萬科圍爐煮茶，向經營性業務要利潤
解红娟
（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月8日下午，萬科在深圳鹽田萬科中心舉行臨時股東大會，董事會主席鬱亮、總裁兼首席執行官祝九勝等出席會議。
會上，萬科管理層對H股增發、A股增發和11個募投項目等問題進行了回應。
茶和水的比例要合適
以破淨價格發行的H股，是此次會議關注的焦點。
3月2日，萬科企業股份有限公司發佈公告，公司與配售代理就配售3億股新H股訂立配售協議，配售價為每股H股13.05港元。若配售股份全數配售，萬科配售所得款項總額預計約為39.15億港元。
在當前經濟形式下配股本無可厚非，但令業內疑惑的是，作為手握現金流資金最多的房企，萬科為何選擇破淨髮行H股。以3月8日收盤數據來看，萬科每股淨資產22.92港元，報收12.8港元，屬於破淨。
“公司不是因為缺錢而發的H股。”祝九勝解釋，去年11月份監管部門連發三支箭，當時以六大行為主的十幾家金融機構與萬科簽了8000多億的授信額度，萬科也希望用這個額度多拿一點錢，同時也看到部分一二線城市出現了結構性的機會，重新啓動投資佈局應該能帶來比較好的兑現。
祝九勝進一步表示，從資債結構的情況來看，債權類的資金比作水，股權類的資金比作茶，茶和水的比例一定要合適。債權性資金增加後，股權性資金顯得不是很足，萬科希望能形成良好的資債結構。
至於為什麼選擇這個時機，萬科有兩方面的考慮，一方面，去年三支箭的政策出來對行業信心起到了提振，萬科也想把握這個機會。
祝九勝介紹，去年12月臨時股東大會萬科在股東的支持下拿到了增發H股的一般性授權。這次的發行額度沒有全部用完，最終發行的H股只佔了增發後總股本的2.5%，發行價格的折扣率6.1%，發行獲得7.5倍的名義覆蓋，境外有近100家投資人蔘與這件事情，包括一些長線的基金和主權基金。
另一方面，“H股就像泡普洱茶，A股就像泡綠茶。”祝九勝直言，A股和H股增發的規則是不一樣的。A股增發資金的用途主要用於現有的項目，就是保交付，多餘的部分用於補流。發H股拿到的資金60%用於置換原有的借款，剩下40%用於補充流動性，相對而言H股拿到的資金在使用上更靈活一些。
“此外，選擇這個時點也有資債替換的考慮，過去一年境外融資，特別是美元的升息還是挺快的，現在的境外貸款利率達到5.3%左右的水平，比曾經的3個多點提高了很多，選擇這個時機發H股也是希望置換部分境外債務性融資，降低財務費用。”祝九勝説道。
經營性業務要正向貢獻利潤
H股破淨增發在前，引起了業內對A股是否會折價定增的擔心。
對此，祝九勝表示，A股增發拿到股東大會授權後，還要經過監管部門的許可，萬科會以更慎重的態度在價格、時機上反覆權衡，希望能讓股東滿意。短期大家可能關注價格和攤薄，長期還是看能不能創造價值。
會議上，祝九勝重提主席鬱亮“當好農民種好地”的七字真言，將萬科拿到的股權性資金和利潤留存形成的淨資產當做種子，債性資金比作化肥農藥。“在這種前提下股東如果同意增發，投資人還同意給錢，那就不是一般的種子，是良種子、金種子，這種種子我們會倍加珍惜，跟化肥農藥配合好，更努力把地種好，提高糧食產量和出產質量。”
“當然這裏也存在一個週期，畢竟從買到能賣，到回款，到創利，到結利還有時間的滯後，能不能提高淨資產回報率、做到比平均水平更好是問題的核心。”祝九勝説道。
與此同時，祝九勝向投資者分享了萬科去年一年的發展情況，投資的兑現度達到了83%-86%，和以往比還是有所提升；開發業務方面，開發經營本部在統籌協調拉通底線方面比過往有長足的進步；經營和服務業務方面，過去一年也取得了比較多的進步。
在此基礎上，萬科今年對各個經營性業務提出了要為集團形成正向利潤貢獻的要求。“去年説的第二利潤蓄水池正在形成水位，加上外部的政策利好，各類資產退出的通道已經有了Reits的試點，只要我們的經營和服務能力在提升，我們對中長期的表現還是有基本的信心。”祝九勝總結道。
如若上述融資順利，所獲資金將用於萬科旗下11個募投項目，但值得注意的是，這11個募投項目總體上的利潤率並不是很高。
對此，萬科執行副總裁兼首席運營官劉肖解釋，募投項目是萬科根據政策導向，也根據公司自身的情況做的選擇。根據萬科學習中國證監會優化房企股權融資的五項措施的政策導向，我們設定的標準：一是並表項目，二是普通住宅，三是已拿到預售許可證正在銷售，四是這個項目有一定的體量，後續還需要較多的資金去建設。
按照這個標準，萬科選擇了11個房地產項目，部分收益率較低。以項目投資收益率指標為例，最低是廣州魅力之城，收益率為3.5%；最高是重慶天空之城，收益率為13.6%。但這些項目滿足已有預售證、後續還要大量開發的條件。
劉肖進一步指出，這些項目主要都是2022年之前獲取的，當前預計的收益率是基於當前市場情況進行的測算，經過過去一年的市場調整，收益率確實受到一些影響。相信如果市場好轉，項目的收益率還是有一定的改善空間。