香港人去海外消費，九龍倉置業消費復甦靠內地買單？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月7日，九龍倉置業發佈2022年全年業績公告。

公告顯示，九龍倉置業收入124.59億港元，同比減少22%，其中，九龍倉置業投資物業收入106.62億港元，同比減少2%；酒店收入9.32億港元，同比增加11%；營業盈利（以股息收入為主）5.15億港元，同比減少4%。

報告期內，九龍倉置業基礎淨盈利減少5%至61.75億港元，投資物業盈利減少2%至63.46億港元，酒店虧損收窄至1.68億港元。若計入投資物業重估虧損，則集團錄得股東盈利由2021年的43.91億港元轉為虧損88.56億港元。

酒店營業盈利虧損2.3億港元

2017年11月，九龍倉集團分拆出九龍倉置業單獨在港上市，前者是香港十大地產商之一，以經營港口轉口業務為主，並擁有九龍倉碼頭等貨運碼頭。

拆分後的九龍倉置業主要負責營運位於香港的物業和酒店，擁有包括海港城、時代廣場、會德豐大廈、卡佛大廈、香港美利酒店及荷里活廣場在內的六個優質資產。另外，在新加坡擁有兩個商業物業，會德豐廣場和Scotts Square。

需要指出的是，在疫情封控的三年間，九龍倉置業在香港的生意並不理想，其2019年至2021年的歸母淨利潤分別為39.28億元、-78.54億元、43.91億元，與2018年的180.27億元相差甚遠。

九龍倉置業曾在2021年中報中表示，“新冠疫情讓公司持續承受巨大壓力，尤其是投資物業及酒店兩個分部，香港零售銷售恢復，但租金收入依然受壓；經濟不明朗及新的工作文化削弱對寫字樓的需求；嚴格的跨境管制仍在實施，酒店依然虧損。”

東方證券也曾指出，疫情期間九龍倉置業的租金收入增長僅限於現有資產的續租租金調整，而最大的驅動因素還是要依靠大陸游客的人數和消費的恢復程度。

從時間上看，新冠疫情進入乙類乙管防控方案不久，因此對九龍倉置業2022年的業績沒有太大助力。報告顯示，2022年全年，九龍倉置業收入124.59億港元，同比減少22%；營業盈利88.41億港元，同比減少2%。

酒店端表現尤為明顯。數據顯示，2021年九龍倉置業酒店收入9.32億港元，同比增加11%；營業盈利繼續保持虧損，為-2.3億港元。

以香港西九龍區最大面積購物中心海港城為例。由於長期缺乏旅客，海港城旗下馬哥孛羅香港酒店和港威酒店推出“在酒店辦公”日間租用套餐、獨家長期住宿優惠及親子宅度假套餐以服務本地市場來維持業務流量。

促銷優惠確實有助提升酒店入住率，但其年內營業毛利仍遠低於疫情前水平。

因而在放鬆疫情政策後，九龍倉置業為了在旅遊業回暖時佔據更大的市場份額，已計劃開展更多推廣活動。九龍倉置業也坦言，“過去三年嚴重倚賴本地市場的酒店業現正為接待旅客重臨做好準備，但卻面對人手短缺的挑戰。”

然而，更令人意外的是，和疫後香港消費復甦的預期不一致，九龍倉置業指出，香港在放寬社交距離措施後實時對零售業及酒店業產生負面影響，因為本地人迅即轉到海外消費，與此同時餘下未解除的防疫措施繼續令旅客卻步。

子公司業績大跳水

“主要因為上市附屬公司海港企業確認入賬的發展物業銷售額減少，部分因投資物業分部的成本有所節省而被抵銷。”九龍倉置業在2022年報中解釋集團收入出現減少的原因。

數據顯示，2022年海港企業收入為11.39億港元，同比減少75%；營業盈利為2900萬港元，同比減少95%；股東應占虧損為1.97億港元，上年同期為虧損2400萬港元，若不計入投資物業重估虧損及其它非經常性項目，基礎淨虧損為港幣1.33億港元。

海港企業還在年報中表示，這是不僅是連續第三年錄得股東應占集團虧損，還是自1971年上市以來首次錄得基礎淨虧損。

海港企業業績大跳水的主因是發展物業的業績下滑。公開資料顯示，海港企業主營業務分別為酒店、投資物業和發展物業，其中，發展物業分部主要在中國大陸從事貿易物業的收購、發展、設計、市場推廣及出售。

但在九龍倉置業“撤回香港”的計劃下，海港企業發展物業便開始不斷售賣內地資產。2022年2月，海港企業還有意以4.11億元的價格將虧蝕的常州馬哥孛羅酒店的全部股權售予常州優眾餐飲管理有限公司。

雖然這筆交易以對方違約告終，但海港企業依然在有序撤出內地市場。

海港企業最近一次作出發展物業土地投資已是2012年。截至2022年年底，海港企業的發展物業資產總額約為27億元，佔集團資產約16%。

由於沒有補倉，海港企業可銷售的發展物業不斷減少，2022年的應占已簽約銷售額為人6.08億港元，主要來自集團擁有27%權益的上海南站寫字樓及商場項目。而蘇州國際金融中心，則因為落成並交付買家不再支撐起海港企業的主要銷售額。

海港企業表示，由於蘇州國際金融中心確認入賬的銷售額大幅下降，其發展物業收入大幅減少至1.93億港元，並錄得6100萬港元的營業虧損。

而受上述因素影響，九龍倉置業2022年發展物業收入2.82億港元，較2021年同期的37.22億元減少92.48%，錄得0.48億港元營業虧損。

九龍倉置也坦言，集團收入下降22%，主要是分階段撤出非核心的發展物業分部所致。換句話説，受蘇州國際金融中心銷售額下降影響，九龍倉置業發展物業大幅下滑，以至於其整體收入減少22%，營業盈利減少2%。