手握8000億貨值，綠城將堅守主業、靜待回暖

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）在行業整體承壓背景下，作為“品質”房企代名詞，綠城再次用數據凸顯其韌性。

3月27日晚間，綠城中國發布2022年度財務報告，在行業經營業績普遍下滑甚至虧損的同時，依舊取得全方位正向增長。

數據顯示，企業2022年營業收入1271.53億元，同比增長26.8%；淨利潤88.95億元，同比增長15.7%；股東應占核心淨利潤64.14億元，同比增長11.3%；ROE（淨資產收益率）8.1%，較此前略有提升（2019-2021年分別為6.1%、7.5%、8.0%）。

業績會後，有多家機構發佈了對綠城中國的研究報告。

其中，國信證券在研報中指出，綠城深耕長三角，作為行業品質標杆，穩健財務狀況和合理的土儲佈局將更好的助力公司未來的發展。

中銀證券也發佈研報指出，綠城在土拍市場逐漸恢復熱度的背景下，能夠依靠較低的融資成本、較強的前期投研能力、以及較強的品牌影響力獲得更優質的土儲，率先搶佔市場修復先機。

此外，截至目前綠城共獲得海通證券、興證國際證券、平安證券、中信證券、中金公司等8份券商研報關注，普遍給予綠城“增持”“買入”“推薦”“優於大市”等較高評級。

待結轉金額3245億，回款率102%

從營收構成上看，房地產開發銷售是綠城中國絕對主業，2022年營收達1175.37億元，佔全部營收的92.44%；其餘酒店業務、物業投資、項目管理收入分別為6.97億元、2.3億元和26.33億元。

銷售方面，2022年企業總合同金額依舊超過3000億元，在克而瑞等機構發佈的排行榜中從上年第7位躍升至全行業第4位。

其中，綠城集團自投項目累計取得合同銷售金額約2128億元；歸屬於綠城集團的權益金額約1224億元，權益比提升至58%。

自投項目銷售均價約26823元/平方米（2021年為28416元/平方米），略有下降，但仍維持在行業較高水平，表明其項目佈局主要聚焦熱點城市核心區域。

尤其重要的是，截至2022年末，企業累計已售未結轉金額高達3245億元，其中權益口徑1846億元，為保障公司2023年經營業績打下堅實基礎。

根據管理層介紹，綠城去年在保障當期銷售額的前提下，還以抓回款作為核心任務之一，使銷售回款率達到102%，以保障現金流穩定及再投資所需。

同時，高能級核心城市的市場地位持續鞏固，一二線城市銷售額佔比提升至85%，去化率達63%。其中，市場供需較好的長三角區域佔比63%，北京沁園、杭州月映海棠園、上海青藍國際等9個項目單盤銷售額超過40億元。

過半貨值集中於十大核心城市

在投資佈局上，綠城也儘可能選擇北上杭等核心一二線城市。

截至2022年末，綠城集團共有土地儲備項目224個（包括在建及待建），總建築面積約4959萬平方米；總可售面積約為3333萬平方米，權益可售面積約為1892萬平方米；平均樓面地價約7582元/平方米。

據管理層測算，這些土地儲備總貨值高達8295億元。

其中52%位於其十大戰略核心城市。僅大本營杭州一地就高達1300億元貨值，超過總量的15%；寧波、北京、上海次之，分別為696億元、683億元和525億元，南京、廣州、深圳、武漢、成都、西安合計貨值1103億元。

綠城中國執行董事、副總裁李駿指出，2023年綠城中國全口徑可售貨值3600億，其中自投項目可售貨值2476億元，自投項目期初可售貨值1415億元。

在不考慮2023年新拿地的情況下，計劃年內還要新增自投項目供貨1061億元。

其中，3月份和二季度末、三季度將是集團供貨高峯期，保守估計即便按照2022年市場行情和實際完成的去化率（60%-65%），以集團現有存量貨源預計就可以實現1500億到1600億元的銷售額。

值得一提的是，不同於其他多數房企，堅持“聚焦主業”的綠城並未大規模減少拿地支出，只是在投資選擇上更為聚焦。

財報顯示，企業年內新增項目27個，總建築面積約408萬平方米，集團承擔成本約408億元，權益佔比由上年的58%進一步提升至69%，平均樓面價約14620元/平方米，預計新增貨值達1037億元，位居行業第八名。

其中，82%位於北京、上海、杭州三地，92%位於一、二線核心城市。

對於今年，郭佳峯表示，綠城截至業績會當天新增4個項目，貨值共計123億元，綠城的權益貨值超80億元。“全年新增貨值應該會超過去年。”

話音剛落，次日的杭州第二批土地集中出讓活動中，綠城中國再次耗資37.8億元斬獲了2宗地塊，成為最大贏家之一，也足見其底氣。

“一年兩熟”加速資金週轉

需要指出的是，儘管行業曙光已現，但仍處於歷史低谷，保證現金流與財務安全才是所有房企核心任務。

對於綠城而言，聚焦於一二線城市，使其去化速度更快，進一步提高了資金週轉效率，現金流和其他財務指標不斷優化，無後顧之憂。

2022年，綠城實現了“一年兩熟”，即同一筆資金在12個月之內滾動兩次，合理地加快開工、開盤及資金回籠，促進再投資。

據管理層介紹，綠城去年從拿地到開工，優化了37%的時間，達到了2.7個月，從拿地到開盤提升了25%的時間，達到了5.5個月。尤其是從拿地，到經營性現金流回正，大幅度提升了34%的時間，縮短到了7.9個月。

以大本營杭州為例，2022年綠城在杭州累計獲取16個項目，其中13個項目在當年開盤，且整體去化率高達91%，平均從拿地到首次開盤的週期為4.7個月，當年有5個項目實現了經營性現金流回正。

同時，企業竣工面積也大幅度提升，同比增長35%，項目交付面積達到1263萬平方米。

截至2022年末，企業銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為703.94億元，與上年持平；現金短債比提升至2.6倍（2021年末為2.2倍），淨資產負債率為62.6%；總借貸加權平均利息成本為4.4%，較2021年的4.6%下降20個基點。

業績會上，綠城中國執行董事、執行總裁耿忠強表示，去年下半年，監管部門推出金融16條、融資三支箭以來，公司與銀行的授信規模進一步擴大，現在已經與14家銀行簽署了戰略合作協議，獲得了超過4000億元的綜合授信額度支持，與中國銀行等銀行在內保外貸、雙邊貸款業務上也有具體案例落地。

耿忠強補充稱，這一系列的動作完全可以確保公司2023年到期債務如期償還，以及對2024年到期債務做提前置換。隨着監管機構利好政策落地，銷售階段性轉暖，公司資金安全性也在越來越高。

對於2023年樓市，綠城中國董事會主席張亞東判斷，去年的築底已經過去，行業開始進入復甦階段。同時，張亞東也表示長期看好中國房地產發展，認為房地產發展過程中的波折起伏都是正常的。