犧牲利潤衝規模，保利發展想爭第一

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）衝進房企排行榜第二位的保利發展，2021年多項財務數據不佳。

4月4日，保利發展舉辦2022年度業績説明會。業績報告顯示，2022年保利發展實現銷售簽約面積2747.95萬平方米，同比下降17.55%；實現銷售簽約金額4573.01億元，同比下降14.51%。

由於銷售簽約金額同比降幅分別優於行業、百強房企12.19、27.79個百分點，保利發展市場排名升至行業第二，市場佔有率為3.4%，實現“進三爭一”的規模目標。

但在其銷售排名上升背後，保利發展多項財務數據表現不佳。其中，營收利潤雙雙下滑、毛利率連續三年下滑等現象較為突出。

“降價促銷”

公開資料顯示，保利發展成立於1992年，隸屬於中國保利集團。2006年7月，保利地產在上海證券交易所正式掛牌上市，是IPO重啓後首批企業中的第一家房地產上市公司。2018年，為體現公司多元化發展方向，公司更名為保利發展。

2021年，保利實現營業總收入2811.08億元，同比下降1.37%；實現淨利潤270.11億元，同比下降27.37%；歸母淨利潤183.47億元，同比下降33.01%。

對於歸母淨利潤的下滑，保利發展將此歸咎於前期低利潤項目成為結轉主力，導致毛利率水平、投資收益規模下降。

報告顯示，保利發展2022年毛利率22.01%，同比下降4.79個百分點；其中地產開發毛利率21.8%，同比下降5.3個百分點。此外，受行業整體下行影響，保利發展合聯營項目帶來的投資收益下滑，2022年投資收益42.01億元，同比下降32.26%。

事實上，這並非是保利發展首次出現毛利率下滑，2020年至2022年，保利發展毛利率分別為32.56%、26.78%、31.99%，分別減少2.4個百分點、5.78個百分點和4.79個百分點，連續三年下滑。

值得注意的是，除房地產市場大環境因素外，企業自發的“降價促銷”行為或許是導致保利發展毛利率下滑一個重要原因。

2022年8月，有消費者給安徽省合肥市長豐縣委書記留言，投訴保利發展旗下項目長豐保利和悦廬鳴項目底價促銷，擾亂市場。

據悉，該項目原價1.3萬元-1.4萬元/平方米，折後最低8000-9000元/平方米，近7折的優惠，導致長豐北城周邊的樓盤無法售賣。不過，在外部壓力之下，保利和悦廬鳴的降價計劃最終被叫停。

同月，位於武漢市漢陽區的保利庭瑞閲江台現房項目突降近6000元/平方米引發全城關注。

據報道，該項目原均價18500元/平方米，由於去化壓力採取降價措施，當時最多可降至12700元/平方米一口價任選，也就是平均每平方米降幅高達5800元。

由於降幅過大，該降價行為引發了巨大的社會輿論，老業主和購房者同時湧向售樓處。最後因為武漢市漢陽區房管局的介入，項目公司發佈聲明稱，公司已按相關規定要求，在9月1日停止了上述項目商品房銷售，並通知了所有銷售人員。

由此不難看出，保利發展“降價促銷”或許能拉動銷售規模的增長，但同時壓低了毛利率，進而導致利潤下滑。這也是為何，保利發展雖然銷售規模排名有所提升，但成績單並不“好看”的原因。

勇爭第一

在當下的房地產市場上，明確表示要衝規模的十強房企有三家，分別是招商蛇口、華潤置地和保利發展。

其中，華潤置地出於集團“重塑華潤”的轉型目標，提出“再造一個華潤置地”；招商蛇口想於2023年完成3300億的銷售目標，在房企銷售額下滑的大背景下，招商蛇口有希望躍升第四；保利發展則在2022年提出“進三爭一”的目標。

需要指出的是，雖然央國企逆勢擴張是行業趨勢，但招商蛇口和保利發展的擴張帶着少許東山再起的味道，尤其是兩家房企對於排名過於看重。

將時間拉回至2011年。彼時，穩坐房企規模的前“四把交椅”的還是“招保萬金”，但不久後，就被後來者“碧萬恆融”給取代，尤其是保利發展，自2013年跌出行業前三後，行業名次長期處於第五。

為了重回前三，保利發展在2017年對外提出要發起規模衝刺。

不過，受規模、資金等限制，保利發展不僅沒能提升名次，反而拉大了與萬科、恒大、碧桂園、融創的差距。從2020年銷售額上看，在萬科、恒大、碧桂園、融創步入五千億衝擊八千億的時候，保利發展銷售額不過4576億元。

就在大家認為這一局面將繼續保持下去之際，恒大暴雷及其帶來的蝴蝶效應意外給了保利發展擠進前三的機會。 2021年，恒大實現銷售額4356.3億元，從行業第二跌至行業第五，保利發展則憑藉高出恒大543.4億元的差額成功升至行業第四，僅次於碧桂園、萬科和融創。

也是在這年，保利發展對外提出了“進三爭一”的規模目標。沒想道2022年融創出局、萬科保守，保利發展又得了大便宜，進入行業第二。

如今，“進三”完成的保利發展，便只剩下“爭一”。

據克而瑞研究院數據顯示，2022年碧桂園實現全口徑銷售額4643億元，較保利發展的4573億元僅多出了70億。對於保利發展而言，想要完成這一目標也並不困難，但問題是，衝刺規模之後呢，保利發展又將何去何從？