最高虧損250億，超4成房企將“披星戴帽”

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）儘管融資端利好消息不斷，但業績指標大面積“坍塌”早已註定。

2月1日，觀察者網統計A股房地產行業50家主流上市公司業績預告發現，共有35家預計2022年歸屬於上市公司股東的淨利潤呈現虧損狀態，佔比高達70%。

其中，14家房企為首度虧損，即便央企大悦城、華僑城，以及北京國資委旗下的首開股份也未能倖免。

相比之下，其餘21家上市房企已經至少連續2年出現虧損，即將面臨“戴帽”風險，佔總比例的42%。

更有甚者，如泰禾集團（ST泰禾）、雲南城投（ST雲城）、鐵嶺新城（ST新城）等已經“戴帽”房企，不久後大概率將“披星”，隨時面臨退市風險。

業績虧損、淨資產斷崖式下降

儘管從2022年違約房企出現頻率上來看，大面積虧損已成定論，但虧損額度如此之大，仍然震驚了整個地產圈。

數據顯示，預計歸母淨利潤最大虧損額度超過100億元的房企共有7家。

其中，榮盛發展堪稱“虧損王”，其預計2022年最高虧損可達250億元，較2021年同期的虧損額度再擴大超200億元，單日淨虧近7000萬元。

要知道，曾經鬧得全網沸沸揚揚的樂視網，年度最高虧損額度也才181.84億元（2018年）。

另一家公開違約較早的規模房企四川藍光發展，預計2022年度歸屬於上市公司股東的淨利潤為-219.37億元，位列第二名。

同時，金科股份、陽光城、華僑城A、泛海控股、中南建設等數家房企虧損額度也在繼續擴大，預計2022年至少分別淨虧損190億元、110億元、110億元、100億元、90億元。

而相比經營業績虧空，房企淨資產呈現斷崖式下滑更加令人驚懼。

如藍光發展，預計2022年度期末歸屬於上市公司股東的淨資產為-208.21億元左右。根據《股票上市規則》的有關規定，該公司股票可能被實施退市風險警示。

從公告內容不難看出，多家公司業績虧損一方面在於需求下滑交付減少，且轉結土地成本高、房屋售價低造成結算項目毛利率低，部分項目出現虧損；另一方面，受信用和債務問題影響，不少企業的借款利息和費用率增加。

真假“資產減值”

與2021年度虧損原因類似的是，大額計提存貨跌價準備仍是影響房企業績的主要因素之一。

例如，藍光發展計提了160億元的減值損失，主要為存貨跌價準備，佔虧損額超七成；格力地產則計提至少15.8億元的資產減值準備和至少5.37億元的投資性房地產公允價值，佔到該公司虧損額的近九成。

值得一提的是，不少行業人士對此原因提出質疑。

有資深投行人士向觀察者網分析稱，2022年以來部分地區確實存在房價下行、銷售折讓力度加大等趨勢，尤其是基本面較差的三四線城市。但坦率來講，新房價格即便有所下降，降幅也僅僅維持在一個非常低的層面，遠未達到房企公告中所述的水平。

“其中的疑點很多，特別是對於規模房企而言，主要房屋存量集中在一二線與少量強三線城市內，部分熱點區域甚至仍然保持新房價格上升趨勢。”因此，上述人士猜測，房企的虧空大概率早已有之，只是過往高週轉模式下並未暴露出來。

一位曾經的30強房企人士也向觀察者網表示，越是已經出現實質性違約的房企，越不可能折讓銷售存貨，加上房屋市場價格變化不大，存貨跌價這麼多就不符合邏輯。“因為新增存量已經不可能，企業不管想要給自己賣個好價錢，還是想要通過緩慢回血維持運轉，實施自救，手中淨資產的價值才是根本。反而是部分不差錢的優質房企，為了衝擊銷量才會使用一些促銷手段。”

深交所和上交所對此也持懷疑態度。

近日，不少房企在發佈業績預告之後，均收到來自交易所的關注函。

如預虧250億元的榮盛發展，深交所就要求其説明業績虧損同比大幅增加原因及合理性。

針對業績預告顯示公司因計提資產減值損失導致公司利潤下滑，深交所關注函要求企業説明計提資產減值損失涉及的具體資產及項目情況，主要減值測試過程，包括主要假設及重要參數選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，資產減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報告期計提大額資產減值的情形。

兩房企扭虧為盈

而令人意外的是，就在整個行業哀聲一片的同時，也有兩家房企順利實現扭虧為盈——華夏幸福與大名城。

根據公告數據，經財務部門初步測算，預計大名城2022年度實現歸屬母公司所有者的淨利潤1.42億元至1.70億元；預計2022年度實現歸屬於母公司所有者的扣除非經常性損益後的淨利潤0.92億元至1.10億元。

而2021年同期，企業歸屬母公司所有者的淨利潤虧損高達4.12億元。

對於扭虧原因，大名城方面指出，首先是影響計提存貨跌價準備的因素已不再持續惡化，預計本報告期較上一年度報告期公司計提存貨減值準備大幅減少；其次是子公司股權轉讓影響投資收益，以及嚴控三費支出，提升獲利能力。

但在知情人士看來，這也不過是大名城提早看出2022年行業持續下行趨勢，因此提早對存貨進行了適當甚至過量的存貨跌價準備。

數據顯示，2021年企業淨虧損超過4億元，而當年計提存貨跌價準備卻超過7億元。

與之不同的是，華夏幸福扭虧為盈主要以來其債務重組方面的進展，企業在自身經營方面依舊慘淡。

要知道，作為上一屆“虧損王”，華夏幸福2021年淨虧損額度高達390.3億元。

2022年，企業憑藉債務重組進展方才勉強扭虧為盈，預計歸屬於上市公司股東的淨利潤為11億元-16億元。

華夏幸福在公告中表示，目前正在推進《華夏幸福債務重組計劃》及《華夏幸福債務重組計劃補充方案》，而根據前述計劃及方案與債權人簽署相關協議後，涉及債權人豁免或調減公司對其的債務（包括本金、未支付利息及罰息），“本次業績預告中已考慮相關影響”。

不過，基於債務重組進展而確認的債務重組收益，為非經常性損益，若扣除該部分損益影響，華夏幸福在2022年的經營業績仍為虧損，扣非淨利潤約虧損173億元至168億元。

而在上海易居房地產研究院總監嚴躍進看來，這對華夏幸福來説依舊是個不錯的開端，隨着去年底政策支持力度加大，2023年出險房企重組再融資等進程勢必加快，行業盈利與銷售壓力或將得到緩解。

另一方面，克而瑞也指出，中長期來看，房地產行業以“穩”為主基調，供應端、需求端等全方位政策相繼落地、執行，企穩、鞏固是行業發展趨勢。在此趨勢下，資產減值計提也會收縮，根據市場恢復情況，部分房企存貨跌價損失或能轉回，形成收益。