“經濟學家建言2023中國經濟”系列| 連平：2023年中國房地產怎麼走？-連平、王慧
2023年，“拼經濟”成了關鍵詞。
開局關乎全局，起步決定後程。面對外部環境的不確定，以及自身的結構性難題，今年，中國經濟將如何穩中求進？
疫情陰影正在淡去，全國兩會隨着初春回暖的節奏向我們走來，觀察者網和復旦大學中國研究院聯合推出“經濟學家建言2023中國經濟”系列視頻訪談，邀請十餘位著名經濟學家，從房地產、數字經濟、穩投資、促消費等諸多領域前瞻並建言2023年中國經濟。
房地產業是中國國民經濟的重要支柱產業，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡”。2023年中國房地產將會怎麼走？針對相關問題，觀察者網專訪中國首席經濟學家論壇理事長、植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平教授。
【訪談/觀察者網 王慧 整理/房佶宜、王沫初 審核/周小婷、朱敏潔】
觀察者網：從2021年下半年到現在，整個房地產市場一直處於全面下行的階段。國家統計局1月17日發佈的數據顯示，2022年全國房地產開發投資下降10%，這是非常罕見的情況。對於當前的房地產市場，您怎麼看？造成這一困局的原因又是什麼？
**連平：**2022年以來，房地產市場全面下行態勢十分明顯，銷售、拿地、投資各方面總體情況非常不如人意，增速也在下行。之所以會出現房地產開發投資下降10%的情況，我認為最重要的原因有以下幾方面：
第一，從週期性的角度來看，房地產作為一個重要行業，有其週期性運行的變化，每個週期時長大概為3.5年，有向上、平衡、向下三個階段。與2020年的由下向上不同，自2021年下半年以來，整個房地產市場是由上向下，在這一下行階段，再加上其他因素的影響，導致2021年至2022年、尤其是2022年，成為整個房地產市場運行最明顯的下行階段。
第二，房地產市場受到壓力後，自身運行中出現了一些風險，例如“保交樓”事件。這些事件嚴重打擊外界對房地產市場的信心，也讓大家逐步認清市場的風險，投資、尤其是購房變得特別謹慎。
第三，疫情對房地產市場的衝擊。房地產市場的銷售受疫情影響特別大，這是當前遇到的最為嚴重的一道坎。
圖自國家統計局
觀察者網：劉鶴副總理在前不久的達沃斯論壇向來自世界各國的與會者重申，房地產業是中國國民經濟的支柱產業。您覺得當前中國房地產業的波動會對國民經濟的發展產生哪些影響？
**連平：**這次中央關於房地產市場和行業的定調是非常及時和清晰的，從某種意義上來説，這對整個房地產市場以及市場上對房地產的認識，起到撥亂反正的作用。
一段時間以來，由於房地產市場本身存在的一些不規範亂象，使得大家對房地產的整體評價不高，甚至帶有一些情緒。這也導致大家在觀察這個行業和市場時，看不清楚它在整個國民經濟運行中的作用、功能和地位。
劉鶴副總理在達沃斯論壇的演講，是從資產的角度講述了房地產的重要性。他指出，與房地產相關的貸款佔銀行信貸的比重接近40%，房地產業相關收入佔地方綜合財力的50%，房地產占城鎮居民資產的60%至70%。
房地產的重要性也體現在整個國民經濟運行的各個方面。過去5年，房地產業產值佔名義GDP比重年均為6.8%，這個比重也是所有行業中最多的。從最近幾年的平均水平來看，房地產對整個GDP的貢獻約達7%。2022年，房地產投資在固定資產投資中佔比約為23%，商品房銷售額佔全國社會消費品零售總額的30%。
這些數據説明，不管房地產市場好不好、是否規範、是否存在許多不盡如人意的地方，它在國民經濟中的地位都是非常重要的。
從這一點來看，不光是中國，全球很多重要的國家也是如此。以美國為例，與房地產相關的信貸資產佔銀行信貸比重大約為40%。另外，美國也有很多經濟數據預測，觀察經濟運行需要依靠這些前瞻性數據，而在這些前瞻性數據中就有不少跟房地產相關，這説明房地產在整個經濟中是非常重要的。美國還建立了一些重要的金融機構，例如房地美（Freddie Mac），房利美（Federal National Mortgage Association），來處理房地產市場的問題。
房地產市場問題確實不少，但對整個國民經濟影響非常大。從之前列舉的我國國內數據之中，可以得出一個基本結論，就是如果房地產好了，整個經濟運行也會比較平穩；反之，整個經濟的增長運行也會受到較大的壓力。
劉鶴副總理在達沃斯世界經濟論壇致辭。圖自微信公眾號“世界經濟論壇”
觀察者網：去年以來，從中央到地方，房地產政策進入全面寬鬆週期，尤其是下半年以來獲得了更多政策支持，包括“金融16條”、“三支箭”等等。這些支持政策的力度夠不夠，您有什麼評價？從現狀來看，這些政策的效果還很有限，市場依然普遍情緒低迷，為什麼會出現這樣的狀況？市場回暖程度究竟取決於什麼？
**連平：**從2021年9月之後，相關政策就開始向寬鬆方向進行調整。這樣的調整起到了一定的效果，不應該被抹殺。它對市場的平穩運行和改善發揮了一些積極作用，只是這些作用還沒有最終反映出來。
效果體現在兩個方面，一是房企獲得的金融支持力度明顯增大，融資環境有了明顯改善。現在的金融支持狀況與2021年之前有了明顯變化，那時的相關政策是在收縮房企的金融環境和空間。
據不完全統計，在2022年底，一些頭部房企和大銀行之間簽訂了許多意向性授信協議，涉及的信貸總量超過4萬億元。此外，債券市場、發債融資也開始鬆動，股權融資也在發展。
二是在“保交樓”問題的處理上及時採取了一系列措施，使得市場逐步穩定下來。如果“保交樓”事件沒有及時處理好，可能會蔓延開來，導致整個市場出現更大的風波甚至是風險。
這些政策中也存在一個結構性問題。這次融資給房企提供的信貸額度總量不算少，但獲得融資機會的基本都是盈利狀況非常好的頭部房企，非頭部房企或中小型房企獲得的融資機會就非常少。
我給它的評價是“錦上添花有餘，雪中送炭不足”。這是當前整個金融體系存在的基本問題，全球的商業銀行都有這樣的特點，錦上添花的活兒很願意幹，需要雪中送炭的時候就縮回去了。
但目前央行也正在通過包括再貸款在內的貨幣政策工具，推動商業銀行給困難房企提供信貸支持。
觀察者網：力度更大的政策出台的空間是否存在？在提升市場信心、穩定預期方面，您有什麼建議？
**連平：**現在的政策已經做了大量調整，很多政策都在逐步落地。下一步市場可能要解決的問題，一方面是金融要進一步寬鬆，進一步有針對性地支持房地產市場、房企和房地產行業；另一方面，要想房地產市場真正出現好轉，銷售要能跟上去。
對於房企來説，貨幣資金的流動性來源主要是三方面，第一是銷售，第二是銀行貸款，第三是包括自籌資金和發股票等在內的其它融資，目前這一塊的融資難度相對較大。
首先，對於當下的房地產行業來説，房企想要徹底改變現狀，就要把房賣出去。只有把房子賣出去，錢才能收回來，資產負債狀況改善了，盈利、收入情況好了，銀行才願意給這些房企貸款。所以，房地產市場的銷售是關鍵問題，在下一階段，銷售問題得到突破，能夠快速增長，房地產市場才能慢慢火起來。
其次是房企負債的接續和權益的補充。“負債接續”是對房企負債進行展期延續，防止資金鍊崩斷；而“權益補充”是指資本的補充，房企的資本充足率要滿足監管的要求。
最後是信心要得到提升。
除此之外，在相關政策方面還可以有一些更大力度和範圍的動作。
從釋放需求角度來説，第一，可以再適當降低首付比例，一些城市首付已經從三成降到了兩成，從兩成再往下降現在也在考慮中；可以考慮再降0.5成，從三成降到2.5成或者從兩成降到1.5成，尤其是在某些市場需求比較低迷的城市，可以嘗試更低的首付。
也有人表示，首付低了，未來要交的房款和付的利息就多了。針對這種情況，如果是首套房，在首付比例下降的情況下，也可以進行一些補貼。
第二，房貸利率可以進一步調降，但下調空間比較有限。現在利率已經降了不少，但幅度並不是很大，從歷次政策調整的比例來看，現在利率下調幅度相對有限。但在此必須指出的是，房貸利率水平在經過多年的調整以後已經很低了，在此背景下再進一步下調利率，其邊際的下行是很明顯的。
2020年7月17日，市民在青島西海岸新區住房公積金貸款聯合辦理大廳辦理業務。圖自視覺中國
第三，可以增加首套房購買者的公積金貸款額度。
從支持房企的角度來説，可以增加開發貸的支持力度。目前開發貸在銀行信貸中所佔的比重約為6%，處於歷史較低水平，此前比較高的時候佔比達到7.5%，所以可以將開發貸比重上調0.5%，0.5%已經很多了，有好幾萬億。開發貸增量大，對房企的支持力度就會明顯增加。
此外，針對房企其它方面的融資，例如債券、股票等，都可以進一步放寬條件、降低門檻。
觀察者網：對於房地產行業來説，更加可持續的復甦依賴於住房需求的穩健恢復。説到需求，我注意到網上流傳着這樣一個數據，即中國現有的住房存量足夠34億人居住，也就是現有房屋的空置率相當高。您怎麼看這個數據，它是準確的嗎？
連平：“34億”這一説法的來源主要涉及兩個數據，一個是人口，另一個是住房的庫存總量，爭議主要集中在住房庫存總量的計算以及它的價值上。
“34億”所依據的房產價值評估數據為450萬億，這個數據不是很客觀，有明顯誇大。我們認為從住房銷售面積、銷售價格和居民總資產比例等各種因素綜合來看，經過相對公允的測算，我國存量房產的價值大約為300萬億。
不過，在某些地方、某些城市的一些地段，明顯存在房屋空置率偏高的問題。原因是房地產市場長期的粗放式經營發展，以及地方上的一些政策出現了偏差。例如，在某些地方，其本身沒有太多的需求，但地方政府為了創造收益，低價給了開發商一塊地。由於成本低，開發商只要賣掉三成，就已經賺錢了，然後就離開這個市場，這就導致了高空置率。這不是極個別現象，在一些三線甚至四五線城市，經常出現這種情況。
但在一些重要城市，房子基本是供不應求的。以上海為例，5年、10年前，有人説，一到晚上就會發現黃浦江畔很多較好的住宅空置率很高，但現在那裏住宅的空置率明顯不高了，因為隨着經濟的發展、人口的流入以及人們收入水平的提高，改善性需求在增加。
所以從全國來看，在解決人口流出城市空置率問題的同時，還要解決重點城市供不應求的問題。這就需要政策有更多的針對性。
最近，國家特別強調因城施策，即根據不同城市採取不同的策略，如果繼續實施一刀切政策，就會出現很大的偏差。現在因城施策正在逐步體現，但力度還不夠，仍需在很多方面努力，真正把因城施策落地。
觀察者網：隨着未來城鎮化速度放緩、生育率下降、人口結構不斷老齡化，住房需求會受到多大沖擊？怎麼做才能更好地推動需求釋放？
**連平：**人口紅利在慢慢淡去是一個客觀事實。現在勞動年齡人口正在逐步減少，其中20-50歲的適齡購房人羣也在減少，而老年人口逐步增加。因此，購房的需求從中長期來看，不會持續不斷地增長。
2012年—2021年全國60週歲及以上老年人口數量及佔全國總人口比重。圖自國家衞健委網站
但這只是影響需求的因素之一，不是決定性因素。比如，人口流動會帶來住房需求，當地人口因收入增長也會產生改善性住房需求，諸如此類的因素加在一起的需求增長，可能會比因人口問題而減少的需求量更高。
現在，我國一直強調推進新型城鎮化，新型城鎮化最重要的特點就是建設城市羣和都市圈，人口進一步向這些地方聚集。從經濟發展的規律來説，隨着產業、人口的聚集，城市羣和都市圈的經濟發展效率會明顯高於其它地區，也有利於國家經濟的發展。
從近10年的數據來看，人口流動已經在整個房地產市場以及經濟發展中發揮了巨大作用，最典型的是長三角、珠三角、成渝地區以及京津冀。此外，中西部地區的省會城市也成為人口流動的重要集聚地，推動這些地方的經濟發展。我們可以發現，未來因人口流動所帶來的住房需求增長是比較可觀的。
2022年我國城鎮化率為65.22%，未來要達到發達國家城市化的較低水平（75%-80%），至少還需要10年，起碼還有1億人會逐步進入城市。此外，隨着城市經濟發展，人們收入水平進一步提高，改善性需求也在不斷增長。
綜合以上幾個方面，雖然中國房地產市場未來恐怕很難再有非常高速的增長，但在今後10年左右的時間仍會保持平穩增長，不會像有些人説的那樣，中國房地產市場會一下子進入冰冷時代。
觀察者網：您對2023年房地產行業的發展做過周密的研究和分析，各類城市的房地產發展會出現不同的走向。觀察者網的讀者、觀眾中存在大量購房的需求者，您覺得隨着房地產寬鬆政策密集出台，政策效應疊加後，對於購房者來説，2023年哪些城市是入手的好時機？
**連平：**首先要把這個問題放到房地產市場與行業運行的週期性變化中來看待。目前房地產處於週期性下行的主階段。
房地產的週期運行大約是3.5年左右，其中的下行階段約為2年。中國房地產自2021年就開始下行，2022年是下行期的主階段；現在到了2023年的上半年，從週期運行的角度來看，今年上半年可能是房地產市場下行的最後階段，或者是底部，又或者底部後會企穩，變化也可能相對緩慢一些，到第二季度會呈現出底部，下半年出現企穩回升的可能性比較大。因此如有購房打算，從現在開始的約半年時間，這個階段是可以考慮的重要窗口。
對購房者來説，既不要等待得太久，也不宜過急。適宜購房的時機不是一個點，而是一個階段。因為房地產市場還在恢復過程中，現在還沒有真正的跡象表明市場已經明顯見底，還有繼續下跌的可能。
其次，是對購房地點的選擇。如果不是有明確的城市選擇，從全國範圍來看，在一線和一些重要的二線城市，供求關係是非常緊張的，如果能買到房子，保值的可能性比較大。未來“房住不炒”這一基本原則將繼續存在，如果在上海買房希望房子像過去那樣有10倍的漲幅，這種可能性基本已經沒有了，但希望房子買回來後能保持穩定、能夠保值或者還有一定幅度的增值，這種情況還是會出現的。
房地產市場經過這輪調整後，在從底部逐漸回升的過程中，房價開始或較為明顯的上漲將首先出現在一線城市和重要的二線城市，此後其他一些城市會慢慢跟進。但不太可能出現二線或二線以下城市的房價帶頭上漲，因為房價上漲必定會從供求關係最為緊張的這一端來發端。
觀察者網：您對各類購房者有什麼建議，購房時應該有哪些考量？您認為，接下來房地產還會回到過去的高增長狀態嗎？
**連平：**收入高的購房者，當然應該選擇供求關係比較緊張的、地段更好的房子。但是我不贊成現在還把房地產市場作為投資產品來進行操作，因為未來“房住不炒”這條紅線是非常明顯的。
2022年上海一售樓處。圖自澎湃影像
國家會在保障性租賃等方面進行更多的資源投入，所以房地產市場將來可能會更多地走向平穩，避免房價再出現很大的漲幅，否則老百姓承受不了。因此，在這一點上我們要有一個基本的判斷，那就是不要去炒房。
在自住房方面，我認為較好的地段、未來有較好的成長空間，是大家在購房時首先應該考慮的。
觀察者網：今年1月份剛剛召開的全國住房和城鄉建設工作會議提出，2023年工作將整體圍繞“增信心、防風險、促轉型”這個主線。在促轉型方面，這個會議明確指出，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位。這是否意味着房企將從預售制逐步向現房銷售轉變，這其中會面臨哪些改變和挑戰？
**連平：**從政策含義來看，目前還沒有非常明確地表示要求房企很快將預售改為現房銷售，只是説有條件進行現房銷售的，也不反對。現在很多地方仍然實行預售制，不過預售就必須做好資金監管。
短期內快速取消預售制的可能性比較小，如果快速取消預售，反而可能會帶來比較大的問題，造成市場的波動，甚至導致風險。
比如説，第一，很多房企很可能就因此爆雷，因為生產投資供應會斷檔；第二，即便一些房企沒有爆雷，能夠堅持下去，但企業原本能通過預售獲得的資金會迅速減少，於是房企只能去市場上籌措資金，這樣一來成本就會快速上升，進而必定導致房價上漲。房價如果大幅度上升，市場又會遭受比較大的衝擊。
預售制確實存在問題，今後需要在相關安排和政策鋪墊下，逐步通過改革來完善，這一轉型過程應當是漸進的。
2022年4月19日的政治局會議，明確表示要改善優化預售制，但不是説馬上取消。現在的政策對於轉型的方向還是比較明確的。
那麼，在今後優化預售制的問題上，有幾個關鍵點要注意。第一是多方參與，制定明確的協議。比如房企、銀行，以及地方政府這幾個方面，簽訂一個協議，明確各方責任、監管方式、監管所明確的額度，以及違反監管政策需要承擔的責任。
第二在實施過程中要不斷加強監管，避免協議簽完後就不管了之的情況，導致一段時間後累積很多問題。監管需要動態介入這個過程，不斷了解情況，評估其中是否存在風險和問題，以及應該採取哪種規範的做法等等。這對監管方面提出了明確的要求。
另外，銀行也扮演着重要角色。賬户資金運行是否規範，是否存在挪用資金的情況，銀行其實是十分清楚的，所以銀行也必須發揮好監管功能，要在監管部門的指導和推動下做好相應工作。
未來如果這些方面都能夠比較好地落地，即使預售制以目前的方式運行，也能夠保持相對平穩的狀態。但如果過程中監管或者銀行方面不作為，同樣會出現許多問題。
所以，希望能持續不斷地對這個方面給予關注，在保持市場平穩運行的條件下，逐步推進改革。
觀察者網：還有一個“老生常談”但又非常重要的問題，就是“土地財政”。您曾在一篇文章中提出，“十三五”以來地方財政對土地財政依賴度不斷提升。2015年以來，土地出讓收入佔地方財政收入的比重從不到三成上升至將近五成，年均增速約為13.2%，遠高於同期一般公共預算收入年均6.9%的增速。目前的情況是，一方面絕大多數地方政府財政對土地財政的依賴度仍在提升，另一方面絕大多數地方政府因為房地產市場的嚴重不景氣，而導致土地財政收入劇烈減少。面對這樣的嚴峻挑戰和巨大風險，決策部門應採取哪些更有力更長遠的對策？
**連平：**最近幾年房地產市場情況不好，使得很多地方政府入不敷出，需要靠中央政府的轉移支付才能保持運營。這是當前許多地方政府所遇到的困境。
除此之外，我們在研究中也發現，未來可能還會出現另一個需要高度關注的結構性問題。
目前確實有很多地方政府對土地財政的依賴比較大，未來隨着城鎮化進一步發展，意味着更多的產業、資金、勞動力和技術人才會流動到經濟發達地區。那麼，發達地區對住房、生產用地、商業用地、建設用地的需求越來越大，當地政府可以賣出更多的地；反之，人口流出的中小城市，就比較困難，因為那裏沒有產業和人口流入，住房需求可能會出現收縮，土地賣不出去，政府收入就會減少。這樣一來，就會出現“富者越富，窮者越窮”的狀況，這在未來五到十年會更加明顯。
我們需要採取一系列舉措來規避一部分消極因素，因為這些因素會給中國經濟帶來不利影響，導致中國經濟增長中的結構問題被放大。
第一點，進一步通過各種政策放鬆勞動力的自由流動。發達國家已基本做到完全自由的流動，國內目前正在逐步取消限制，推動更多的人口自由流動，從而使中國的勞動力市場真正成為全國統一的市場。
但也要注意的是，人口自由流動後，勞動力更多的是流向經濟比較發達的地區和城市。但有些城市規模已經很大了，例如北京、上海的人口都已經超過了2000萬，因此要從結構上適當控制超大型城市的人口聚集。
上海五大新城為松江新城、嘉定新城、青浦新城、奉賢新城、南匯新城。圖自《上海市城市總體規劃2017-2035》
上海在這方面的經驗值得其他大城市借鑑。上海目前是控制中心城區的人口，適當放開郊區的人口流入；2022年提出建立長三角綜合性節點城市，未來可以將人口更多地導向松江新城、嘉定新城等五大新城中去，促進這些地區的發展。所以，將來大城市人口還可以進一步增加，但它的增加不是在中心城區，是在人口本身不是太多的中心城區外圍的郊區。這樣既達到了城市羣和都市圈的要求，也使得大城市人口的導入保持在比較合適的狀態，不會過於集中在中心城區。
第二點，重點城市的人口流入，關鍵是要在增加土地供給之後，再增加住房供給。但現在重點城市的土地供給增加存在一些困難，我們認為可以通過一些改革來加以解決。
比如，在一些重點城市，過去有比較多的工業廠房或土地，現在生產用地，商業用地的需求可能都有所減弱，像是一些工廠已經搬走，有的去了內地，有的去了國外，那麼這些工廠用地、生產用地、工業用地的性質能否改變？再比如商業用地，現在網上銷售大幅增加，線下實體店鋪的需求有所減少，那麼像這類原本的商業用地將來是不是也可以更改屬性，變為住宅用地？諸如此類的空間其實不小，很多大城市內部仍可以進行挖掘。
第三點，推動農村宅基地進入市場。黨的二十大報告明確提出“深化農村土地制度改革”，把宅基地等問題都考慮進去了。目前中西部地區已經出現個別村莊無人居住的情況，未來可能會有更多的村莊出現這種情況。
如果宅基地不能進入市場，這些宅基地是城裏打工人的財產，那麼村莊還得繼續保留。但如果土地制度改革後，允許宅基地進入市場，那麼這些人可以選擇賣掉，這些地塊經過重新打理後，可以成為農地，也可以發展旅遊，來促進當地經濟發展。
第四點，國家還需要投入更多的財政資源來推動保障性租賃住房的發展。在大城市中高檔住宅不斷發展的同時，也要提升保障性供給。
從各個角度、通過多元化的結構方式增加供給，才能讓土地、房地產市場的供求關係處在比較平穩的狀態，不至於出現隨着人口流入，重要城市出現房價大幅上漲的壓力，整個房地產市場也可以取得更長期的穩健發展。
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