資本市場交易升温，物管股重迎“暖春”？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）自樓市下行以來，吃夠了人口紅利的房企開始將目光轉向管理紅利。

2023年初，物管企業似乎又開始了過往積極外拓勢頭，如新大正7.88億元收購雲南一水電站物業服務企業；雅生活繼創立團餐品牌後繼續深入，與美餐集團達成戰略合作。

特別隨着政策變動，“居住品質”成為行業新一輪關注重點，而物業正是其中重要一環。

不同於此前“依附於房企”的狀態，如今物業公司地位水漲船高，部分房企又打起了分拆物業公司上市的算盤。

多家物企重啓港股上市

1月17日，起家于山東的潤華生活服務成功於港交所主板上市，搶跑2023年物管第一股的爭先賽。

而在此之前，曾赴港遞表失敗的珠江城市服務通過資產置換，置入了A股的珠江股份，並以此完成借殼上市。

二級市場方面，歷經此前數月的強勢反彈後，物業板塊終於迴歸平穩，1-2月份不少物管股迎來一波估值修復，如越秀服務漲43.88%、濱江服務漲29.37%等。

這讓不少準備大力發展物業賽道的房企看到了希望。

2月24日晚間，深圳國資委旗下深圳控股分拆深業物業運營集團股份有限公司在港交所遞交了2023年物企第一份招股書。

值得一提的是，不同於潤華生活服務，深業物業儘管名聲不顯，但其背後實力不同小覷。

作為深業集團的子公司，深圳控股於1997年就在聯交所主板上市，2022年入圍《財富》中國500強。

從數據來看，弗若斯特沙利文報告顯示，2021年深業物業在我國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入中佔比約0.3%，位於同類公司的第8位。

深業物業的歷史可追溯至1985年5月，其主要營運子公司之一鵬基物管服務於彼時成立。1992年7月該公司正式成立，隨後開始承接深業集團在中國的內部住宅物業管理業務。

至今深業物業有11家主要營運子公司，分別為萬廈居業、鵬基物業管理服務、鵬基物管、深業商管、深業智慧園區、農科物管、置地物管、深業城市運營、泰富商管、南京鵬基、湖南深業。

截至2022年9月末，深業物業的總簽約建築面積約為61.8萬平米，在管項目總數為462，總在管建築面積59.2萬平米，覆蓋我國的46個城市和14個省份。

招股書顯示，目前深業物業有三大業務，分別是城市及產業園服務（涵蓋市政基礎設施服務、公共設施管理服務、產業園服務）、住宅物業管理服務、商業物業運營及管理服務。

其中前兩大業務佔據主要地位，截至2022年9月末，按在管建築面積來看，分別佔據該司48.4%、45%的份額。

中小物管企業成色普遍不足

不過從營收數據來看，深業物業表現得差強人意。

2020年、2021年及截至2022年9月30日止9個月，該司營收分別為18.38億元、21.52億元及16.51億元。

也就是説，2021年其營收同比增長大概在17%，2022前三季度這一速度急劇下降到5.6%左右。

與此前集中上市的物企不可同日而語，更不要説央企華潤萬象生活、保利物業、招商積餘以及頭部民營物企碧桂園服務、龍湖智創生活等。

此外，深業物業的大部分服務合同來自獨立第三方，存在重續風險，或對公司經營產生影響。

數據顯示，2020-2021年及2022年前9個月，來自獨立第三方的收入分別佔比56.5%、58.7%及57.8%。

盈利能力方面，2020年、2021年以及截至2021年及2022年9月30日止9個月，深業物業的毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.15億元及2.40億元，毛利率分別為15.1%、13.0%、13.7%及14.6%，遠低於行業平均水準。

有行業資深人士向觀察者網指出，物業公司想要賺錢，市場份額和擴張速度至關重要，這也是資本最為看重的地方。或許是“曾經滄海難為水”，風口過去之後，很難再有中小物企真正獲得資本市場垂青。

以1月17日登錄港交所的潤華服務為例，其股價上市首日就大跌25.88%，1.7港元的發行價僅落得1.26港元收盤，且之後幾日還在持續下跌。

截至發稿，企業股價1.22港元/股，總市值3.66億港元。

地產母公司可能有連帶風險

值得注意的是，另一個讓投資者頗為擔憂的因素，還是來自於地產母公司。

過去幾年，地產開發行業大洗牌，超過半數民營房企公開違約。這一過程中，不少地產公司都打過物業的主意，各種操作此起彼伏。

有頭部房企人士向觀察者網調侃道：“過去住宅開發賺錢的時候，物業最多算投資未來。如今地產母公司普遍現金流短缺，變成了物業公司反向給母公司‘輸血’。”

“反向輸血”最為明顯的案例當屬恒大。

今年2月15日，恒大集團和恒大物業同時公告披露了關於恒大物業約134億元的存款質押被相關銀行強制執行一事的獨立委員會獨立調查結果。

公告顯示，2020年12月28日至2021年8月2日期間，恒大物業的6家附屬公司通過8家中國境內商業銀行，為多家第三方公司（作為被擔保方）融資提供該質押，相關的資金通過部分被擔保方及多家通道公司（扣除費用後）劃轉至恒大。

自2021年9月至12月期間，因質押擔保期限屆滿，觸發質權實現條件，被銀行強制執行的恒大物業附屬公司存單質押的總計價值為134億元。

事實上有類似操作的遠不止恒大一家，如富力、藍光等更多的出險房企乾脆將所持有的物業公司股份直接變現，彌補地產母公司的現金流虧空。

因此上述行業人士認為，雖然絕大多數物業上市公司早已與地產公司股權切割，但藕斷絲連不可不防。物業股真正想要崛起，還是得看樓市回到正軌，如今從中央到地方，從融資端到市場端各類政策都在謀求房地產市場恢復健康發展。屆時，經過了本輪洗牌的房企和物業公司，才會真正會被資本市場看好。