出險房企復牌首例，佳兆業債務難題仍待解

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）停牌近一年後，“舊改之王”佳兆業成為眾多港交所停牌房企中的復牌首例。

3月9日晚間，佳兆業一舉披露了2021年業績報告和2022年上半年業績報告，並表示將於3月10日9時起正式恢復在港交所股票買賣。

3月10日港股開盤，企業股價大跌40%，後略有回升，報收0.66港元，跌幅21.43%，總市值46.3億港股。

1年半虧損210億元

儘管成功復牌，但從財報數據來看，佳兆業短期內的償債和經營壓力依舊艱鉅。

經營層面，2021年，佳兆業連同其合營企業及聯營公司錄得合約銷售約923.5億元，全年交付41個項目約3.2萬套房源。

2022年上半年，佳兆業的合約銷售僅剩餘105億元。

受此影響，佳兆業2021年的營業收入及毛利分別約為355.44億元及46.28億元，較2020年分別減少約36.3%及70.9%；淨虧損約132.58億元。

進入2022年，企業各項經營指標持續下滑。

上半年實現營業收入134.31億元，較2021年同期再次大降55.3%；毛利潤23.1億元，較2021年同期減少75.1%，淨虧損77.58億元。

也就是説，2021年至2022年中期，佳兆業1年半時間內合計淨虧損達到210億元。

債務方面，至去年6月中期，佳兆業總借款約為1314.91億元，其中1065.37億元須於一年內償還，81.9億元須於一年至兩年內償還，約63.3億元兩年至五年內償還，剩餘104.34億元須於五年後償還。

僅利息開支，佳兆業兩個報告期就分別達到118.93億元、56.67億元，粗略計算，平均融資利率超過8.6%。

截至2022年6月30日，佳兆業並未按預定還款日期償還數額約為231.585億元的若干銀行及其他借款。

因此，本金總額約為871.47億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

相比之下，截至2021年底及2022年6月底，佳兆業現金及銀行存款賬面值分別為163.71億元、108.84億元，較2020年底現金471.13億元出現大幅縮水。

其中，去年中期的現金還有逾半用作預售監管資金的抵押用途。

佳兆業表示，已委任華利安諾基（中國）有限公司為其境外債務重組的財務顧問。佳兆業正積極與現有貸款人商討將佳兆業若干借款續期。

同時，將繼續加快開發中已落成物業的銷售，以及繼續尋求合適機會出售若干項目開發公司股權，以產生額外現金流入等。

手握176箇舊改項目

不過對於房地產行業前景，佳兆業董事會主席郭英成仍持樂觀態度。

他在公告中表示，未來中國房地產市場仍然是一個十萬億量級大市場，佔GDP比重雖然會有下降，但仍是國民經濟的重要支柱，行業結構變化也會產生一些新發展機遇。

在這背後，深耕粵港澳大灣區多年所積攢的豐厚家底，給了郭英成不少底氣。

數據顯示，截至2022年6月30日，佳兆業連同其合營企業及聯營公司在全國51個城市合共擁有220個房地產項目，總土地儲備近2740萬平方米。

其中大灣區土地儲備約1641萬平方米，佔集團整體土地儲備的60%。

而作為重頭戲的舊改方面，截至2022年6月30日，佳兆業仍有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，佔地面積超5394萬平方米。

自2021年11月出現風險後，佳兆業也始終在積極落實“保交樓、保民生、保穩定”工作任務，全力推進各地項目復工復產復銷。

據佳兆業透露，截至2023年2月底，佳兆業在建在管項目整體復工率約95%，各項目正加快工程進度，確保順利竣備交付。2021至2022年兩年間，佳兆業累計交付超5.3萬套房；2023年前兩個月，佳兆業合計交付7個項目，共3899套房。

債務重組進程緩慢

值得一提的是，佳兆業在2022年6月正式公佈將進行的債務重組方面，目前仍未有實質性進展。

在2023年1月9日晚間發佈的公告中，佳兆業稱“2022年以來，集團一直與公司顧問合作，以期兼顧所有利益相關方的權益，並已與債權人進行建設性對話，以加快制定潛在重組計劃，緩解流動性問題。集團將繼續保持與債權人的溝通，並於適當時機公佈關於重組進度的最新消息”。

在戰略合作方面，佳兆業在2022年上半年與招商蛇口、長城資產、中信等AMC簽署戰略合作協議，主要在粵港澳大灣區城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展全面合作。

有知情人士向觀察者網透露，招商等央國企之所以選擇與佳兆業合作，一是協助化解房地產行業風險，第二就是看重了企業在城市更新領域的豐厚儲備以及專業優勢。

換個角度考慮，佳兆業在這一領域內的優勢，也是助力其資產盤活和債務重組的關鍵所在。

據佳兆業透露，截至2023年2月底，佳兆業在建在管項目整體復工率約95%，各項目正加快工程進度，確保順利竣備交付。2021至2022年兩年間，佳兆業累計交付超5.3萬套房；2023年前兩個月，佳兆業合計交付7個項目，共3899套房。

同時亦有行業人士向觀察者網分析認為，央企與銀行、AMC助力房企紓困，主要目標還是存量項目。後續企業整體的風險化解效果如何，歸根結底要看市場。從政策風向來看，行業平穩落地只是時間問題，就看企業能否堅持下來。

或者説優質資產能夠保留多少，這也是目前出險房企債務重組工作進程的最大障礙。

事實上，自去年初多家房企出險實質性違約，同時因更換核數師（審計師）無法按時刊發2021年業績而停牌。

據觀察者網不完全統計，目前至少仍有包括中國恒大、融創中國、世茂集團等在內的12家以房地產開發為主營業務的內地房企因未能刊發此前業績報告而停牌。

此次佳兆業作為首家成功復牌的出險房企，也想市場釋放了積極的信號。預計隨着行業政策持續向好，越來越多的資本參與樓市紓困，房地產行業風險或將在今年順利化解。