淨利潤減少近6成，招商蛇口要謹慎拿地、大膽理財？

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）即使銷售額下滑10%，招商蛇口還是想衝規模。

3月20日晚間，招商蛇口發佈2022年報。報告顯示，2022年，招商蛇口累計實現銷售面積1193.65萬平方米，累計實現銷售金額2926.02億元，銷售規模行業排名提升一位至第六位。

與此同時，招商蛇口在年報中詳細的介紹其在全國各城市已經搶佔了領先地位，例如，銷售額在上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1，深圳、南京、徐州進入TOP3，温州、西安、無錫、重慶、金華位居TOP5。

但事實上，若和2021年同期3268.34億元的數據對比不難發現，招商蛇口銷售額下滑了10.47%。

不可否認的是，在房企業績普降的環境下，招商蛇口下滑程度並不高，但想重回“招保萬金”時代的招商蛇口並不滿足於此。據公告顯示，招商蛇口2023年計劃實現簽約銷售金額3300億元。

有意思的是，3300億元正是招商蛇口2021年的銷售目標。或許連當年聲稱“完成全年目標並不難”的董事、總經理蔣鐵峯也沒想到，招商蛇口將為完成這一目標奮鬥三年時間。

增收不增利

銷售規模排名雖有所提升，但招商蛇口的成績單並不“好看”。

報告顯示，2022年，招商蛇口實現營業收入1830.03億元，同比增加13.92%；歸屬於上市公司股東的淨利潤42.64億元，同比減少58.89%；扣除淨利潤為33.87億元，同比減少61.76%。

對於增收不增利的原因，招商蛇口表示，主要是因為報告期內公司房地產項目竣工交付並結轉的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。

數據顯示，2022年招商蛇口開發業務的毛利率為21.06%，較上年同期減少了5.94個百分點。受此影響，招商蛇口2022年整體銷售毛利率19.25%，較上年同期減少6.22個百分點。

事實上，這並不是招商蛇口第一次出現毛利率下滑。Ifind數據顯示，2016年至2021年，招商蛇口社區開發與運營的毛利率分別為32.27%、38.43%、39.28%、33.55%、22.94%、21.35%自2018年起毛利率開始大幅減少。

計提大額資產減值準備亦是招商蛇口利潤下滑的原因之一。

具體來看，招商蛇口對單項計提信用損失準備的應收款項進行了單獨減值測試，按照其未來現金流量現值低於其賬面價值的差額計提信用損失準備13.55億元；部分房地產項目銷售價格未達預期，根據市場參考價格，按照存貨的預計售價減去至完工時預計將要發生的成本、銷售費用以及相關税費後的金額確定可變現淨值。當其可變現淨值低於成本時，提取存貨跌價準備，共計提存貨跌價準備36.41億元。

此外，報告期末，公司根據租賃市場預期租金收入、出租率等情況，估計存在減值跡象的投資性房地產的可收回金額，按其低於賬面價值的差額計提資產減值準備，共計提投資性房地產減值準備11.44億元；對經營低於預期，且未有改善跡象的長期股權投資判斷其存在減值跡象。公司對該等長期股權投資估計其可收回金額，按其低於賬面價值的差額計提資產減值準備，計提長期股權投資減值2.15億元；報告期末，根據《企業會計準則第8號—資產減值》和公司相關會計政策，對其他存在減值跡象的資產進行減值測試，計提使用權資產減值準備3196萬元，計提長期待攤費用減值準備1329萬元。

據此計算，招商蛇口本次資產減值準備計提共計64.01億元，較2021年同期的43.72億元增加了20.29億元。

80億元自有資金進行委託理財

年報發佈同時，招商蛇口發佈關於使用暫時閒置的自有資金進行委託理財的公告。

公告顯示，為進一步提高暫時閒置的自有資金的使用效率，增加資金收益，招商蛇口及公司之子公司擬在不影響正常經營資金需求並確保資金安全的前提下，使用部分暫時閒置的自有資金進行委託理財，總額度80億元，投資期限不超過12個月，公司及子公司在額度及期限範圍內可循環滾動使用。

觀察者網瞭解到，受房地產項目購地、基建支出及税費支出增加，招商蛇口2022年經營活動產生的現金流量淨額為221.74億元，同比減少14.64%。

雖然經營活動帶來的現金流持續下滑，但受因購建固定資產及連合營公司投資及墊款減少、融資規模增加，招商蛇口同期投資活動產生的現金流量淨額為-100.14億元，同比增加58.75%；籌資活動產生的現金流量淨額為-58.74億元，同比增加47.77%。

至此，招商蛇口2022年現金及現金等價物淨增加額為64.72億元，較2021年同期的-96.12億元增加167.33%。截至2022年年底，招商蛇口期末現金及現金等價物餘額為858.55億元，較2021年同期的793.83億元增加64.72億元。

在房地產市場下行之前，招商蛇口手握資金的主要用途是拿地擴張。以2021年為例，據中指研究院數據顯示，2021年招商蛇口權益拿地金額853億元、權益銷售額約2043億元，拿地銷售比為41.75%，超過拿地銷售比40%紅線1.75個百分點，超2021年50家代表企業拿地銷售比均值17.75個百分點。

感受到市場寒意後，招商蛇口在2022年也放緩了拿地步伐。報告期內，招商蛇口累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，公司需支付地價為766億元。

拿地減少後，招商蛇口口袋裏多了一筆閒置資產，並計劃拿出80億元自有資金用來理財。該計劃在2023年3月17日召開的招商蛇口公司第三屆董事會第六次會議以9票同意，0票反對，0票棄權的表決結果審議通過。

招商蛇口表示，在確保正常經營和資金安全的前提下，公司通過適度開展低風險的理財業務，有利於提高資金的使用效率和提高現金資產的收益，進一步提升公司整體業績水平，符合公司全體股東利益。