集中供地政策將迎優化，土拍邏輯要變？
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在房地產調控整體寬鬆的氛圍下，土地市場也出現了變動的信號。
長且複雜的房地產產業鏈中，位於上游的土地市場佔據着獨特的地位。或將迎來優化的集中供地政策，會為今年的土地市場帶來什麼變化？
正在建設中的房地產樓盤。 中新社記者 張斌 攝
集中供地將迎優化
近日，一份名為《關於進一步規範住宅用地供應信息公開工作的通知》(以下簡稱“通知”)流傳甚廣，讓不少人解讀為“集中供地制度或將取消”。
2月3日，自然資源部證實，“該文件是自然資源部印發的，對地方住宅用地供應工作進行的指導文件。不是要取消集中供地制度，而是優化完善集中供地政策，更好發揮充分公開披露信息對於穩定和引導市場預期的積極作用。”
“此次對集中供地的完善，最重要的就是供地計劃和信息。過去由於供不應求，供地計劃的作用不大，主要是如何增加供地；現在大部分城市供應過剩，且區域間差異分化很大。保持地產穩定，必須要做供給側改革。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉説。
上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進提到：“各地供地信息也會更加明確，客觀上會減少土地方面的信息不對稱問題，對於激活2023年土地投資市場具有積極的作用，也值得期待。”
城中區某商品住宅樓。 孫睿 攝
“優化”如何體現？
2021年2月，自然資源部要求22個重點城市住宅用地實現“兩集中”的政策落地，集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，且原則上全年發佈出讓公告不超過3次。
集中土地供應模式使得土地拍賣的總體週期較短、供應次數較少，也因此有了土地“零售變批發”的説法。
彼時便有分析指出，此舉將在一定程度上將平抑土地市場熱度和房價上漲壓力，引導購房者穩定預期，有利於實現“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標；但單次大批量的土地供應對政府的管理能力提出了更高要求，也更加考驗房企的現金流運營以及融資能力。
新的通知中，首先便有對“三次”這一明確數字的優化，表述為“詳細清單內的地塊，在公開的擬出讓時間段內可以一次或多次發佈出讓公告，有序組織出讓，並在公開的擬出讓時間段內全部推出。”
“一年三次的嚴格集中供地，在市場熱度較高的市場下，對於平穩市場會起到積極作用，但是市場降温的背景下，尤其是降温較為明顯的城市，對於市場預期以及房企拿地意願都有可能引起負面效應，需要進行制度層面的優化。”58安居客研究院院長張波指出。
通知另明確，建立擬出讓地塊清單公佈制度。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少於3個月，給市場主體充足的時間預期限制。
“這也體現了此次政策的核心要點——推進供應信息公開。”嚴躍進表示，3個月的緩衝期實際上是希望地塊信息為房企和市場所消化，本質上也是希望土地供應工作和市場需求做緊密的對接。
“集中供地的目的在於穩定市場，但城投平台進行託底的現象也較為常見，初步統計2022年城投拿地佔比近三分之一。不少地塊出讓成功但處於開發停滯狀態，這本身對於房地產市場的穩定很難起到正向作用。”張波表示。
從中指研究院發佈的《2023年1月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》看，今年1月TOP100房企拿地總額591億元，同比下降29.4%，地方國企仍是拿地主力。
“舊模式下一天內出讓，如果沒有開發商拿地，為避免流拍、為維護地價，就需要國企和城投托底。新模式設置3個月的較長週期，可以給開發商充足的時間，也給地方政府勾地、招商引資充足的時間。”李宇嘉也認為。
正在建設中的房地產樓盤。 中新社記者 張斌 攝
已有城市出現實質性變化
隨着房地產市場出現的新變化，“一年只賣三次地”的形勢也在更早的時候便出現了鬆動的信號。
2022年10月，江西省住房和城鄉建設廳發文，將協調省自然資源廳積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出，南昌也成為了首個官方提出擬退出集中供地的城市。
更早時候的2022年9月，長沙供地宣傳推介平台“供地雲”也曾發佈通知稱，“今後不再按年度批次推介土地，更改為年度常態化持續更新推介。”
相對於正式的官宣，更多城市選擇在實際安排中進行調整。
2022年，北京、上海、深圳、杭州、南京等地，均以增加集中供地次數的方式對集中供地制度進行調整。武漢、徐州更是率先完成了六批集中供地。
進入2023年，杭州、蘇州和鄭州等地已公佈了首批次地塊詳情，集中供地的大框架下也出現了一些變動。例如，杭州多區提出了“成熟一批、出讓一批”的原則；對於成都市中心城區發佈的4月底前擬出讓的住宅用地明細清單，相關人士表示，此次將先集中發佈住宅用地清單，後在供地清單時間內可多次組織公告。
“部分城市仍將會保持集中出讓的節奏，尤其是一些市場熱度上升明顯的城市，預計後期單次出讓的土地宗數仍將保持一定高位，以抑制房地產市場的熱度過快上升；部分降温城市則會優化出讓次數，小量多批次的面市將更有利於市場的穩定。”張波認為。
（中新財經記者 左宇坤）