀名邸、晶萃名邸、中糧前灘海景壹號、東方逸品、東方悦耀、東方惠禮、海悦華庭、尚峯名邸、浦江海德、華唐名邸、三湘印象名邸等十一個項目。

值得一提的是，華唐名邸是由此前的租賃式公寓轉為了住宅出售。就算如此，折算下來，該區域每年僅有不到2個項目開盤入市。

更值得一提的是，前灘板塊內還有一塊絕版的好地塊，被業內稱為前灘九宮格，指的是位於前灘濱江、緊鄰一線江景的9個項目，因其被均勻的劃分為9個小格，與九宮格酷似，故此得名。

從用途上看，前灘九宮格主要由公寓和住宅兩大類組成，一部分是由陸家嘴集團競得的6個綜合地塊，除可售住宅尚峯名邸外多為租賃用地；另一部分是花落格力、三湘的純住宅項目，也就是屢次攪動前灘市場的海德壹號、浦江海德和三湘印象名邸。

將時間拉回至2014年年末。彼時，上海前灘九宮格罕見得推出3幅純宅地，吸引了格力、三湘、九龍倉、大名城、首創、中鐵、恆基、華潤置地、陸家嘴集團、新鴻基、招商蛇口等房企競拍。

第一宗出讓地塊為前灘地區Z000801編制單元32-01地塊，後更名為前灘格力海德壹號，該地塊歷經124輪競拍，最後被格力地產聯合體以16.14億元的價格競得，溢價率127%，樓板價65832元/平方米，成為當時上海最高的單價地王。

格力競得上海單價地王還不到5小時，就被下午開拍的浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區Z000801編制單元36-01地塊（三湘印象名邸）給取代了。該地塊最後被三湘印象競得，成交價格為18.61億元，溢價113.8%，成交樓板價高達樓板價66629元/平方米，相較於海德壹號每平方米貴了797元。

與此同時，格力地產以14.5億元奪得了前灘格力海德壹號相鄰的38-01地塊，樓面價5.39萬元/平方米，溢價率達92.5%。

消費者搶房

前灘土地出讓的競爭雖然激烈，但和購房者搶房相比卻稍顯遜色。

2018年4月，由於各種政策影響，上海的新房市場還處在買方市場，不少項目門可羅雀。可在這時，中糧前灘海景壹號推出437套房源，在均價8.5萬元/平方米、最低上車門檻700萬元的基礎上，引來3127組有效認籌客户，認籌比高達716%。

而無論是當時為數不多的“千人搖”項目，抑或是千萬富豪雨中排隊認籌的場景，都讓前灘板塊一戰成名。

四個月後，前灘再次推出晶耀名邸一期和東方逸品兩個項目，在同一認籌時段內只能認籌一個樓盤的新規定下，兩者認籌比分別為1328%和250%，全部過百。晶耀名邸一期更是因1328%的認籌比成為當時的現象級項目。

此後，前灘戰績顯赫。以海悦華庭舉例，旗下新房分別於2018年12月和2019年9月兩次入市，均價均為8.32萬元/平方米，前者推出362套房源，認籌比為244%；後者推出剩餘的35套房源，認籌比高達631%。

即使在新冠疫情爆發後，購房者對前灘的熱情仍舊不減。作為新冠疫情控制後首個入市的項目，東方惠禮於2020年4月推出411套房源，均價9.2萬元/平方米，意外吸引2284組有效客户認籌，認籌率達555.7%。

前灘核心板塊有新房入市也是在這一年，打頭陣的是三湘印象名邸。2020年6月，三湘印象名邸推出142套房源，均價12.18萬元/平方米，認籌比673%；隨後9月，浦江海德以11.28萬元的均價入市，195套房源，認籌比641%；12月，尚峯名邸204套房源入市，均價11.2萬元，認籌比1266%。結合此次入市的前灘格力海德壹號，前灘九宮格均有項目入市，此外整個前灘板塊也僅剩“21號地塊”尚未入市。

但在前灘板塊項目先後入市的七年間，前灘新房價格從最初均價8萬的晶耀名邸、中糧前灘海景壹號、東方逸品、海悦華庭，走到了9萬東方惠禮、10萬的華唐名邸，再漲至11萬的浦江海德、12萬的三湘印象名邸和13萬的格力海德壹號。

和新房均價相比，前灘板塊的二手房價格更是一路狂飆。

以中糧前灘海景壹號舉例，鏈家官網顯示，該項目二手房共成交7套，2019年11月成交的建面94平的一套低樓層房源以1020萬元成交，摺合10.85萬元/平方米；五個月後，該小區同樣成交一套低樓層，117平方米的房屋成交總價1380萬元，成交均價11.79萬元。

2020年下半年，中糧前灘海景壹號二手房均價有了較大的漲幅，一套建面65平方米的低樓層房源以1015萬元成交，成交均價15.62萬元，較年初成交均價上漲了3.83萬元/平方米。

進入2021年，中糧前灘海景壹號成交的二手房均位於中高層樓，均價則上漲至18萬元左右。另外，在鏈家發佈的在售二手房中，低樓層的均價達到18.43萬元/平方米，中樓層和高樓層的均價則漲至19萬元/平方米。

換句話説，在二手房入市不到5年的時間裏，中糧前灘海景壹號的房價基本實現翻倍，而這也是該區域同期入市項目的共性。

“除了地理位置、交通、教育配套等優勢外，巨大的一二手倒掛差是吸引我‘打新’的主要動力。”有購房者向觀察者坦言，以現在的二手房價格來看，若購入1000萬元總價的新房，在賣出去後應該有500萬的“利潤”空間。

小陽春將至

前灘板塊的火熱，似乎在傳導上海樓市正迎來複蘇的信號。

“1月雖然是傳統淡季，市場成交相對清淡，但上海一月成交走出了淡季不淡行情。”據上海中原地產首席分析師盧文曦介紹，1月上海新建商品住宅成交面積96.4萬平方米，環比減少4.1%。

他進一步表示，從交易節奏來看，上海新房市場呈現典型的“高開低走”，儘管有元旦假期影響，但1月首周成交面積仍超過35萬平方米，此後逐步走低，由於春節長假影響，最後一週也沒有出現翹尾效應。

從成交區域來看，青浦、嘉定表現突出，嘉定成交19.2萬平方米，青浦成交17.2萬平方米。市區範圍內，新靜安表現較好，成交量超過10萬平方米，排名全市第3；成交產品方面，以靜安天悦、象嶼招商公園1872、金隅外灘東岸為代表的中高端改善產品交易突出，成交面積前十榜單中居然有4個10萬+項目上榜，甚至有1個項目衝入前三。

而基於成交結構向中高端改善產品傾斜，新房均價回升，為70752元/平方米，環比上漲1.9%。

值得一提的是，2022年底，部分房企為衝業績集中供應新房房源，導致2023年1月新房供應大幅度減少。據上海中原地產數據顯示，1月新房供應面積為47.5萬平方米，環比減少77.2%。

“從政策風向來看，房地產不斷吹暖風，正視房地產對穩經濟的貢獻度，對市場預期和信心提振有積極作用。此外，農曆新年後前灘項目再度爆出超過100分的入圍標準，對市場信心的提振有促進作用。”在盧文曦看來，2023年所有工作都開展早，比如住建部農曆新年伊始就開工作會議佈置相關工作。因此，預計今年市場會較早進入狀態，新批次集中供應也會盡早亮相，小陽春有可能比以往早一些出現。