中介稱“不降價根本賣不動”！武漢將房地產歸為“困難行業”，還額外發“房票”

房地產，終究成了“困難行業”。

2月6日，武漢發佈16條穩經濟措施（下稱16條），房地產行業被歸為“困難行業”。其中提到，為減輕企業資金壓力，在重點監管資金中增加“項目主體結構達到三分之二進度”撥付節點；優化調整新建商品房預售條件，房地產開發企業可增加申請預售許可次數，預售許可最低規模不小於棟等。

來源：武漢市人民政府

事實上，過去的一年，武漢房地產市場無論是在成交量，還是投資力度上均創下了近幾年新低。

“2022年公司總部資金壓力大，都減少了對外投資，我們在武漢的銷售額下滑也很嚴重，主要聚集在保交樓、保交付上，消化存量。”某百強房企武漢區域相關負責人在接受記者微信採訪時表示。

圖片來源：@武漢發佈

不降價根本賣不動

房地產被武漢官方劃為“困難行業”並不難理解。

中指研究院監測數據顯示，2022年武漢新建商品住房共計成交11.63萬套、1316.5萬平方米，同比分別下滑42%和43%，是近8年來成交量最少的一年；全年土地成交金額約822億元，同比減少約47%，涉宅用地成交建築面積、成交金額排名均跌出全國前十，而2017年-2021年其排名一直保持在全國前4-7名。

武漢市住房保障和房屋管理局官網公佈的數據也顯示，截至當年10月，武漢已批准預售尚未網籤的商品住房181626套，面積2109.6萬平方米，庫存約18萬套。

在此情況下，降價成了2022年武漢樓市的主旋律，“有些區域項目價格降了近20%，特別是去年上半年，不降價根本賣不動，不少前期拿高價地的項目都在虧本銷售。”2月7日，武漢一中介門店新房經紀人張瑤（化名）在微信上告訴《每日經濟新聞》記者。

以武漢德商·光谷洺悦天璽為例，2020年底經過117輪競標，德商以成交樓面價約15700元/平方米、總價16.468億元、溢價105.39%拿下，這也是當時光谷東的“地王”。

定位高端改善的德商·光谷洺悦天璽於2021年11月首次入市，開盤均價約2.7萬元/平方米，去化率約30%。但到了2022年12月，項目優惠後的價格最低能做到2.4萬元/平方米，其中還包括3500元/平方米的裝修。

又如，位於金銀湖板塊的恆基旭輝鉑悦園著，這是旭輝在武漢的首個鉑悦系高端項目，2022年初入市後銷售業績一直不甚理想。到了當年7月，該樓盤做起了團購促銷，單價也從最初的2.5萬元/平方米下調了2000元。

而漢陽區保利庭瑞閲江台去年9月初更以現房每平方米降價近6000元，打響價格內卷之戰：推出K8地塊4號樓面積段120-140平方米，12700元/平方米一口價任選；6號樓面積段112-130平方米房源，13300元/平方米任選。這一降價幅度引來同行反對，後被政府責令整改，並暫停銷售。開發商武漢保利隨後也發佈退款聲明：打折促銷銷售行為無效，3天內全額退款。

需要注意的是，東湖高新區、漢陽區、洪山區、江岸區曾被譽為武漢樓市“四大天王”，也是武漢樓市的半壁江山。

問題樓盤數量全國第一

事實上，武漢樓市面臨的不僅是銷售的低迷，更有來自保交樓的壓力。

根據克而瑞研究中心統計，截至2022年12月31日，在32個典型城市重點監測的290個停工項目中，有62個項目全面復工、86個項目部分復工，但仍有126個項目處於停工狀態。

其中截至2022年底，武漢問題樓盤數量為36個，佔比32城總量的10%以上；尚未交付套數69266套，尚未交付面積727萬平米，無論從問題樓盤數量還是套數、面積上來看，均位居32城榜首。

武漢同策機構統計數據顯示，2022年全年武漢涉宅用地供應81宗，供應建面約978萬平方米，起拍金額約952億元；成交71宗，同比減少37%；成交建面約862萬平方米，同比減少約58%；成交金額約822億元，同比減少約47%。

來源：武漢同策

而從全國排名看，2017年-2021年武漢涉宅用地成交建築面積、成交金額排名一直在4-7位，但到了2022年成交金額跌至第13位，成交建築面積排名跌至第33位。

上述百強房企武漢區域相關負責人在接受記者微信採訪時表示，2023年需要根據集團情況和區域銷售情況決定是否投資。

為緩解企業困難，16條就專門提到，為減輕企業資金壓力，在重點監管資金中增加“項目主體結構達到三分之二進度”撥付節點；優化調整新建商品房預售條件，房地產開發企業可增加申請預售許可次數，預售許可最低規模不小於棟；在保證城市功能和品質的前提下，新出讓住宅項目原則上不附帶宗地範圍以外的建設義務；同時下調競買保證金，允許銀行出具保函代替競買保證金，除競買保證金之外的剩餘土地出讓價款，允許在1年內繳清，特殊項目可2年內繳清。

“在原有基礎上，預售條件及預售資金監管的優化，土地出讓條件的鬆綁，可以有效提高企業資金利用效率，促進投資積極性，助力市場良性循環發展。”中指研究院華中研究員李國政在接受記者微信採訪時表示。

額外發“房票”

不過，武漢此次16條最為關鍵的，是在限購區給每户家庭額外又發了一張“房票”。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，限購區域無條件增加一套購房資格，意味着原先“本地人限購兩套、外地人限購一套”的規定調整為“本地人限購三套、外地人限購兩套”，該規定意義重大，尤其是要從“以舊換新”“以小換大”“多孩家庭”等住房改善的角度出發，優化限購區域政策，促進住房消費市場的提振。

而在過去的一年，基於市場發展實際，武漢多次出手，出台了多項房地產支持政策，包括預售資金監管優化、房貸利率下降、二套房首付降低、二環外限購解禁，二手房帶押過户等，僅在“限購鬆綁”上就多次做了文章。

如2022年5月21日，“武漢經開區”微博發佈消息稱，自5月22日起，武漢經開區的沌陽、沌口、軍山新城區域從原限購區域調整為不限購區域，自此武漢經開區全面取消住房限購政策。

6月20日，武漢又在實操層面執行新的限購政策，户籍居民家庭名下若已有兩套住房，可以再買一套房。

此外，武漢還有一些特殊的限購鬆綁政策：如二孩或三孩家庭可買第三套房、父母投靠可買第三套房政策等。

“因城施策，賦予地方政府調控自主權，堅守‘房住不炒’底線，地方也要承擔更大的主體責任。”李國政直言，近幾年，各個城市在樓市調控一般採取“小步快跑”方式，不斷試探市場寬鬆邊際，全國各地一年出台了逾千項政策。

在他看來，春節前後，全國多個城市再次發佈了樓市支持政策，涉及棚改、落户、限購、利率、公積金、税費補貼等多個方面，武漢依然有調整空間。

武漢住建局數據顯示，2023年春節以來，武漢樓市成交依然處於下降態勢。整個1月，武漢市新建商品住房網籤成交6303套，銷售面積74.5萬平方米，成交量環比下降62%，同比下降48%。

“短期看，需求不振、信心不足情況依然存在，房地產市場的完全復甦，還離不開政策的進一步助力。”李國政續稱，結合武漢市場發展情況，政策動態優化調整的步伐不會停止，只有充分藉助“組合拳”發力，才能更好實現“穩地價穩房價穩預期”目標。

（記者 陳利）